政策利好加持！商業(yè)不動產REITs試點穩(wěn)步推進 公募REITs擴募潮持續(xù)

　　上周公募REITs二級市場價格波動下跌。截至上周五（1月16日），中證REITs（收盤）和中證REITs 全收益指數分別收于790.22點和1025.26點，周內回報率均為-0.36%。與其他主流大類資產相比，回報率由高至低排序分別為：黃金>可轉債>原油>A股>純債>REITs>美股。

　　根據Wind數據，已上市的78只公募REITs產品中，環(huán)比上漲的減少至29只，下跌的則增加至49只。漲幅最大的三只產品分別為嘉實物美消費REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT和華夏合肥高新REIT，周內分別上漲3.59%、3.15%和2.24%。跌幅最大的三只產品則為華夏南京交通高速公路REIT、中信建投明陽智能新能源REIT和中金重慶兩江REIT，上周分別下跌4.14%、3.07%和2.9%。

　　行業(yè)和政策方面，上周兩單REITs擴募份額上市，同時匯添富上海地產租賃住房REIT公告擬啟動擴募。另外，上周上海市政府辦公廳發(fā)布《上海市促進服務業(yè)提質增效和消費提振擴容聯(lián)動發(fā)展的若干措施》，支持消費基礎設施發(fā)行REITs和申報地方政府專項債券；中國證監(jiān)會召開2026年系統(tǒng)工作會議，提出推動債券市場提質量、調結構、擴總量，抓好商業(yè)不動產REITs試點平穩(wěn)落地。

　　公募REITs二級市場價格小幅下跌

　　上周，公募REITs二級市場出現(xiàn)小幅下跌。截至1月16日，中證REITs（收盤）和中證REITs 全收益指數分別收于790.22點和1025.26點，周內均下跌0.36%。

　　來自國盛證券的數據顯示，截至上周五，已上市REITs總市值約2224.7億元，平均單只REIT市值約29億元。

　　單只產品方面，已上市的78只公募REITs產品中，環(huán)比上漲的減少至29只。漲幅最大的三只產品依次為嘉實物美消費REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT和華夏合肥高新REIT，周內分別上漲3.59%、3.15%和2.24%。

　　環(huán)比下跌的產品則增加至49只，跌幅最大的三只產品為華夏南京交通高速公路REIT、中信建投明陽智能新能源REIT和中金重慶兩江REIT，上周分別下跌了4.14%、3.07%和2.9%。

　　華西證券分析指出，產業(yè)園區(qū)為上周唯一上漲板塊。目前產業(yè)園區(qū)板塊分派率大致在4.57%，在租賃型REITs中排名靠前?？紤]到各園區(qū)REITs仍然面臨租戶退園或者縮減租賃面積的情況，部分園區(qū)通過以價換量策略穩(wěn)定了出租率，釋放了穩(wěn)中向好的跡象，仍然建議積極關注基本面穩(wěn)定（出租率最好在80%以上）、設有收益分配調節(jié)機制、分派率靠前的園區(qū)REITs。

　　相比之下，能源設施板塊上周跌幅最大，跌幅靠前的是中信建投明陽智能新能源REIT（-3.07%）、嘉實中國電建清潔能源REIT（-1.14%）和中信建投國家電投新能源REIT（-1.02%），可能是受2025年四季度經營數據影響。整體來看，風電、光伏、水電2025年四季度受區(qū)域新增裝機帶來的消納壓力、來風來光來水同比下降較為明顯，能源類項目也有較大的業(yè)績波動。

　　又有產品擬擴募，監(jiān)管推動商業(yè)不動產REITs落地

　　《每日經濟新聞》記者注意到，上周有兩單REITs擴募份額上市。

　　1月12日，華夏華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市交易。1月15日，中航京能光伏REIT擴募份額上市，有業(yè)內人士評價此次擴募的核心在于實現(xiàn)了底層資產從單一光伏向“光伏+水電”復合型綠色能源組合的戰(zhàn)略升級。

　　另外，又有產品擬擴募。1月15日，匯添富基金發(fā)布公告稱，其管理的匯添富上海地產租賃住房REIT內部決策機構已審議通過擴募事項，擬正式申請通過擴募購入上海浦東新區(qū)新不動產項目。該產品于2025年3月31日上市，首發(fā)底層資產為上海市閔行區(qū)的虹橋項目與江月路項目，而此次擬納入的擴募資產為位于上海浦東新區(qū)核心地段的璟耀項目與璟博項目，兩項目合計建筑面積約20.77萬平方米。

　　同日，上交所出具了山證晉中公投瑞陽供熱REIT的二輪反饋意見。二輪反饋關注的問題主要有熱源單價（預測熱源單價的商業(yè)合理性，以及熱源單價與供熱單價同步調整的合理性與可行性）、停暖率（補充披露2024年度新增入網小區(qū)面積及其在下一個供暖季報停面積比例，說明預測期新增居民面積停暖率是否符合歷史變動趨勢）、運營管理費（運營管理費構成的合理性）、管輸費用（原始權益人在管的其他供熱項目存在使用入池管網的情形，本項目未考慮入池管網向非入池管網收取管輸費用）等。

　　政策方面，1月13日，上海市政府辦公廳發(fā)布《上海市促進服務業(yè)提質增效和消費提振擴容聯(lián)動發(fā)展的若干措施》，鼓勵金融機構對接消費領域重點項目，在貸款審批條件等方面加強支持， 同時支持消費基礎設施發(fā)行REITs和申報地方政府專項債券。

　　1月15日，證監(jiān)會召開2026年系統(tǒng)工作會議，提出推動債券市場提質量、調結構、擴總量，抓好商業(yè)不動產REITs試點平穩(wěn)落地。

（文章來源：每日經濟新聞）

(原標題：政策利好加持！商業(yè)不動產REITs試點穩(wěn)步推進，公募REITs擴募潮持續(xù))

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