滬市債券新語 | 擴品增類啟新程 商業(yè)REITs激活資管新生態(tài)

　　新華財經(jīng)上海2月11日電（記者楊溢仁）對于投資者而言，大類資產(chǎn)配置又多了一項新選擇。

　　2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布了《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點工作。同日，交易所修訂相應(yīng)業(yè)務(wù)辦法、配套業(yè)務(wù)指引和指南，進(jìn)一步完善了不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)規(guī)則體系。

　　2026年1月末，證監(jiān)會和交易所官網(wǎng)披露了首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目（已申報并獲受理）。這意味著我國公募REITs底層資產(chǎn)向全門類又邁出了關(guān)鍵一步。

　　一個多月來，伴隨首批產(chǎn)品陸續(xù)申報受理，市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs從翹首期待到當(dāng)前的萬眾矚目，公募REITs也從常態(tài)化發(fā)行階段趟過擴品增類的改革深水區(qū)，逐漸繪成具象圖景。首批試點產(chǎn)品的披露猶如一陣清風(fēng)，吹動了大資管市場的“一池春水”。

　　自2021年首批公募REITs上市，其掛鉤實體資產(chǎn)營運、穿越周期、收益成長性已經(jīng)得到市場檢驗認(rèn)可。此次商業(yè)不動產(chǎn)REITs精彩亮相又能為市場帶來何種機遇？記者帶著這些疑問走近發(fā)行人、投資機構(gòu)、中介機構(gòu)、專家學(xué)者，以期了解和探尋問題的答案。

　　存量煥新，價值再造破困局

　　經(jīng)過前期發(fā)展，我國已積累了大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)，其背后蘊藏著巨大的價值潛能。

　　不可否認(rèn)，當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)增長動能已從大規(guī)模投資拉動向更注重效率與創(chuàng)新的新模式轉(zhuǎn)變，如何盤活巨量社會存量資產(chǎn)，提升資源配置效率便是其中一道必答題。

　　公開資料顯示，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目運營成熟，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。其中，央企保利發(fā)展項目的底層資產(chǎn)位于廣州、佛山區(qū)域，扎根粵港澳大灣區(qū)核心城市，歷史經(jīng)營表現(xiàn)較好。上海市重點國企上海地產(chǎn)、錦江國際集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)申報的項目資產(chǎn)業(yè)態(tài)多元，包括商業(yè)綜合體、辦公和酒店資產(chǎn)，坐落于所在城市核心商圈，核心運營指標(biāo)穩(wěn)定。國際知名不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司凱德申報項目的底層資產(chǎn)位于深圳、四川綿陽的核心地段，資產(chǎn)運營年限大多已滿10年，出租率在區(qū)域內(nèi)處于較高水平。

　　商業(yè)不動產(chǎn)REITs通過將類似前述申報項目中具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可上市交易的金融份額，將回收資金重新投入科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級等新質(zhì)生產(chǎn)力的培育與發(fā)展中，將直接打通盤活存量與引導(dǎo)資金投向新發(fā)展領(lǐng)域的通道，實現(xiàn)生產(chǎn)要素更高效的良性循環(huán)。

　　“盤活社會存量資產(chǎn)，提升資源配置效率。商業(yè)不動產(chǎn)REITs不再是單純的融資工具，已然成為優(yōu)化存量資源配置、承載經(jīng)濟(jì)增長動能轉(zhuǎn)型和服務(wù)國家發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力戰(zhàn)略的關(guān)鍵金融基礎(chǔ)設(shè)施和利器?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家向記者表示。

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式深度轉(zhuǎn)型、著力推動高質(zhì)量發(fā)展的新時期，資本市場改革持續(xù)深化，金融工具創(chuàng)新正積極服務(wù)于國家宏觀戰(zhàn)略。商業(yè)不動產(chǎn)REITs不僅是重要的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是服務(wù)國家戰(zhàn)略的資本市場工具，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、推動房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式具有深遠(yuǎn)意義。

　　定價立錨，行業(yè)轉(zhuǎn)型開新篇

　　對正處于轉(zhuǎn)型探索中的房地產(chǎn)行業(yè)而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs適時推出更為行業(yè)開啟了轉(zhuǎn)型再出發(fā)的新機遇。

