75%產(chǎn)品四季度盈利，公募REITs轉(zhuǎn)向深耕底層資產(chǎn)

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道特約記者龐華瑋

　　中國(guó)公募REITs市場(chǎng)在2025年第四季度遭遇業(yè)績(jī)與市場(chǎng)的雙重震蕩。

　　最新披露的2025年四季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)季公募REITs整體凈利潤(rùn)環(huán)比下滑，二級(jí)市場(chǎng)指數(shù)同步走低。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs市場(chǎng)邏輯從此前的利率下行與趨勢(shì)交易，轉(zhuǎn)向?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的深度挖掘。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好公募REITs的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　業(yè)績(jī)與市場(chǎng)雙雙回落

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2025年12月31日，已公布四季報(bào)的77只公募REITs（另有2只四季度成立產(chǎn)品未披露），在2025年第四季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.13億元，但凈利潤(rùn)僅為5.26億元。

　　值得注意的是，這一凈利潤(rùn)規(guī)模創(chuàng)下了2025年四個(gè)季度以來(lái)的最低點(diǎn)，較第三季度的9.20億元環(huán)比下滑42.83%。而2025年第一、二季度的凈利潤(rùn)分別為8.40億元、7.63億元，均高于第四季度。

　　有58只公募REITs（占比75%）在四季度實(shí)現(xiàn)盈利，其中，有26只產(chǎn)品凈利潤(rùn)超過(guò)1000萬(wàn)元。單季凈利潤(rùn)冠軍為中信建投國(guó)家電投新能源REIT，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8959萬(wàn)元，緊隨其后的是富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT（約7356萬(wàn)元）和平安廣州廣河REIT（約4146萬(wàn)元）。

　　全年來(lái)看，行業(yè)盈利能力似乎呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢(shì)。

　　與盈利下滑相呼應(yīng)的是四季度公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的整體疲軟。格上基金數(shù)據(jù)顯示，2025年四季度REITs整體回撤，REITs指數(shù)下跌4.37%。

　　并且市場(chǎng)交投活躍度呈現(xiàn)分化。格上基金數(shù)據(jù)顯示，交通基礎(chǔ)設(shè)施類以64.94億元的成交額占據(jù)總成交的21.27%，位居第一，園區(qū)與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施緊隨其后，成交亦較為活躍。其中，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施四季度成交金額51.39億元，占REITs總成交額的16.84%；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施四季度成交金額50.67億元，占REITs總成交額的16.6%。

　　市場(chǎng)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性分化成為最大特征。以數(shù)據(jù)中心為代表的新型基礎(chǔ)設(shè)施板塊逆勢(shì)走強(qiáng)，平均漲幅達(dá)4.94%。例如，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT、南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT等漲幅約5%，顯示出市場(chǎng)對(duì)數(shù)據(jù)中心等新基建資產(chǎn)的青睞。

　　相反，部分市政、水利、園區(qū)等資產(chǎn)則因基本面承壓而出現(xiàn)明顯回調(diào)，如易方達(dá)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT、招商科創(chuàng)孵化器REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REITs等跌幅靠前。

　　不過(guò)，拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看， 過(guò)去四年（2021年~2025年），REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征處于股票和債券之間，且其二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)總體領(lǐng)先于各大權(quán)益資產(chǎn)。

　　市場(chǎng)邏輯切換：從交易到深耕

　　對(duì)于四季度的市場(chǎng)表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)專家指出，這標(biāo)志著驅(qū)動(dòng)邏輯的根本性轉(zhuǎn)變。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，中國(guó)公募REITs已上市79只（其中20只公募REITs成立于2025年），發(fā)行規(guī)模（不含擴(kuò)募）2032.54億元，二級(jí)市場(chǎng)總市值2184.63億元，其中流通市值為1174.47億元，占比53.76%。

　　回顧REITs的發(fā)展，2021年至2025年，中證REITs全收益指數(shù)最高1315點(diǎn)（2022年2月），最低到792點(diǎn)（2024年1月），經(jīng)歷了四個(gè)完整的階段。

