地方賣地收入四年少了約4.6萬億 今年多省預(yù)計(jì)增長

　　房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷之下，地方政府賣地收入（即土地出讓收入）四連降。

　　近日，財(cái)政部公開數(shù)據(jù)顯示，2025年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入中的國有土地使用權(quán)出讓收入（下稱土地出讓收入）41518億元，比上年下降14.7%。這是自2022年以來連續(xù)第四年這一收入出現(xiàn)兩位數(shù)降幅。與2021年地方土地出讓收入峰值（8.7萬億元）相比，2025年地方土地出讓收入減少了約4.6萬億元，降幅達(dá)到52.3%。

　　粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒告訴第一財(cái)經(jīng)，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整直接導(dǎo)致地方土地出讓收入持續(xù)下滑，這減少地方可用財(cái)力，加大地方償債壓力。預(yù)計(jì)2026年土地出讓收入延續(xù)下滑態(tài)勢，但降幅有望收窄。

　　土地財(cái)政難以為繼

　　羅志恒告訴第一財(cái)經(jīng)，土地出讓收入持續(xù)下行，源于房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，根本上由于高質(zhì)量發(fā)展要求下經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式變遷。

　　“房地產(chǎn)供求形勢變化導(dǎo)致市場低迷和房企經(jīng)營困難，是‘土地財(cái)政’持續(xù)下行的直接原因。城鎮(zhèn)住房發(fā)展形勢已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給過剩和高質(zhì)量產(chǎn)品供給不足并存，房地產(chǎn)銷售低迷導(dǎo)致房企經(jīng)營困難，房企拿地投資更加謹(jǐn)慎。”羅志恒說。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約8.3萬億元，比上年下降17.2%。2025年新建商品房銷售額約8.4萬億元，下降12.6%。

　　從具體省份來看，2025年地方土地出讓收入狀況有著明顯差異化特征。比如根據(jù)各地官方數(shù)據(jù)，北京去年以賣地收入為主的政府性基金預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)小幅（4.7%）增長；廣東去年土地出讓收入同比下降11%；河南土地出讓收入同比下降27.7%。

　　羅志恒認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、高質(zhì)量發(fā)展要求中國從房地產(chǎn)繁榮走向科技和制造強(qiáng)國。當(dāng)前我國資本與勞動(dòng)力要素稀缺性逆轉(zhuǎn)，土地、勞動(dòng)力和資本等傳統(tǒng)生產(chǎn)要素邊際效益遞減，“土地財(cái)政”發(fā)展模式難以為繼，需要加快培育新質(zhì)生產(chǎn)力，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

　　地方土地出讓收入連續(xù)四年下滑，一些地方財(cái)政人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)坦言，這加劇了地方財(cái)政收支矛盾。

　　羅志恒分析，土地出讓收入持續(xù)下行對(duì)地方政府產(chǎn)生三大影響：一是地方可用財(cái)力減少。土地出讓收入是地方政府性基金預(yù)算的主要來源，其下滑直接導(dǎo)致可用財(cái)力收縮，加劇財(cái)政緊平衡態(tài)勢。二是地方政府債務(wù)償還壓力加劇。許多地方政府債務(wù)依賴土地收入作為債務(wù)還款來源，收入下降可能影響地方政府還本付息。三是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資受限，土地收入萎縮引起相應(yīng)的支出減少，基建項(xiàng)目的資金來源不足，可能影響地方經(jīng)濟(jì)增長。

　　比如，去年10月安徽省財(cái)政廳課題組公開發(fā)表的《財(cái)政收入支撐高質(zhì)量發(fā)展匹配關(guān)系研究》一文稱，安徽土地出讓收入規(guī)模顯著下滑，對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)度急劇降低，形成難以填補(bǔ)的缺口。從全省來看，土地出讓收入占財(cái)政兩本預(yù)算（一般公共預(yù)算和政府性基金預(yù)算）收入的40%以上，但2024年該項(xiàng)收入較峰值年份（2021年）下降近50%，形成較大收入缺口。

　　安徽省財(cái)政廳上述文章稱，地方財(cái)力因土地出讓收入減少而下降，拉低新增債務(wù)限額分配額度（剔除增加債務(wù)限額支持化債部分）。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，一般債占比持續(xù)走低，2024年較2019年減少4個(gè)百分點(diǎn)，公益性項(xiàng)目融資困境加深。而土地資源價(jià)值持續(xù)縮水，以土地為核心的政府投融資鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)受阻。城投平臺(tái)資產(chǎn)質(zhì)量下降影響償債能力，抵押品價(jià)值衰減制約金融機(jī)構(gòu)信貸投放，政府綜合可用財(cái)力進(jìn)一步削弱。

　　當(dāng)然，由于土地出讓收入中相當(dāng)一部分用于支付拆遷等成本，有研究稱，土地凈收入約占土地出讓收入的四分之一，因此土地收入下滑同時(shí)，相應(yīng)支出也會(huì)減少，影響并沒有外界想象那么大。此前財(cái)政部也公開表示，由于國有土地出讓收入支出聯(lián)動(dòng)，因此收入下降影響并沒有那么大。比如2022年土地出讓收入減少2萬億元，這影響地方一般公共預(yù)算財(cái)力約3000億元。

