十單三百七十七億 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs首批申報(bào)落地

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）申報(bào)工作正在持續(xù)推進(jìn)。截至2月8日，首批10單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已經(jīng)申報(bào)，合計(jì)擬募資規(guī)模達(dá)377億元。

　　華泰證券固收首席分析師張繼強(qiáng)認(rèn)為，這是繼2025年12月31日《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》發(fā)布以來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的首次申報(bào)，標(biāo)志著中國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”全面發(fā)展階段。

　　在相關(guān)政策推動(dòng)下，REITs多層次市場(chǎng)加速成形，供給端已形成基礎(chǔ)設(shè)施REITs、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs、機(jī)構(gòu)間REITs等多元產(chǎn)品體系。券商在REITs業(yè)務(wù)中承擔(dān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)角色，本次首批10單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)中，中信證券、國(guó)泰海通擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)，合計(jì)拿下6單項(xiàng)目業(yè)務(wù)。

　　首批申報(bào)

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs達(dá)10單

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，目前首批申報(bào)的10單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中，9單落戶上交所、1單登陸深交所。具體包括光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、博時(shí)山東鐵投路橋封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國(guó)泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華夏凱德封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金等。

　　從募資規(guī)模來(lái)看，中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資74.7億元，國(guó)泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資50.64億元，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資42.785億元，匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資40.02億元。

　　從商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)來(lái)看，類型多樣，涵蓋了酒店、辦公樓、商場(chǎng)及商業(yè)綜合體等。華泰證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，酒店類資產(chǎn)定位四星級(jí)及以上酒店，作為可選消費(fèi)品類，業(yè)績(jī)受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較大，此次首批發(fā)行的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中，涉及酒店資產(chǎn)的僅有華安錦江項(xiàng)目。同時(shí)，首批項(xiàng)目更多以單一零售商場(chǎng)或商業(yè)綜合體為標(biāo)的發(fā)行，前者受益于國(guó)家補(bǔ)貼促消費(fèi)相關(guān)政策，后者憑借多業(yè)態(tài)布局，具備更強(qiáng)的抗經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　頭部券商承接首批業(yè)務(wù)

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目業(yè)務(wù)涉及基金管理人、托管人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等多種類型的中介機(jī)構(gòu)。以華安錦江封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金為例，該產(chǎn)品的基金管理人為華安基金，基金托管人為中信銀行，財(cái)務(wù)顧問(wèn)為國(guó)泰海通。

　　從財(cái)務(wù)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)來(lái)看，首批10單REITs的合作機(jī)構(gòu)包括中信證券、國(guó)泰海通、華泰聯(lián)合、中金公司、申萬(wàn)宏源承銷保薦，均為頭部券商。其中，中信證券拿下2單，國(guó)泰海通則拿下4單。

　　2025年底，證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）中明確指出，督促基金管理人、基金托管人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格依照法律法規(guī)、合同約定和公開(kāi)承諾切實(shí)履行職責(zé)。

　　多地證監(jiān)局積極助力

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是完善公募REITs、機(jī)構(gòu)間REITs、Pre-REITs的重要一環(huán)，有助于支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，幫助房企實(shí)現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)。

　　在《通知》中，證監(jiān)會(huì)表示，要深刻認(rèn)識(shí)發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的重要意義。推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)發(fā)展，是通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對(duì)于推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場(chǎng)制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。

　　多地證監(jiān)局也在積極推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地。2026年1月底至2月初，北京證監(jiān)局聯(lián)合北京市有關(guān)單位舉辦“北京市商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs政策解讀培訓(xùn)會(huì)”，解讀商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs政策內(nèi)涵，系統(tǒng)梳理實(shí)操路徑，并進(jìn)行首批試點(diǎn)申報(bào)的動(dòng)員部署。

　　該會(huì)議稱，北京擁有規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)和深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs創(chuàng)新試點(diǎn)中應(yīng)把握先機(jī)、穩(wěn)步發(fā)展。

　　四川證監(jiān)局強(qiáng)化部門協(xié)同，做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)準(zhǔn)備，與四川省國(guó)資委、省委金融辦等單位對(duì)接，聯(lián)合摸底符合申報(bào)條件的存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)情況；向轄區(qū)主要債券發(fā)行人、大型央國(guó)企、在川執(zhí)業(yè)中介機(jī)構(gòu)等宣傳政策，根據(jù)資產(chǎn)質(zhì)量與企業(yè)意愿做好儲(chǔ)備項(xiàng)目臺(tái)賬。

　　多家上市公司也在準(zhǔn)備積極申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。1月28日，保利發(fā)展公告稱，為進(jìn)一步構(gòu)筑公司不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)能力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力，公司擬以持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，開(kāi)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金申報(bào)發(fā)行工作。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

(原標(biāo)題：十單三百七十七億 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs首批申報(bào)落地)

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