首單向原持有人配售擴募成功落地 華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市

　　上證報中國證券網訊（記者何昕怡）記者從上交所獲悉，華夏基金華潤有巢REIT擴募份額于1月12日在上交所上市交易，我國公募REITs市場常態(tài)化擴募迎來重要創(chuàng)新實踐。

　　據了解，本次擴募的最大亮點在于，在全市場首次采用向原基金份額持有人配售的發(fā)售方式。這不僅標志著我國公募REITs擴募機制取得重要突破，更以其創(chuàng)新的制度設計和較高的市場認同，為全行業(yè)樹立了市場化擴募標桿。

　　兼顧效率和公平機制創(chuàng)新有效保護投資者利益

　　華潤有巢REIT在全市場首次采用向原持有人配售的擴募發(fā)售方式，通過賦予原持有人優(yōu)先認購權，有效防止參與認購的持有人特別是中小投資者的權益被攤薄，保持了“股權”結構的相對穩(wěn)定，也有利于提高發(fā)行效率。該發(fā)售方式獲得了投資者的青睞，擴募方案在前期已經基金持有人大會表決通過，共募集資金約11.33億元，最終配售參與率高達99.51%。

　　除了發(fā)售方式創(chuàng)新外，此次擴募在定價機制上也充分體現(xiàn)了市場化約束，在結合了資產評估價值、二級市場價格及與投資者的溝通情況基礎上審慎確定。同時，為保障定價與交易的公允性，本次擴募引入“除權”機制，對擴募份額上市前后的基金參考凈值及交易價格進行合理調整，防止無風險套利，維護了所有參與方的公平。

　　華夏基金相關負責人向記者表示：“此次擴募在提升融資效率的同時，將投資者利益的保護置于核心位置，有利于長期陪伴基金成長的投資者優(yōu)先分享資產規(guī)模擴張帶來的潛在收益，是對其長期信任的真切回饋。”

　　豐富擴募認購渠道確保原持有人充分參與

　　本次創(chuàng)新實踐的另一大意義在于，拓寬了個人投資者參與REITs擴募的通道，凡是權益登記日登記在冊的基金份額持有人均有權根據持倉情況參與配售，充分保障了機構投資者與個人投資者參與擴募認購的平等權利。據悉，本次配售對象中個人投資者戶數超過萬戶。

　　無論是場內還是場外的個人投資者，均能通過便捷的渠道行使認購權。本次擴募設置了多元化認購通道，場內投資者可通過在證券經營機構開具的場內證券賬戶直接認購，也可以通過基金管理人認購；場外投資者則可通過基金管理人及其委托的場外基金銷售機構參與認購，確保個人投資者平等參與。

　　市場分析人士指出，此舉使公募REITs的“公募”屬性在再融資環(huán)節(jié)得到充分彰顯，是普惠金融在不動產投融資領域的具體體現(xiàn)。

　　資產組合能級再提升構建“募投管退”良性循環(huán)

　　本次擴募是華潤有巢REIT資產優(yōu)化戰(zhàn)略的關鍵一步。根據公告，擴募所籌集的逾11億元資金，將購入位于上海閔行區(qū)的有巢馬橋保障性租賃住房項目。該資產地處產業(yè)與人才聚集區(qū)，具備穩(wěn)定的租賃需求前景。交易完成后，基金底層資產將實現(xiàn)對上海松江、閔行兩大核心產業(yè)集聚區(qū)的完整布局。這種跨區(qū)域的資產組合不僅能有效分散單一市場風險，更能形成區(qū)域互補與協(xié)同效應，為基金收入的穩(wěn)定性和資產增值潛力奠定堅實基礎。

　　華潤有巢REIT通過擴募引入優(yōu)質資產。一方面，通過公募REITs平臺實現(xiàn)了租賃住房資產的高效盤活；另一方面，優(yōu)質資產的注入，將吸引更多社會資本參與租賃住房領域，分享行業(yè)發(fā)展紅利。

　　公開信息顯示，華潤有巢REIT自2022年12月上市以來，始終以“投融管退”全鏈條閉環(huán)模式探索租賃住房資產證券化路徑，通過精細化運營實現(xiàn)了良好業(yè)績，為持有人創(chuàng)造了長期穩(wěn)定回報。截至2025年底，基金成立以來已累計向持有人進行9次分紅，累計分紅金額超1.54億元。

　　多方協(xié)同護航推動創(chuàng)新案例成功落地

　　華潤有巢REITs的成功擴募離不開多方協(xié)同努力。2025年6月27日，上交所發(fā)布公募REITs擴募業(yè)務相關指南，進一步規(guī)范了擴募業(yè)務辦理，為擴募提供標準化“操作手冊”，同步實現(xiàn)相關系統(tǒng)平穩(wěn)上線并組織開展測試，提供了市場創(chuàng)新實踐的機制保障。

　　此外，在中國證監(jiān)會統(tǒng)籌指導下，上交所通過“上交所投教”官方渠道，以圖文結合的生動方式向投資者開展了專題宣介；基金管理人及券商，協(xié)力做好風險提示、投資者觸達、系統(tǒng)開發(fā)等準備工作，多措并舉共同護航市場首單采用向原持有人配售的擴募REITs產品順利落地。

　　有業(yè)內人士認為，市場化擴募機制的成熟需要優(yōu)質案例支撐，本次創(chuàng)新案例的成功落地，為后續(xù)更多公募REITs開展擴募提供了寶貴的、可復制的經驗。華潤有巢REIT本次擴募成功，為全市場樹立了典范，創(chuàng)新了市場化擴募機制，通過各項公平機制的設計有效平衡了各方利益，切實保護了投資者特別是中小投資者的合法權益，有力推動了REITs市場常態(tài)化發(fā)行，促進租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，更好服務“租購并舉”國家戰(zhàn)略實施。市場資深人士指出，向原持有人配售和定向擴募均是REITs擴募發(fā)售的重要方式，基金管理人可根據實際情況選擇合適的擴募方案，并提請基金持有人大會決策程序，充分保障投資者的決策權，平衡好各方的利益。

　　截至2026年1月19日，全市場已上市公募REITs產品達78只，發(fā)行規(guī)模和市值規(guī)模均超2000億元，其中上交所上市數量達52只，7單擴募項目成功發(fā)行或上市。

　　“下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的指導下，以商業(yè)不動產REITs試點為契機，有序加快推動REITs市場擴容，推動常態(tài)化發(fā)行向首發(fā)及擴募”雙輪驅動“縱深發(fā)展，建設REITs市場良好生態(tài)，服務實體經濟高質量發(fā)展?！鄙辖凰嚓P業(yè)務負責人向記者表示。

（文章來源：上海證券報·中國證券網）

(原標題：首單向原持有人配售擴募成功落地 華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市)

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