　　以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式重資產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼，房地產(chǎn)行業(yè)亟需向強調(diào)專業(yè)運營、持續(xù)服務(wù)、穩(wěn)健現(xiàn)金流的“輕重分離”模式轉(zhuǎn)型。商業(yè)不動產(chǎn)REITs通過實現(xiàn)成熟資產(chǎn)的上市退出，為開發(fā)企業(yè)提供了重要的資金回籠渠道和資產(chǎn)循環(huán)模式，極大地鼓勵和促進(jìn)了企業(yè)從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理者+服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型。這也有利于企業(yè)更專注于提升運營管理能力，實現(xiàn)輕資產(chǎn)管理模式的專業(yè)化發(fā)展，推動房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式落地完善，促使資產(chǎn)市場供給變得更加活躍、健康。

　　更為重要的是，商業(yè)不動產(chǎn)REITs將為不動產(chǎn)市場提供至關(guān)重要的“定價之錨”。長期以來，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)市場缺乏公開、透明、連續(xù)的市場化價格發(fā)現(xiàn)機制。商業(yè)不動產(chǎn)REITs作為在公開市場交易的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，其二級市場交易價格和估值水平基于資產(chǎn)底層運營現(xiàn)金流，是由廣大投資者共同判斷形成的公開信號。

　　中信證券相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“這為同類非上市商業(yè)資產(chǎn)提供了可參考、可比較的估值基準(zhǔn)，極大地提升了整個商業(yè)不動產(chǎn)市場的價格透明度與定價科學(xué)性，有助于形成理性的投資預(yù)期，引導(dǎo)資本更有效地識別和配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對穩(wěn)定和促進(jìn)商業(yè)不動產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用?！?/p>

　　資本聚力，供需適配筑良境

　　隨著低利率環(huán)境的持續(xù)，資產(chǎn)配置的底層邏輯正在發(fā)生改變，這為商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出提供了有利的金融條件。

　　眼下，龐大的社會資本和保險、養(yǎng)老金等機構(gòu)資金對能夠提供穩(wěn)定、長期且有抗通脹屬性的收益資產(chǎn)需求迫切。商業(yè)不動產(chǎn)REITs恰恰能夠以其高比例分紅、與股債相關(guān)性較低的特性，成為匹配這類長期資金需求的理想標(biāo)的，有效承接巨大的配置需求。低利率也降低了資本對優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)的回報要求，直接提升了其估值吸引力和投資回報潛力。

　　與此同時，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)市場經(jīng)歷周期調(diào)整，部分領(lǐng)域估值已進(jìn)入具有長期吸引力的區(qū)間，配置安全邊際凸顯。過去一段時間，受經(jīng)濟(jì)周期、行業(yè)調(diào)整及市場情緒影響，部分優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，如核心地段的購物中心、產(chǎn)業(yè)園等，其價格經(jīng)歷了理性回調(diào)，估值趨于合理。這為REITs產(chǎn)品以相對合理成本收購或整合資產(chǎn)、構(gòu)建優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合奠定了基礎(chǔ)，有利于通過持續(xù)運營提升資產(chǎn)價值，為投資者創(chuàng)造長期可持續(xù)的回報。

　　從供給端看，企業(yè)轉(zhuǎn)型驅(qū)動盤活資產(chǎn)的意愿顯著增強，形成了供需協(xié)同的活躍態(tài)勢。在優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的背景下，不少持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的企業(yè)，包括部分房地產(chǎn)企業(yè)與實業(yè)公司，亟需通過盤活存量重資產(chǎn)回籠資金，聚焦核心業(yè)務(wù)或向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型。

　　不動產(chǎn)商業(yè)REITs為其提供了公開、透明、高效的資產(chǎn)退出渠道和價值實現(xiàn)平臺，能助力企業(yè)完成從“重資產(chǎn)持有”向“專業(yè)運營管理”的商業(yè)模式升級。企業(yè)的資產(chǎn)釋放意愿，為REITs市場吸引多元化資產(chǎn)提供了關(guān)鍵動力。

