商業(yè)不動產(chǎn)REITs百億級破冰，重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯

　　從商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點政策發(fā)布到首批產(chǎn)品陸續(xù)上報，歷時僅一個月。

　　近日，上交所披露了8只已受理的商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目，涉及的底層資產(chǎn)包括深圳來福士、合肥銀泰中心、廣州保利中心項目、上海晶耀前灘等，涵蓋酒店、寫字樓與配套商業(yè)、奧特萊斯、購物中心、服務式公寓等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，預計募集金額合計超300億元。

　　業(yè)內(nèi)認為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的落地被視為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、穩(wěn)定并改善房地產(chǎn)行業(yè)預期的重要舉措。申萬宏源證券分析師袁豪認為，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的發(fā)展有利于拓寬企業(yè)直接融資渠道，實現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)，同時為企業(yè)提供戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的新選項，引導企業(yè)從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理商”實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，盤活商業(yè)存量資產(chǎn)價值。

　　各類不動產(chǎn)全覆蓋

　　2025年12月31日，監(jiān)管層以《關于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關工作的通知》《關于商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點有關工作的通知》等文件，正式推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，并且強調(diào)了重點支持權(quán)屬清晰、運營模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店以及其他具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)業(yè)態(tài)。

　　業(yè)內(nèi)對此積極響應。政策發(fā)布后僅一個月后，1月29日、30日，上交所就披露了首批已受理的8只商業(yè)不動產(chǎn)REITs。

　　據(jù)中銀證券統(tǒng)計，8只REITs預計募集總額314.7億元，原始權(quán)益人有保利發(fā)展、上海地產(chǎn)、陸家嘴、凱德投資等，底層資產(chǎn)包括廣州保利中心項目、深圳來福士項目、上海晶耀前灘、哈爾濱杉杉奧萊等多個商業(yè)項目，計劃募集資金規(guī)模在17億~75億元之間。

　　在世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨看來，2025年底，監(jiān)管層將辦公樓、酒店和綜合體納入了公募REITs底層資產(chǎn)，在今年1月底上交所受理的8只商業(yè)不動產(chǎn)REITs申請中，就有5只包含了相關資產(chǎn)類型，這標志著公募REIT市場將在2026年進入對商業(yè)不動產(chǎn)的全覆蓋時代。

　　商業(yè)資產(chǎn)作為公募REITs底層資產(chǎn)的嘗試始于2023年。這年10月，公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施，首批兩個項目涉及的底層資產(chǎn)分別為金茂位于長沙的一處購物中心、物美旗下位于北京的品牌超市。

　　這也是消費基礎設施REITs底層資產(chǎn)的核心種類。從已發(fā)行的此類REITs基礎資產(chǎn)類型看，主要便是購物中心、百貨、奧特萊斯、商超和農(nóng)貿(mào)市場。商業(yè)不動產(chǎn)REITs則大大拓展了底層資產(chǎn)的類別。

　　有業(yè)內(nèi)人士提到，1月30日受理的華夏銀泰商業(yè)不動產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為合肥銀泰中心，該項目是開設了不少奢侈品牌的高端購物中心，這樣的資產(chǎn)在過去很難被納入到發(fā)行范圍中。

　　同時，此次申報的華夏凱德商業(yè)不動產(chǎn)REIT中的底層資產(chǎn)中還包含了位于四川綿陽的涪城購物中心項目。標準化的REITs，讓這些位于非一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)可以被資本市場重新定價和認可。

　　謝晨認為，打通公募REITs通道對相關不動產(chǎn)類別的資產(chǎn)流動性具有顯著的提升作用。而在大宗物業(yè)交易市場上，一線城市資產(chǎn)的流動性遠高于非一線城市，這一現(xiàn)狀也讓公募REITs對非一線城市資產(chǎn)具有更大的吸引力。

　　國泰海通證券研報指出，REITs底層資產(chǎn)類型覆蓋范圍的擴大，讓此前諸多只能自持的資產(chǎn)擁有了證券化退出的渠道；同時，隨著底層資產(chǎn)的進一步豐富，供給規(guī)模顯著擴大，也有助于提升市場的定價能力和流動性。

　　從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向持有運營

　　“從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。”證監(jiān)會相關負責人表示。

　　這對于手中握有龐大不動產(chǎn)的開發(fā)商來說，是實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活，降低在其中的沉淀成本具有重要意義。此前，已有不少房企通過消費類基礎設施、租賃住房、倉儲物流等資產(chǎn)試水REITs發(fā)行。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至2025年底，華潤置地、招商蛇口、中海、大悅城、萬科、金茂、凱德等多家房企發(fā)行了REITs產(chǎn)品，總募集規(guī)模超280億元。相較于超2000億元的公募REITs市場而言，當前房企的參與程度仍相對較低。

　　如今，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的啟動，公募REITs底層資產(chǎn)可涵蓋的范圍顯著拓寬，這也意味著更多符合條件的購物中心、寫字樓、酒店等資產(chǎn)，有望通過公開上市的渠道得到盤活。

　　1月中下旬，茂業(yè)商業(yè)公告稱，擬以成都茂業(yè)中心寫字樓作為底層資產(chǎn)，申報發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs。目前申報發(fā)行工作已經(jīng)通過了董事會。此外，光大嘉寶也表示擬以持有的靜安大融城項目和江門大融城項目，作為底層資產(chǎn)開展商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs申報發(fā)行工作。

　　萬科亦提及在關注商業(yè)不動產(chǎn)各類資產(chǎn)證券化的機會；擁有多座重奢商場的武商集團近日也在投資者關系平臺表示上，目前已啟動商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs專項研究工作，對旗下符合發(fā)行條件的商業(yè)資產(chǎn)進行梳理與評估。

　　民企也將有更多機會參與其中，華南一家民營房企內(nèi)部人士就向記者透露，新政出臺之后有在推進相關工作，目前尚未落地。

　　不過，也有民營房企人士坦言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的要求調(diào)整得更加寬松，但門檻依然不低，例如盈利方面的要求等。另一家華東民營房企人士也表示，目前來看，首批申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs的都是相當賺錢的項目，“我們的還差一點”。

　　業(yè)內(nèi)認為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是房企拓寬融資渠道的方式之一，但不會是解決流動性壓力的主要方式。有業(yè)內(nèi)人士指出，當前的REITs不是融資的邏輯，而是模式的根本切換，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強向記者表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs為商用不動產(chǎn)提供了更多退出渠道，打通了“投融管退”的閉環(huán)，同時優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)將按“租金資本化”估值，運營能力成為核心競爭力，這也將推動商業(yè)地產(chǎn)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)由“開發(fā)銷售”向“資產(chǎn)管理”轉(zhuǎn)型。

　　第三方研究機構(gòu)克而瑞也指出，當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應當前的新形勢，公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

　　“發(fā)行公募REITs并非簡單‘一錘子買賣’將資產(chǎn)直接出售，而是要求企業(yè)要保留項目部分股權(quán)且確保經(jīng)營穩(wěn)定?！笨硕鹬赋?，發(fā)行公募REITs的意義更多是提升集團旗下商業(yè)板塊的獨立性，在房企資金普遍承壓的背景下，使得商業(yè)板塊能夠通過市場募集資金，更好地實現(xiàn)自給自足獨立發(fā)展。

（文章來源：第一財經(jīng)）

(原標題：商業(yè)不動產(chǎn)REITs百億級破冰，重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯)

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