一日五單！公募REITs申報(bào)現(xiàn)“撤回潮”，有資產(chǎn)火速“換倉”

　　近日，申報(bào)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的企業(yè)很熱鬧：一天內(nèi)有5單公募REITs項(xiàng)目申請終止撤回，包括電子城申報(bào)的產(chǎn)業(yè)園、萬科申報(bào)的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目；1月29日，茂業(yè)商業(yè)調(diào)整商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)方案，更換底層資產(chǎn)，繼續(xù)推進(jìn)，此時(shí)距離其首次披露申報(bào)方案僅過去6天。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這與近期監(jiān)管新規(guī)細(xì)化審核要求、“嚴(yán)準(zhǔn)入”密切相關(guān)。在政策推動(dòng)市場高質(zhì)量發(fā)展的背景下，REITs申報(bào)從“重速度”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)量”，底層資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性、運(yùn)營能力及行業(yè)前景愈發(fā)關(guān)鍵。

　　一日五單撤回，多項(xiàng)目卡在“問詢關(guān)”

　　1月23日這一天，有5個(gè)公募REITs項(xiàng)目申請撤回。其中，電子城發(fā)布的申請撤回公募REITs項(xiàng)目申報(bào)的公告顯示，其撤回的公募REITs名稱為“創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，理由是為維護(hù)投資人利益，提高項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定性。電子城稱，本次申請撤回不會(huì)對公司的生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況造成重大不利影響。

　　早在2024年3月，電子城以全資子公司北京電子城有限責(zé)任公司持有的科技大廈、研發(fā)A1樓及國電總部4號樓作為底層資產(chǎn)，開展公募REITs申報(bào)工作，初步預(yù)估募集規(guī)模為10億-15億元。2025年5月20日，申報(bào)材料獲證監(jiān)會(huì)和上交所正式受理。

　　據(jù)電子城新發(fā)布的2025年年度業(yè)績預(yù)虧公告，2025年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-19億元至-14.5億元。業(yè)績預(yù)虧的主因是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場持續(xù)調(diào)整、競爭日趨激烈的背景下，商業(yè)、辦公類產(chǎn)品面臨市場存量大、去化周期長、價(jià)格下行的多重壓力。在2025年，為了加快資金回籠，公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目采取以價(jià)換量的策略，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化，銷售業(yè)務(wù)利潤下滑等。

　　據(jù)上交所信息，除電子城之外，當(dāng)天撤回的還有建信建融家園租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，以及擴(kuò)募發(fā)售的富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

　　而在深交所可以查詢到，另有兩單公募REITs項(xiàng)目也于1月23日終止申報(bào)，包括萬科申報(bào)的華夏萬緯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，以及建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

　　1月23日，萬科發(fā)布公告披露，綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場環(huán)境等多種因素，并經(jīng)相關(guān)各方充分溝通和審慎論證分析，申報(bào)流程已經(jīng)終止。萬科強(qiáng)調(diào)，本次申請終止審核并撤回申請文件不會(huì)對公司日常生產(chǎn)經(jīng)營情況造成重大不利影響。公司將待條件成熟時(shí)擇機(jī)重新啟動(dòng)申報(bào)工作。

　　2024年萬科以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個(gè)倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目開展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金申報(bào)。于2024年3月1日收到中國證監(jiān)會(huì)的申請受理通知書，并在同年4月收到問詢后一直未回復(fù)。

　　這一波公募REITs申報(bào)“撤回潮”最早是從2026年1月19日開始。當(dāng)天，金風(fēng)科技宣布終止公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。這也是公募REITs試點(diǎn)以來，首例已進(jìn)展到交易所審核階段但發(fā)行失敗的案例。至于原因，金風(fēng)科技在公告中表示，為進(jìn)一步整合項(xiàng)目資源，優(yōu)化運(yùn)營管理。金風(fēng)科技此前于2023年9月提交申報(bào)材料。

　　事實(shí)上，從上述項(xiàng)目來看，其受理時(shí)間跨度從2022年到2025年。此前均處在審核階段，且?guī)缀跆幱谕顟B(tài)，原因是上述項(xiàng)目均已接到交易所的反饋意見或者問詢，但基金管理人一直未給予答復(fù)。

　　企業(yè)火速調(diào)整方案，資產(chǎn)質(zhì)量成突圍關(guān)鍵

　　或許是受部分公募REITs終止的影響，距離首次披露申報(bào)方案僅過去6天，1月29日，茂業(yè)商業(yè)宣布調(diào)整商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)方案。理由是鑒于本次商業(yè)公募REITs發(fā)行時(shí)間安排較為緊迫，經(jīng)公司管理層與中介機(jī)構(gòu)充分溝通論證后審慎決策，為保障本次項(xiàng)目順利發(fā)行落地。

