公募REITs首單向原持有人配售擴(kuò)募落地 為全行業(yè)樹立市場(chǎng)化擴(kuò)募標(biāo)桿

　　近日，我國公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化擴(kuò)募迎來重要?jiǎng)?chuàng)新實(shí)踐，華夏基金華潤有巢REIT擴(kuò)募份額正式在上海證券交易所上市交易。本次擴(kuò)募最大亮點(diǎn)在于，在全市場(chǎng)首次采用向原基金份額持有人配售的發(fā)售方式，這不僅標(biāo)志著我國公募REITs擴(kuò)募機(jī)制取得重要突破，更以其創(chuàng)新的制度設(shè)計(jì)和較高的市場(chǎng)認(rèn)同，為全行業(yè)樹立了市場(chǎng)化擴(kuò)募標(biāo)桿。

　　兼顧效率和公平機(jī)制創(chuàng)新有效保護(hù)投資者利益

　　根據(jù)公告，華夏基金華潤有巢REIT擴(kuò)募所籌集的逾11億元資金，將購入位于上海閔行區(qū)的有巢馬橋保障性租賃住房項(xiàng)目。交易完成后，基金底層資產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)對(duì)上海松江、閔行兩大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的完整布局。

　　華潤有巢REIT通過擴(kuò)募引入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一方面通過公募REITs平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了租賃住房資產(chǎn)的高效盤活；另一方面，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，將吸引更多社會(huì)資本參與租賃住房領(lǐng)域，分享行業(yè)發(fā)展紅利。華潤有巢REIT自2022年12月上市以來，為持有人創(chuàng)造了長期穩(wěn)定回報(bào)。截至2025年年底，基金成立以來已累計(jì)向持有人進(jìn)行9次分紅，累計(jì)分紅金額超1.54億元。

　　值得一提的是，華潤有巢REIT在全市場(chǎng)首次采用向原持有人配售的擴(kuò)募發(fā)售方式，通過賦予原持有人優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，有效防止參與認(rèn)購的持有人特別是中小投資者的權(quán)益被攤薄，保持了“股權(quán)”結(jié)構(gòu)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于提高發(fā)行效率。該發(fā)售方式獲得了投資者的青睞，擴(kuò)募方案在前期已經(jīng)基金持有人大會(huì)表決通過，共募集資金11.329億元，最終配售參與率高達(dá)99.51%。

　　記者從不同渠道獲悉，除發(fā)售方式創(chuàng)新外，此次擴(kuò)募在定價(jià)機(jī)制上也充分體現(xiàn)了市場(chǎng)化約束，在結(jié)合了資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格及與投資者的溝通情況基礎(chǔ)上審慎確定。同時(shí)，為保障定價(jià)與交易的公允性，本次擴(kuò)募引入了“除權(quán)”機(jī)制，對(duì)擴(kuò)募份額上市前后的基金參考凈值及交易價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)整，防止無風(fēng)險(xiǎn)套利，維護(hù)了所有參與方的公平。

　　華夏基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次擴(kuò)募在提升融資效率的同時(shí)，將投資者利益保護(hù)置于核心位置，有利于長期陪伴基金成長的投資者優(yōu)先分享資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張帶來的潛在收益，是對(duì)其長期信任的真切回饋。

　　豐富擴(kuò)募認(rèn)購渠道確保原持有人充分參與

　　記者了解到，華夏基金華潤有巢REIT擴(kuò)募配售對(duì)象中個(gè)人投資者戶數(shù)超過萬戶。

　　事實(shí)上，此次創(chuàng)新實(shí)踐的另一大意義在于，極大地拓寬了個(gè)人投資者參與REITs擴(kuò)募的通道，凡是權(quán)益登記日登記在冊(cè)的基金份額持有人均有權(quán)根據(jù)持倉情況參與配售，充分保障了機(jī)構(gòu)投資者與個(gè)人投資者參與擴(kuò)募認(rèn)購的平等權(quán)利。

　　本次擴(kuò)募設(shè)置了多元化認(rèn)購?fù)ǖ溃瑹o論是場(chǎng)內(nèi)還是場(chǎng)外的個(gè)人投資者，均能通過便捷的渠道行使認(rèn)購權(quán)。其中，場(chǎng)內(nèi)投資者可通過在證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)開具的場(chǎng)內(nèi)證券賬戶直接認(rèn)購，也可以通過基金管理人認(rèn)購，場(chǎng)外投資者則可通過基金管理人及其委托的場(chǎng)外基金銷售機(jī)構(gòu)參與認(rèn)購，確保個(gè)人投資者平等參與機(jī)會(huì)。

　　市場(chǎng)分析人士指出，此舉使公募REITs的“公募”屬性在再融資環(huán)節(jié)得到充分彰顯，是普惠金融在不動(dòng)產(chǎn)投融資領(lǐng)域的具體體現(xiàn)。

　　多方協(xié)同護(hù)航推動(dòng)創(chuàng)新案例的成功落地

　　華潤有巢REIT的成功擴(kuò)募離不開多方的協(xié)同努力。2025年6月27日，上交所發(fā)布公募REITs擴(kuò)募業(yè)務(wù)相關(guān)指南，進(jìn)一步規(guī)范了擴(kuò)募業(yè)務(wù)辦理，為擴(kuò)募提供標(biāo)準(zhǔn)化“操作手冊(cè)”，同步實(shí)現(xiàn)相關(guān)系統(tǒng)平穩(wěn)上線并組織開展測(cè)試，提供了市場(chǎng)創(chuàng)新實(shí)踐機(jī)制保障。此外，在中國證監(jiān)會(huì)統(tǒng)籌指導(dǎo)下，上交所通過“上交所投教”官方渠道以圖文結(jié)合生動(dòng)方式向投資者開展了專題宣介，基金管理人及券商協(xié)力做好風(fēng)險(xiǎn)提示、投資者觸達(dá)、系統(tǒng)開發(fā)等準(zhǔn)備工作，多措并舉共同護(hù)航市場(chǎng)首單采用向原持有人配售的擴(kuò)募REITs產(chǎn)品順利落地。

　　市場(chǎng)化擴(kuò)募機(jī)制的成熟度需要優(yōu)質(zhì)案例支撐，華潤有巢REIT本次擴(kuò)募創(chuàng)新案例的成功落地，為后續(xù)更多公募REITs開展擴(kuò)募提供了寶貴的、可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。市場(chǎng)資深人士指出，向原持有人配售和定向擴(kuò)募均是REITs擴(kuò)募發(fā)售的重要方式，基金管理人可根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的擴(kuò)募方案，并提請(qǐng)基金持有人大會(huì)決策程序，充分保障投資者的決策權(quán)，平衡好各方的利益。

　　截至2026年1月19日，全市場(chǎng)已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)78只，發(fā)行規(guī)模和市值規(guī)模均超2000億元，其中上交所上市數(shù)量達(dá)52只，7單擴(kuò)募項(xiàng)目成功發(fā)行或上市。

　　“下一步，上交所將在中國證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)為契機(jī)，有序加快推動(dòng)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行向首發(fā)及擴(kuò)募‘雙輪驅(qū)動(dòng)’縱深發(fā)展，建設(shè)REITs市場(chǎng)良好生態(tài)，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。”上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者表示。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：公募REITs首單向原持有人配售擴(kuò)募落地 為全行業(yè)樹立市場(chǎng)化擴(kuò)募標(biāo)桿)

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