首批377億！國(guó)泰海通、中信證券，霸榜！商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs來(lái)了

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)啟幕。

　　截至2月8日，首批10家商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已經(jīng)申報(bào)，合計(jì)擬募資377億元。華泰證券固收張繼強(qiáng)認(rèn)為，這是繼2025年12月31日證監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》以來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的首次申報(bào)，標(biāo)志中國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”全面發(fā)展時(shí)期。

　　據(jù)悉，REITs政策助推多層次市場(chǎng)快速形成，供給端形成了基礎(chǔ)設(shè)施REITs、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs、機(jī)構(gòu)間REITs等多層次的產(chǎn)品體系。券商在REITs業(yè)務(wù)中扮演著財(cái)務(wù)顧問(wèn)的角色，本次首批10家商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)，國(guó)泰海通、中信證券作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，占據(jù)6家份額。

　　首批正在申報(bào)

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有10家商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已經(jīng)申報(bào)，上交所9家，深交所1家。具體包括光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、博時(shí)山東鐵投路橋封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國(guó)泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華夏凱德封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金等。

　　從募資規(guī)模來(lái)看，中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金募資74.7億元，國(guó)泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金募資50.64億元，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資42.785億元，匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金募資40.02億元。

　　從商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)來(lái)看，資產(chǎn)類(lèi)型多樣，已經(jīng)涵蓋了酒店、辦公樓、商場(chǎng)及商業(yè)綜合體等。華泰固收認(rèn)為，酒店類(lèi)資產(chǎn)定位四星級(jí)及以上酒店，作為可選消費(fèi)受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較大，本次發(fā)行的首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs涉及酒店的僅有華安錦江項(xiàng)目。同時(shí)，首批項(xiàng)目更多以單零售商場(chǎng)或商業(yè)綜合體發(fā)行，前者得益于國(guó)補(bǔ)促消費(fèi)政策，后者以多業(yè)態(tài)資產(chǎn)更抗經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。

　　以中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金為例，其不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目是鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)募資規(guī)模74.70億元。鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目于2016年9月開(kāi)業(yè)，迄今已運(yùn)營(yíng)近10年，該項(xiàng)目分三期建設(shè)，其中一期為2層地上廣場(chǎng)及地下車(chē)庫(kù)，二期為3層地上廣場(chǎng)（其中第3層為車(chē)庫(kù)），三期為1層地上廣場(chǎng)，總建筑面積約11.20萬(wàn)平方米。截至2025年12月31日，該項(xiàng)目土地剩余使用年限約為30.68年。哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目于2015年9月開(kāi)業(yè)，迄今已運(yùn)營(yíng)近11年。該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為地上1層至地上3層的商業(yè)及地下1層的地下車(chē)庫(kù)，總建筑面積為13.06萬(wàn)平方米。截至2025年12月31日，該項(xiàng)目土地剩余使用年限約為27.14年。

　　涉及多種中介機(jī)構(gòu)

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs涉及多種類(lèi)型的中介機(jī)構(gòu)，包括基金管理人、托管人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律所等。以華安錦江封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金為例，基金管理人是華安基金、基金托管人是中信銀行、財(cái)務(wù)顧問(wèn)是國(guó)泰海通。

　　從財(cái)務(wù)顧問(wèn)來(lái)看，首批10家REITs涉及的機(jī)構(gòu)包括國(guó)泰海通（4家）、中信證券（2家）、華泰聯(lián)合、中金公司、申萬(wàn)宏源承銷(xiāo)保薦?；径际穷^部券商。

　　去年12月底，證監(jiān)會(huì)《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》明確指出，“督促基金管理人、基金托管人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人及其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格依照法律法規(guī)、合同約定和公開(kāi)承諾切實(shí)履行職責(zé)”。

　　政策大力推動(dòng)

　　據(jù)悉，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs目前剛剛起步。去年12月底，證監(jiān)會(huì)印發(fā)了《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，意味著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式起步。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是完善公募REITs、機(jī)構(gòu)間REITs、Pre-REITs的重要一環(huán)，有助于支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，幫助房企實(shí)現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)。

　　證監(jiān)會(huì)表示，要深刻認(rèn)識(shí)發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的重要意義。推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)發(fā)展是資本市場(chǎng)落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于“盤(pán)活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對(duì)于推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場(chǎng)制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。

　　多地證監(jiān)局也在積極推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地工作。1月底到2月初，北京證監(jiān)局聯(lián)合北京市有關(guān)單位舉辦“北京市商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs政策解讀培訓(xùn)會(huì)”。深度解讀商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs政策內(nèi)涵，系統(tǒng)梳理實(shí)操路徑，并進(jìn)行首批試點(diǎn)申報(bào)的動(dòng)員部署。會(huì)議稱(chēng)，北京擁有規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)和深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs創(chuàng)新試點(diǎn)中應(yīng)把握先機(jī)、穩(wěn)步發(fā)展。

　　四川證監(jiān)局也在強(qiáng)化部門(mén)協(xié)同，積極做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)準(zhǔn)備。與省國(guó)資委、省委金融辦等單位對(duì)接，聯(lián)合摸底符合申報(bào)條件的存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)情況。向轄區(qū)主要債券發(fā)行人、大型央、國(guó)企、在川執(zhí)業(yè)中介機(jī)構(gòu)等宣傳政策，根據(jù)資產(chǎn)質(zhì)量與企業(yè)意愿做好儲(chǔ)備項(xiàng)目臺(tái)賬。

　　多家上市公司也在準(zhǔn)備積極申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。1月28日，保利發(fā)展發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作及相關(guān)授權(quán)事項(xiàng)的公告》。公告表示，為響應(yīng)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》等政策號(hào)召，進(jìn)一步構(gòu)筑公司不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)能力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力，公司擬以持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，開(kāi)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金申報(bào)發(fā)行工作。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）

(原標(biāo)題：首批377億！國(guó)泰海通、中信證券，霸榜！商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs來(lái)了)

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