首現(xiàn)兩項目發(fā)行“戰(zhàn)略撤退”，公募REITs進入“嚴準入”時代

　　2026伊始，在公募REITs申報如火如荼的同時，市場中也首次出現(xiàn)了項目的“急剎車”。

　　1月20日，金風科技（002202.SZ）發(fā)布公告表示，擬終止建信金風新能源REIT的申報發(fā)行工作，這是公募REITs市場首次出現(xiàn)已進入交易所審核階段卻未成功發(fā)行的案例。

　　同日，電子城（600658.SH）也公告表示，擬撤回創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT的項目申報，后續(xù)擇機繼續(xù)推進申報工作。

　　兩項目的“戰(zhàn)略撤退”，與滬深交易所近期發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關(guān)。這一落地于去年12月31日的新規(guī)，首次明確了公募REITs審核可能“暫?！被颉皬氐捉K止”的具體情形，進一步完善了項目從申報到上市的制度鏈條。

　　記者注意到，目前市場中還有其他數(shù)家公募REITs項目同樣處于交易所審核階段且長期無進展，在新的監(jiān)管規(guī)則下，這些項目也或?qū)⑼瑯用媾R清退的命運。

　　2025年以來，伴隨公募REITs進入試點轉(zhuǎn)常規(guī)的新歷史階段，擴募業(yè)務規(guī)范、行業(yè)范圍擴容及商業(yè)不動產(chǎn)試點等一攬子政策也相繼出臺。在推動成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化申報、持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)供給的同時，全鏈條監(jiān)管機制的同步強化，有望為REITs發(fā)行上市嵌入更為明確的“過濾”機制，進一步推動資產(chǎn)估值回歸價值本源。

　　圖：建信金風新能源REIT項目申報動態(tài)（深交所官網(wǎng)，截至2026.1.21）

　　獲問詢后2年主動終止發(fā)行

　　金風科技公告顯示，公司于2026年1月16日召開第九屆董事會第十次會議，審議通過了《關(guān)于終止基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作的議案》，同意終止REITs項目申報發(fā)行工作。公司擬通過REITs項目的基金管理人和專項計劃管理人向中國證監(jiān)會和深交所提交終止審核的申請，終止在中國證監(jiān)會和深交所的申報流程。

　　關(guān)于終止的具體原因，金風科技并未在公告中詳細說明，僅表示為“為進一步整合項目資源，優(yōu)化運營管理”。

　　但記者注意到，公告同時稱，公司在2021年9月28日審議通過開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作時，曾擬以全南天潤天排山項目、崇義天潤龍歸項目及崇義天星項目為入池資產(chǎn)。

　　而在2023年9月向深交所提交申報材料時，招募說明書所列底層資產(chǎn)范圍，已調(diào)整為僅保留全南天排山單個項目。

　　“不排除公司方面想要在對底層資產(chǎn)進行增資后，重新對項目進行申報的可能性?！庇泄糝EITs業(yè)務人士向21世紀經(jīng)濟報道記者推測稱。

　　上述人士進一步分析認為，之所以項目方選擇在當前時點做出終止申報的決定，或與近期REITs審核新規(guī)落地后的監(jiān)管安排有關(guān)。

　　2025年12月31日，滬深交易所同日發(fā)布《公開募集不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務指引第4號——審核程序（試行）》（下稱《審核程序》）。作為公募REITs試點以來首個專門針對審核程序的規(guī)范性文件，對于擬發(fā)行REITs的程序及終止審核期限提出了具體要求。

　　其中，《審核程序》明確列出七類審核終止情形，包括“申請文件中記載的財務資料和資產(chǎn)評估報告等專業(yè)機構(gòu)報告已過有效期且未補充提交”“未在規(guī)定期限內(nèi)回復交易所反饋意見”“管理人主動要求中止審核且理由正當”等。

　　截至發(fā)稿，建信金風新能源REIT在深交所官網(wǎng)的項目動態(tài)尚未顯示終止，仍處于“已問詢”狀態(tài)，不過最近一次的項目進展更新停留在了2023年10月22日。

　　記者注意到，彼時深交所曾向作為項目管理人和ABS托管人的建信基金、建信資管出具了審核問詢函，就建信金風新能源REIT的國補退坡風險、項目估值、運營風險、管理費收取等問題進行問詢。

　　根據(jù)評估報告，建信金風新能源REIT的估值為8.81億元，與向國家發(fā)改委申報材料中的10.28億元估值存在差異。根據(jù)申請材料，2022年項目送出線路曾因極端惡劣天氣導致線路覆冰全場停電的情況，造成當季營業(yè)收入出現(xiàn)顯著下滑。問詢函還提到，項目最近一期財務報告距問詢已超過6個月，需要及時提報最新數(shù)據(jù)。