　　受地方土地出讓收入減少影響，土地出讓相關(guān)支出也出現(xiàn)明顯下滑。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2025年地方土地出讓收入相關(guān)支出約4.7萬億元，比上年下降7.6%。這較2021年這一支出同比下降約39%。

　　今年穩(wěn)樓市是關(guān)鍵

　　那么，今年的地方政府土地出讓收入形勢如何？

　　從目前一些省份披露了2026年以賣地收入為主的政府性基金收入預(yù)期來看，多數(shù)預(yù)計(jì)2026年這一收入能實(shí)現(xiàn)增長。

　　根據(jù)各地財(cái)政部門披露的當(dāng)?shù)仡A(yù)算報(bào)告，廣東預(yù)計(jì)2026年當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖杖霝?536.6億元，增長5%。河南預(yù)計(jì)2026年當(dāng)?shù)卣曰痤A(yù)算收入為2484.6億元，增長57%。河北預(yù)計(jì)2026年當(dāng)?shù)卣曰痤A(yù)算收入為2249.7億元，增長約22%。2026年江西政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)為1624.5億元，增長2%。

　　當(dāng)然也有一些省份預(yù)計(jì)這一收入出現(xiàn)下滑。比如浙江省預(yù)算報(bào)告顯示，2026年全省政府性基金預(yù)算收入預(yù)期為4918.42億元，下降16.2%。

上圖來自民生銀行研究院研報(bào)

　　羅志恒認(rèn)為，在多輪房地產(chǎn)政策持續(xù)托底之下，我國房地產(chǎn)市場正逐步走出“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入一個(gè)周期更長、過程更為溫和但持續(xù)調(diào)整的階段。

　　他認(rèn)為，2026年土地市場面臨兩個(gè)有利因素：其一，2026年地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)密集實(shí)施，改善土地市場的供需結(jié)構(gòu)，促進(jìn)庫存消化，同時(shí)地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊，有助于穩(wěn)住土地市場成交價(jià)格。其二，房企存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解加快，推動(dòng)行業(yè)融資環(huán)境改善，拿地投資信心有望修復(fù)。預(yù)計(jì)2026年土地市場有望邊際好轉(zhuǎn)，土地出讓收入降幅較2025年有所收窄，但難改負(fù)增長趨勢。

　　從過往歷史數(shù)據(jù)來看，地方政府對(duì)土地出讓收入預(yù)期跟最終實(shí)際收入執(zhí)行情況有比較大差異，而這主要受當(dāng)年實(shí)際樓市變化影響。去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，今年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　羅志恒認(rèn)為，要想穩(wěn)住土地出讓收入，必須推動(dòng)房地產(chǎn)市場盡快實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，采取超常規(guī)、系統(tǒng)性的政策組合拳，以堅(jiān)定的決心和強(qiáng)烈的信號(hào)重塑市場信心。

　　他建議通過增發(fā)國債等方式，在中央層面成立“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，該基金專項(xiàng)用于兩個(gè)核心領(lǐng)域：一是為陷入困境但有市場價(jià)值的項(xiàng)目提供“保交樓”支持，切實(shí)維護(hù)購房者合法權(quán)益；二是收購部分房企持有的存量閑置土地，為房企注入關(guān)鍵的流動(dòng)性。

　　地方政府依然是穩(wěn)樓市的關(guān)鍵。去年底全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在部署今年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場時(shí)要求，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

　　羅志恒建議，今年加大對(duì)地方政府的財(cái)政支持力度，從根源上調(diào)控土地供給。針對(duì)地方政府因房地產(chǎn)形勢下行而急劇減少的土地出讓收入，建議中央財(cái)政通過增加轉(zhuǎn)移支付或進(jìn)一步提高地方政府債務(wù)額度的方式予以彌補(bǔ)。這將賦予地方政府更大的財(cái)政空間，從根本上控制和減少非必要的土地供給，并有力推進(jìn)對(duì)存量閑置土地的回購工作，從而扭轉(zhuǎn)市場供需失衡的局面。

　　“今年可考慮進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性放寬北京、上海、深圳等一線城市的住房限購等限制性舉措，以釋放被壓抑的真實(shí)需求，發(fā)揮其市場風(fēng)向標(biāo)作用，提振全國市場信心?！绷_志恒說。

　　在房地產(chǎn)供需兩端，羅志恒建議應(yīng)高度重視并有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，積極鼓勵(lì)和支持行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，通過并購重組等方式，整合已出現(xiàn)流動(dòng)性困難或陷入經(jīng)營困境的房企項(xiàng)目與資產(chǎn)。另外，繼續(xù)引導(dǎo)5年期以上LPR下行，進(jìn)一步降低居民房貸利率，并降低購房交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)成本，切實(shí)減輕購房者負(fù)擔(dān)。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：地方賣地收入四年少了約4.6萬億，今年多省預(yù)計(jì)增長)

(責(zé)任編輯：43)