　　2021年至2022年10月是市場(chǎng)探索期；2022年10月到2024年1月REITs市場(chǎng)大跌，進(jìn)入價(jià)值回歸期；2024年2月到2024年11月多空相對(duì)均衡，REITs指數(shù)探底后又修復(fù)，進(jìn)入多方均衡階段；2024年12月到2025年6月REITs啟動(dòng)常態(tài)化發(fā)行，首發(fā)擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)，利率水平下降，REITs迎來(lái)一輪牛市。

　　此后，到了2025年下半年，權(quán)益市場(chǎng)熱度上升對(duì)REITs形成壓制疊加前期部分投機(jī)資金止盈，REITs進(jìn)入下行區(qū)間，2025年四季度正是處于這一區(qū)間。

　　招商基金在近期發(fā)布的年度回顧中指出，2025年REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了從上半年利率下行驅(qū)動(dòng)的牛市，到下半年因權(quán)益市場(chǎng)分流、業(yè)績(jī)分化而進(jìn)入下行區(qū)間。

　　“從過(guò)去四年看，REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征處于股票和債券之間，其近年來(lái)呈現(xiàn)的相對(duì)穩(wěn)定且較高的分紅疊加資本利得的高夏普率的收益特征，預(yù)計(jì)有望越來(lái)越受到廣義資管的青睞，使其風(fēng)險(xiǎn)收益特征進(jìn)一步向資產(chǎn)組合的有效前沿靠攏?！闭猩袒鸾谘袌?bào)指出。

　　“市場(chǎng)邏輯正從年初的利率下行與趨勢(shì)交易，轉(zhuǎn)向?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的深度挖掘?！备裆匣鹧芯繂T托合江表示。

　　盡管短期承壓，市場(chǎng)對(duì)公募REITs的長(zhǎng)期發(fā)展空間依然充滿期待。政策層面的持續(xù)發(fā)力是重要支撐。比如，托合江介紹，自2025年12月31日起，證監(jiān)會(huì)正式推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，將辦公樓、酒店等資產(chǎn)納入范圍，被業(yè)界視為打開(kāi)了一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的潛在資產(chǎn)池。

　　招商基金指出，目前中國(guó)公募REITs已上市行業(yè)包括產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、新能源、水電氣熱、保障房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）、數(shù)據(jù)中心等等，一級(jí)發(fā)行市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展、資產(chǎn)類型不斷豐富 。當(dāng)前，REITs已從試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)展，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正大力推進(jìn)，多層次REITs市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)提供更加豐富的選擇，市場(chǎng)熱度或?qū)⒊掷m(xù)攀升。

　　“從過(guò)去四年來(lái)看REITs指數(shù)的收益率和其他資產(chǎn)的相關(guān)性均不強(qiáng)，夯實(shí)了其大類資產(chǎn)重要配置工具的定位?！闭猩袒鹬赋觥?/p>

　　招商基金預(yù)計(jì)，未來(lái)五年，中國(guó)公募REITs的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，總市值有望從目前的2000多億元向5000億元邁進(jìn)。

　　排排網(wǎng)財(cái)富公募產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)曾方芳認(rèn)為，市場(chǎng)將步入“高質(zhì)量擴(kuò)容與價(jià)值重估的新階段”，定價(jià)邏輯從“稀缺性溢價(jià)”轉(zhuǎn)向“基本面定價(jià)”。

　　面對(duì)未來(lái)的投資策略，機(jī)構(gòu)建議采取更精細(xì)化的布局。

　　曾方芳建議，底倉(cāng)可配置政策紅利明確、現(xiàn)金流穩(wěn)定的保障性租賃住房；積極關(guān)注受益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的倉(cāng)儲(chǔ)物流和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園；同時(shí)可適度博弈估值已處低位的環(huán)保等周期品種，以及捕捉經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可能帶來(lái)的交易性機(jī)會(huì)。

　　托合江總結(jié)稱，中國(guó)REITs市場(chǎng)在規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)，資產(chǎn)類別將持續(xù)豐富。產(chǎn)權(quán)類REITs（消費(fèi)、保障房、園區(qū)）占比預(yù)計(jì)提升，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs（高速、能源）則可能通過(guò)擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)置換，提升長(zhǎng)期回報(bào)。投資者的核心任務(wù)，是聚焦那些分派率高、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健且具備一定成長(zhǎng)性、政策受益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：75%產(chǎn)品四季度盈利，公募REITs轉(zhuǎn)向深耕底層資產(chǎn))

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