寧不投 勿投錯(cuò)？2026年“好房子＋現(xiàn)房銷售＋改善戶型”被視為突圍關(guān)鍵 ｜ 追問(wèn)“好房子”

　　2025年，房地產(chǎn)仍在深度調(diào)整期，投資與銷售同步下滑，多數(shù)企業(yè)“慎”字當(dāng)頭，有房企直言“寧不投，勿投錯(cuò)”。如此背景下，行業(yè)復(fù)盤持續(xù)深入，企業(yè)發(fā)展路徑亟待重塑。

　　日前，由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)主辦的“2026中國(guó)房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇暨CIHAF第二十六屆中國(guó)住交會(huì)”上，有專家分析指出，城市更新被確立為新發(fā)展模式的核心內(nèi)容；審視房地產(chǎn)需跳出行業(yè)視角，政策制定須統(tǒng)籌出口、資本市場(chǎng)、科技、物價(jià)、外需等宏觀變量；具體到住宅領(lǐng)域，“好房子＋現(xiàn)房銷售＋改善戶型”被視為房企突圍關(guān)鍵。機(jī)構(gòu)人士也認(rèn)為，現(xiàn)房銷售時(shí)代或越來(lái)越近。

　　跳出行業(yè)審視房地產(chǎn)

　　回望2025年，房地產(chǎn)行業(yè)在投資開(kāi)發(fā)與銷售端均遭遇明顯市場(chǎng)壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成82788億元，同比下降17.2%，其中住宅投資63514億元，同比下降16.3%，降幅略低于整體開(kāi)發(fā)投資；銷售端同樣承壓，全年新建商品房銷售面積達(dá)88101萬(wàn)平方米，同比下降8.7%，銷售額83937億元，同比下降12.6%，細(xì)分來(lái)看，住宅銷售面積同比下降9.2%、銷售額同比下降13.0%，調(diào)整幅度略高于商品房整體水平。

　　盡管市場(chǎng)承壓，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的地位仍不可動(dòng)搖。對(duì)此，第十四屆全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任張軍擴(kuò)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，要進(jìn)一步釋放和擴(kuò)大投資需求潛力，需聚焦兩大關(guān)鍵著力點(diǎn)：一是加快構(gòu)建與發(fā)展新階段相適配的城鄉(xiāng)建設(shè)及房地產(chǎn)發(fā)展新模式，二是大力提振民間投資與外商投資活力。

　　自2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確“城市更新”相關(guān)部署以來(lái)，其實(shí)施路徑與發(fā)展方向不斷清晰完善。2026年1月20日，自然資源部聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施的通知》，推出一系列針對(duì)性舉措，包括增強(qiáng)詳細(xì)規(guī)劃適應(yīng)性、優(yōu)化過(guò)渡期支持政策、推進(jìn)存量土地與空間臨時(shí)利用、鼓勵(lì)資源資產(chǎn)組合供應(yīng)與整體運(yùn)營(yíng)等，著力破解城市更新中的政策堵點(diǎn)。

　　城市更新已逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)楊保軍指出，城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、實(shí)現(xiàn)中國(guó)式現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略抓手，這一轉(zhuǎn)型不僅是行業(yè)發(fā)展方式的調(diào)整，更是一場(chǎng)涵蓋理念、制度與技術(shù)的系統(tǒng)性變革。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行走勢(shì)還受到多重宏觀經(jīng)濟(jì)因素的綜合影響。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈分析認(rèn)為，審視房地產(chǎn)問(wèn)題需跳出行業(yè)本身，立足更宏大的經(jīng)濟(jì)格局，相關(guān)政策制定應(yīng)統(tǒng)籌考量出口、資本市場(chǎng)、科技、物價(jià)、外需等各類宏觀經(jīng)濟(jì)變量。

