市場(chǎng)迎來(lái)擴(kuò)容新階段，8只住房租賃REITs多維持95%以上高出租率

　　隨著REITs發(fā)行與擴(kuò)募進(jìn)入常態(tài)化，特別是租賃住房“全面納入可申報(bào)范圍”，我國(guó)住房租賃REITs市場(chǎng)迎來(lái)擴(kuò)容的新階段。數(shù)據(jù)顯示，2025年新增2只租賃住房REITs（匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT），首發(fā)募集資金分別為13.62億元與13.67億元，合計(jì)新增規(guī)模27.29億元。已發(fā)行的保租房公募REITs中有2只完成擴(kuò)募。按照2025年公募REITs市場(chǎng)“全年新發(fā)行+擴(kuò)募合計(jì)募資473.35億元”口徑測(cè)算，新增和擴(kuò)募的租賃住房REIT規(guī)模約占全年募資量的10.16%。

　　住房租賃REITs底層資產(chǎn)普遍保持高出租率

　　綜合8單住房租賃REIT營(yíng)業(yè)收入情況來(lái)看，整體呈現(xiàn)出“分層明顯、擴(kuò)募驅(qū)動(dòng)”的特征。其中，城投寬庭REIT全年各季度收入穩(wěn)定在4500萬(wàn)–4700萬(wàn)元區(qū)間，明顯高于其他產(chǎn)品。華潤(rùn)有巢REIT、華夏北京保障房REIT和招商蛇口租賃住房REIT，年內(nèi)收入集中在1800萬(wàn)–3300萬(wàn)元之間。值得關(guān)注的是，華夏北京保障房REIT在2025年三、四季度收入顯著躍升，從上半年的1800萬(wàn)–2100萬(wàn)元提升至3200萬(wàn)元以上，反映出擴(kuò)募資產(chǎn)并表后對(duì)收入規(guī)模的直接拉動(dòng)。

　　可以看到，住房租賃REITs在出租率、租金收繳率與租約結(jié)構(gòu)等關(guān)鍵指標(biāo)上均表現(xiàn)出明顯的韌性與確定性。從出租率看，8只REITs在2025年全年大多維持在95%以上的高位區(qū)間。即便在部分季度出現(xiàn)小幅波動(dòng)，也更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性調(diào)整或新增資產(chǎn)并表后的短期波動(dòng)，而非需求端走弱。中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華潤(rùn)有巢REIT等產(chǎn)品長(zhǎng)期穩(wěn)定在97%–99%區(qū)間，體現(xiàn)出保障性與準(zhǔn)保障性租賃住房在核心城市中的“剛性需求底盤”作用。

　　從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年北京、上海、廣州、深圳等核心城市單位月租金較2024年同比下降5%—10%。在行業(yè)租金普遍承壓的階段，住房租賃REITs并未追求價(jià)格對(duì)抗，而是成功實(shí)現(xiàn)了“跌幅顯著小于市場(chǎng)”的租金表現(xiàn)。REITs在租金變化上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，主要來(lái)自資產(chǎn)屬性與區(qū)位結(jié)構(gòu)的差異。一方面，REITs底層資產(chǎn)高度集中于軌道交通沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和就業(yè)密集板塊，客群以穩(wěn)定就業(yè)人群為主，需求彈性相對(duì)較低；另一方面，保租房項(xiàng)目的定價(jià)機(jī)制以“穩(wěn)租金、保入住”為核心目標(biāo)，在下行周期中有效緩沖了市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著更多市場(chǎng)化與保障性租賃住房資產(chǎn)持續(xù)入池，住房租賃REITs在穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期及完善多層次REITs市場(chǎng)中的基礎(chǔ)性作用有望進(jìn)一步凸顯。除2025年已完成首發(fā)與擴(kuò)募的8只產(chǎn)品外，中航北京昌保租賃住房REIT已在深交所平臺(tái)進(jìn)入反饋階段；同時(shí)，城投寬庭REIT、招商蛇口租賃住房REIT等已上市產(chǎn)品亦具備繼續(xù)擴(kuò)募的資產(chǎn)基礎(chǔ)與規(guī)模提升空間。在“發(fā)行+擴(kuò)募+新申報(bào)”多線并進(jìn)的格局下，住房租賃REITs的項(xiàng)目池有望持續(xù)擴(kuò)容。

（文章來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)新花城）

(原標(biāo)題：市場(chǎng)迎來(lái)擴(kuò)容新階段，8只住房租賃REITs多維持95%以上高出租率)

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