　　不過從公開信息來看，這一問詢此后始終未獲項目方回復。對照《審核程序》所列情形，該項目的當前狀態(tài)已實際觸及多項終止審核的條件。

　　市場迎來“嚴進”新階段

　　作為我國公募REITs市場首個終止申報的項目，建信金風新能源REIT受到行業(yè)關(guān)注的背后，體現(xiàn)出我國公募REITs嚴把上市“入口關(guān)”的監(jiān)管成效，已逐步顯現(xiàn)。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，我國已上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達79只，總發(fā)行規(guī)模突破2100億元。自公募REITs步入常態(tài)化發(fā)行以來，其項目申報有序推進，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步擴大，資產(chǎn)類型日漸豐富，在暢通投資循環(huán)、擴大有效投資方面的功能亦不斷凸顯。

　　在市場逐步走向成熟的大背景下，REITs發(fā)行人與投資者之間的定價博弈，已開始從早期的估值溢價轉(zhuǎn)向更為專業(yè)和理性的階段。在這一“從粗到細”的發(fā)展進程中，進一步加強強監(jiān)管保障，構(gòu)建重視市場約束、程序機制完善的公募REITs生態(tài)，正成為行業(yè)的普遍共識與內(nèi)在要求。

　　2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，標志著我國REITs市場進入提質(zhì)擴面、系統(tǒng)化發(fā)展的新階段。

　　《通知》特別強調(diào)，要優(yōu)化公募REITs審核注冊流程，健全全鏈條監(jiān)管機制，包括健全規(guī)范透明、權(quán)責清晰的REITs審核注冊流程，統(tǒng)一審核理念與標準，完善工作機制，優(yōu)化環(huán)節(jié)銜接，更好發(fā)揮集體決策把關(guān)機制作用，切實提升審核注冊效率等。

　　《通知》同時明確，證券交易所要通過審核問詢、現(xiàn)場督導、現(xiàn)場檢查等方式嚴把REITs發(fā)行上市準入關(guān)，做好上市交易、信息披露、風險監(jiān)測等自律監(jiān)管工作，切實維護市場平穩(wěn)運行。

　　同日，上交所與深交所發(fā)布一系列業(yè)務規(guī)則，構(gòu)建了覆蓋公募REITs全周期的合規(guī)要求。其中，《審核程序》的推出，便進一步完善了申報到上市的制度鏈條。交易所明確，新版審核指引旨在“公開審核監(jiān)管標準與流程，持續(xù)提升審核流程透明度和審核工作質(zhì)效”，通過界定終止情形“避免項目長期懸而未決占用監(jiān)管資源”。

　　事實上，建信金風新能源REIT的“戰(zhàn)略撤退”已不是孤例。在金風科技發(fā)布公告同日，電子城同樣公告，為切實維護投資人利益，進一步提高項目經(jīng)營穩(wěn)定性，公司擬申請撤回創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT在上交所的申報，后續(xù)將“擇機繼續(xù)推進申報工作”。

　　而放眼滬深交易所的項目動態(tài)，目前市場中還存在多只公募REITs同樣處于交易所審核階段且長期未有進展。

　　例如截至發(fā)稿，中航天虹消費REIT的最后申報更新日為2025年9月3日，其在收到問詢函后迄今未做出回復，已遠超30日的規(guī)定時限。華夏萬緯物流REIT與建信建融家園REIT的最后申報動態(tài)，同樣停留在2024年4月15日交易所的受理意見反饋。

　　而目前已被“擱置”最久的，還數(shù)富國首創(chuàng)水務REIT擴募項目——其自2022年9月29日后，便停滯于交易所出具反饋意見后的環(huán)節(jié)，至今已逾三年。

　　在新的監(jiān)管規(guī)則下，以上幾個項目也或?qū)⒃谖磥磉M入出清程序。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，更完善的申報程序機制，有助于推動市場定價錨進一步回歸項目底層資產(chǎn)的經(jīng)營和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，也為發(fā)行人及中介機構(gòu)勤勉盡責和市場的長期穩(wěn)健運行提供了制度化保障。在未來，項目申報程序的終止或暫停將成為規(guī)則框架下的常態(tài)化現(xiàn)象，讓公募REITs市場呈現(xiàn)出“踴躍申報”與“嚴把準入”并存的新生態(tài)。

（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）

(原標題：首現(xiàn)兩項目發(fā)行“戰(zhàn)略撤退”，公募REITs進入“嚴準入”時代)

(責任編輯：10)