　　茂業(yè)商業(yè)產(chǎn)品擬定名稱為華夏茂業(yè)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金。此次針對底層資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，將成都市高新區(qū)天府大道北段28號成都茂業(yè)中心部分樓宇調(diào)整為成都茂業(yè)中心C塔寫字樓物業(yè)。申報(bào)方案調(diào)整后，商業(yè)公募REITs項(xiàng)目發(fā)行工作將繼續(xù)推進(jìn)。

　　而茂業(yè)商業(yè)1月29日發(fā)布業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2.01億元至2.41億元。預(yù)虧主要因零售百貨行業(yè)受宏觀環(huán)境影響處于筑底階段，居民消費(fèi)動(dòng)能和意愿未完全復(fù)蘇，同時(shí)公司擬計(jì)提商譽(yù)減值約5388萬元到7184萬元。

　　事實(shí)上，企業(yè)正加速優(yōu)化資產(chǎn)包，以符合監(jiān)管要求與市場偏好。底層資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性、運(yùn)營能力及行業(yè)前景，也成為REITs申報(bào)能否成功的關(guān)鍵。

　　審核新規(guī)落地，未來申報(bào)更重“含金量”

　　值得關(guān)注的是，2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（簡稱“《通知》”）。《通知》明確，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進(jìn)REITs市場體系建設(shè)，完善REITs申報(bào)注冊制度機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范。這標(biāo)志著我國REITs市場進(jìn)入提質(zhì)擴(kuò)面、系統(tǒng)化發(fā)展的新階段。

　　同時(shí)，《通知》提出，證券交易所要通過審核問詢、現(xiàn)場督導(dǎo)、現(xiàn)場檢查等方式嚴(yán)把REITs發(fā)行上市準(zhǔn)入關(guān)，做好上市交易、信息披露、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測等自律監(jiān)管工作，切實(shí)維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

　　與此同時(shí)，上交所與深交所發(fā)布一系列業(yè)務(wù)指南，包括《審核程序指引》，明確了中止和終止的具體情形，中止審核的期限不超過3個(gè)月。這為申報(bào)公募REITs的企業(yè)提供了靈活選擇的空間。同時(shí)通過界定終止情形“避免項(xiàng)目長期懸而未決占用監(jiān)管資源”。

　　對此，天風(fēng)證券分析師認(rèn)為，這種集中撤回的現(xiàn)象，與滬深交易所發(fā)布的新版《審核程序指引》密切相關(guān)。新規(guī)首次明確了公募REITs審核可能“暫停”或“徹底終止”的具體情形，進(jìn)一步完善了項(xiàng)目從申報(bào)到上市的制度鏈條。

　　除此之外，市場對資產(chǎn)類型的偏好日益鮮明，并非所有公募REITs都能被市場接受，這也導(dǎo)致在申報(bào)中的公募REITs重新審視底層資產(chǎn)。

　　從2025年來看，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT等多只產(chǎn)品上市首日漲幅觸及30%上限；而華夏安博倉儲(chǔ)REIT首日即破發(fā)，收盤跌超10%，中信建投沈陽國際軟件園REIT也曾盤中破發(fā)。

　　據(jù)戴德梁行分析，2025年，政策持續(xù)優(yōu)化完善，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、數(shù)據(jù)中心成為投資者最關(guān)注的三大資產(chǎn)類型，關(guān)注度占比較高。相比之下，倉儲(chǔ)物流關(guān)注度有所回落，甲級寫字樓、商務(wù)園區(qū)的機(jī)構(gòu)關(guān)注度持續(xù)走低，交易重心向自用買家傾斜。

　　由此，目前市場正用“真金白銀”投票，篩選出具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和成長性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著REITs市場進(jìn)入提質(zhì)擴(kuò)面新階段，審核收緊與資產(chǎn)優(yōu)選已成為明顯趨勢。企業(yè)申報(bào)從“重速度”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)量”，底層資產(chǎn)的盈利可持續(xù)性與行業(yè)景氣度愈發(fā)關(guān)鍵。未來，只有真正具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和運(yùn)營優(yōu)勢的項(xiàng)目，才可能在REITs道路上走得更遠(yuǎn)。

（文章來源：新京報(bào)）

(原標(biāo)題：一日五單！公募REITs申報(bào)現(xiàn)“撤回潮”，有資產(chǎn)火速“換倉”)

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