　　通過將門檻高、資產(chǎn)重的商業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可公開交易的金融產(chǎn)品，REITs搭建了連接優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與社會資本的橋梁：既讓更廣泛的投資者得以共享不動產(chǎn)收益，拓寬財富保值增值渠道，也促進(jìn)金融資源更精準(zhǔn)、更高效地配置于實體經(jīng)濟(jì)。

　　“這一系列條件疊加，正開啟‘從人民到人民’的價值循環(huán)，推動實現(xiàn)從資產(chǎn)持有者到社會公眾投資者的財富共享與資源配置優(yōu)化。此時，穩(wěn)步推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，不僅是順應(yīng)市場規(guī)律的必然選擇，更是激活龐大存量資產(chǎn)、引導(dǎo)金融活水服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)和推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步，可謂天時地利人和?！币晃皇袌鰴C構(gòu)人士向記者表示。

　　嚴(yán)管賦能，法治護(hù)航行穩(wěn)致遠(yuǎn)

　　資本市場建設(shè)歷來堅持市場化、法治化的原則。創(chuàng)新既要敢闖敢試、勇毅前行，又要嚴(yán)守合規(guī)底線，始終錨定市場化、法治化方向，實現(xiàn)規(guī)范與活力相統(tǒng)一。商業(yè)不動產(chǎn)REITs便是如此，在合規(guī)框架下，充分發(fā)揮市場在資產(chǎn)篩選、定價與資源配置中的核心作用，構(gòu)建既包容創(chuàng)新又規(guī)范有序的發(fā)展生態(tài)，聚焦重大性、建設(shè)性問題，以市場機制實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識別與價值發(fā)現(xiàn)。

　　商業(yè)不動產(chǎn) REITs 結(jié)構(gòu)復(fù)雜，底層資產(chǎn)建設(shè)運營周期較長，合規(guī)手續(xù)涉及范圍廣、辦理程序復(fù)雜，單個項目往往涉及數(shù)十項合規(guī)手續(xù)辦理。受歷史因素影響，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域合規(guī)手續(xù)缺失的情況在行業(yè)內(nèi)較為普遍，項目推進(jìn)過程中，不僅需要把握參與主體和底層資產(chǎn)合規(guī)的問題，也要把握產(chǎn)品發(fā)行交易和底層資產(chǎn)運作治理合規(guī)問題，更要把握產(chǎn)品全環(huán)節(jié)信息披露以及資金與分配等合規(guī)問題。

　　記者從監(jiān)管部門了解到，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核過程中，合規(guī)性仍然是根本要求。同時，也需要考慮歷史背景下的實際情況和市場發(fā)展建設(shè)需求，平衡好重大性和建設(shè)性，體現(xiàn)制度的包容性和適應(yīng)性。一方面，要合理判斷問題的重大性，評估問題性質(zhì)與影響大小，不因個別細(xì)枝末節(jié)的瑕疵或?qū)ν顿Y者影響較小的問題，對項目推進(jìn)形成實質(zhì)性障礙。另一方面，體現(xiàn)審核實踐的建設(shè)性導(dǎo)向，不簡單作出“行”或“不行”的結(jié)論，而要實事求是、綜合考量市場主體的歷史情況與實際狀況。對存在障礙的事項，在嚴(yán)守法律法規(guī)和監(jiān)管底線的前提下，提出合規(guī)可行的優(yōu)化路徑與解決方案，引導(dǎo)市場參與主體達(dá)成合規(guī)要求，最終服務(wù)于市場的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有方、嚴(yán)而有效，以市場化、法治化的方式深化改革是商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場建設(shè)的基調(diào)。在筑牢風(fēng)險防線的同時，為市場活力打開空間，實現(xiàn)規(guī)范與發(fā)展的動態(tài)平衡。歸根到底，既要堅持合規(guī)要求，維護(hù)好國家利益，切實保護(hù)投資者合法權(quán)益，同時也要充分尊重市場規(guī)律，推動形成各方共贏的良好發(fā)展局面。

　　市場人士普遍期待，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出將進(jìn)一步健全多層次資本市場體系。未來在制度保障與市場協(xié)同推動下，更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)有望通過REITs對接資本市場，有效拓寬實體經(jīng)濟(jì)融資渠道，為推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語 | 擴品增類啟新程 商業(yè)REITs激活資管新生態(tài))

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