　　具體而言，伍戈提出明確建議：政策層面，應(yīng)加快出臺(tái)“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)土地續(xù)期”實(shí)施細(xì)則、推進(jìn)公募REITs專項(xiàng)立法，著力降低資產(chǎn)估值折價(jià)，同時(shí)允許單支REITs通過(guò)并購(gòu)多個(gè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)提質(zhì)做強(qiáng)；企業(yè)層面，他認(rèn)為“好房子+現(xiàn)房銷售+改善戶型”是住宅市場(chǎng)唯一的增量賽道，也是房企突圍的關(guān)鍵方向。

　　此外，伍戈還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整與金融風(fēng)險(xiǎn)的演繹節(jié)奏并不同步，防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的最佳策略是主動(dòng)靠前、提前介入，通過(guò)實(shí)施總量性政策等手段防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，推動(dòng)行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)、良性發(fā)展。

　　市場(chǎng)機(jī)遇仍然存在

　　整體看來(lái)，2025年不同細(xì)分領(lǐng)域的企業(yè)的發(fā)展側(cè)重點(diǎn)有所不同，整體偏謹(jǐn)慎。鼎信長(zhǎng)城投資董事長(zhǎng)章華表示，其在當(dāng)下在房地產(chǎn)方面的投資策略是“寧可不投，不要投錯(cuò)”。

　　雖然整體承壓，部分城市的地產(chǎn)業(yè)務(wù)展現(xiàn)出一定的韌性。北京未來(lái)科學(xué)城置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)周月莉表示，2025年，傳統(tǒng)認(rèn)為比較強(qiáng)的一線城市，表現(xiàn)不盡如人意，但像東北這樣的區(qū)域，卻在集團(tuán)里業(yè)績(jī)靠前。市場(chǎng)展現(xiàn)出了一些新趨勢(shì)，正在逐漸釋放生命力。

　　清華大學(xué)五道口金融學(xué)院金融MBA中心主任、清華五道口全球不動(dòng)產(chǎn)金融論壇秘書長(zhǎng)魏晨陽(yáng)明確，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化特征。但同時(shí)，他表示市場(chǎng)整體狀況已有所改善，今年市場(chǎng)的分化差距收窄，市場(chǎng)對(duì)一線城市有比較謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

　　基于地產(chǎn)代理行業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累，中原地產(chǎn)北京公司董事長(zhǎng)顏光茂向《華夏時(shí)報(bào)》等在場(chǎng)媒體直言，現(xiàn)在購(gòu)房客戶“既要又要還要”，要寬廳、陽(yáng)臺(tái)、高得房率，要全收納、全生命周期戶型，還要大廳背景墻、門牌等定制化。開(kāi)發(fā)商只有拿好地、做好產(chǎn)品、做現(xiàn)房銷售，才能打動(dòng)他們。所以未來(lái)，房企不僅需要拿好地，還要打磨好產(chǎn)品；在此背景下，現(xiàn)房銷售的時(shí)代會(huì)越來(lái)越近。

　　其實(shí)，不僅是住宅市場(chǎng)，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展難度也較大。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025下半年重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪平均租金同比下跌0.81%。

　　不過(guò)，在魏晨陽(yáng)看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍然存在發(fā)展的新機(jī)遇。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、基于公募REITs的不動(dòng)產(chǎn)金融新模式和相關(guān)的制度建設(shè)，被視為行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵抓手。章華也透露，鼎信長(zhǎng)城投資后續(xù)投資將重點(diǎn)關(guān)注存量改造、運(yùn)營(yíng)成熟后的REITs。

　　北京合創(chuàng)筑科董事長(zhǎng)孫志勇表示，未來(lái)公司聚焦三塊：一是投建一體，給缺啟動(dòng)資金的項(xiàng)目做“代建+小股投資”，與央企、民營(yíng)合作地鐵口小而美地塊；二是商辦定制，提前鎖定產(chǎn)業(yè)方，解決政府賣地難、企業(yè)運(yùn)營(yíng)難問(wèn)題；三是養(yǎng)老社區(qū)，公司在張家口試點(diǎn)“醫(yī)院+城市更新+養(yǎng)老住宅”。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：寧不投，勿投錯(cuò)？2026年“好房子＋現(xiàn)房銷售＋改善戶型”被視為突圍關(guān)鍵 ｜ 追問(wèn)“好房子”)

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