上海商辦租賃市場以價換量 內(nèi)環(huán)投資占比超四成

　　成本優(yōu)化，正成為驅(qū)動上海甲級辦公樓市場活動的核心邏輯。2025年第四季度，該市場成本驅(qū)動型的搬遷和升級需求繼續(xù)釋放。日前，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻向《中國經(jīng)營報》等媒體記者表示：“整體市場繼續(xù)利好租戶方，企業(yè)利用當(dāng)前市場條件積極爭取有利的租約條款和升級機(jī)會，部分行業(yè)在2025年年末錄得大面積成交。”

　　記者注意到，這一以成本優(yōu)化為導(dǎo)向的市場邏輯，也延伸至上海商業(yè)地產(chǎn)的其他細(xì)分業(yè)態(tài)。上海零售物業(yè)租賃需求保持穩(wěn)定，數(shù)碼電子及智能家電、運動服飾、潮玩雜貨、寵物消費及平價餐飲等業(yè)態(tài)相對活躍，帶動全市凈吸納量進(jìn)一步增長。物流地產(chǎn)方面，租金持續(xù)下行，為租戶降本增效、優(yōu)化物流空間提供了更多機(jī)會。上海投資市場熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域；投資性需求有所提升。得益于國際客流的顯著回升, 上海酒店市場持續(xù)呈現(xiàn)積極復(fù)蘇態(tài)勢。

　　商業(yè)地產(chǎn)租賃市場呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇

　　2025年第四季度，上海商業(yè)地產(chǎn)租賃市場整體呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇與理性調(diào)整并存的態(tài)勢，且市場主導(dǎo)權(quán)持續(xù)向租戶傾斜，為企業(yè)提供了戰(zhàn)略搬遷、空間升級和成本優(yōu)化的窗口期。

　　在商業(yè)地產(chǎn)各細(xì)分賽道的表現(xiàn)中，各業(yè)態(tài)的分化特征進(jìn)一步凸顯。2025年四季度，甲級辦公樓整體市場流動性繼續(xù)溫和修復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，上海市凈吸納量錄得16.1萬平方米，全年共錄得49.9萬平方米。四季度，中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得5.3萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)市場錄得10.8萬平方米。隨著甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續(xù)釋放。

　　仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇稱：“過去12個月，金融行業(yè)仍為甲級辦公樓需求的首要驅(qū)動力，占比達(dá)23%。私募基金尤其是量化等證券投資基金業(yè)務(wù)規(guī)模增長，帶動相關(guān)租賃活動。與此同時，科技互聯(lián)網(wǎng)在年內(nèi)錄得大面積成交，需求占比攀升至17%，躍居第二位，其中人工智能相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)擴(kuò)張尤為顯著?！贝送猓詢?nèi)資律所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)仍保持韌性，需求占比14%。隨著消費模式轉(zhuǎn)變，戶外運動和潮玩品牌展現(xiàn)辦公擴(kuò)張需求。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，上海市迎來共計31.5萬平方米的項目竣工交付，全年新增供應(yīng)錄得103.7萬平方米。據(jù)悉，四季度，中央商務(wù)區(qū)錄得兩個項目竣工交付，共計24.3萬平方米，推動空置率環(huán)比上升1.7個百分點，同比上升1.6個百分點，達(dá)到18.0%。非中央商務(wù)區(qū)錄得兩個項目竣工交付，總計7.2萬平方米，全年新增供應(yīng)達(dá)到70.8萬平方米。

　　整體市場持續(xù)利好租戶，租金仍處于下行通道。中央商務(wù)區(qū)市場租金環(huán)比下降2.8%，同比下降12.1%，達(dá)到6.4元每平方米每天。多數(shù)業(yè)主在租賃條款方面保持靈活的協(xié)商空間。部分維持較高出租率的業(yè)主則采取較為穩(wěn)定的策略。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.7%，同比下降11.0%，達(dá)到4.2元每平方米每天。較高的空置率使得業(yè)主繼續(xù)調(diào)整租金預(yù)期并提供具有吸引力的激勵政策。

　　記者注意到，與甲級辦公樓市場相似，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也面臨著供需關(guān)系的再平衡。2025年全年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得39.6萬平方米。面對新項目的持續(xù)入市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶積極尋求品質(zhì)升級與成本平衡。部分新興板塊產(chǎn)業(yè)及商務(wù)氛圍逐漸成熟，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

　　仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示：“科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力需求方，涵蓋人工智能、集成電路、游戲等領(lǐng)域。同時，總部型經(jīng)濟(jì)和科研機(jī)構(gòu)的需求也較為活躍。載體側(cè)，具備綜合優(yōu)勢的片區(qū)標(biāo)桿型項目以及獨棟物業(yè)或獨立園區(qū)受到青睞。”

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，上海市全市共有三個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目竣工交付，總建筑面積錄得61.8萬平方米。短期內(nèi)的供應(yīng)壓力使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主繼續(xù)調(diào)整租金預(yù)期。據(jù)悉，四季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體市場租金環(huán)比下降2.2%，同比下降13.4%至3.4元每平方米每天。

　　相較于辦公和產(chǎn)業(yè)板塊的成本驅(qū)動型需求，零售物業(yè)市場的需求則更多地由新興消費趨勢直接拉動，展現(xiàn)出不同的活力。2025年第四季度，在新興消費趨勢和政策刺激下，部分行業(yè)迎來新機(jī)遇：消費電子、運動服飾、潮玩雜貨、寵物消費和平價餐飲成為新增租賃需求的主要驅(qū)動力。黃臻表示：“2025年第四季度，零售租賃市場保持穩(wěn)定，主要得益于新項目良好的預(yù)租表現(xiàn)及針對現(xiàn)有租戶的激勵措施?！毕嚓P(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，上海市區(qū)凈吸納量達(dá)27.3萬平方米，推動全年總凈吸納量至40.4萬平方米。

　　記者了解到，2025年第四季度，兩個核心商圈項目與一個非核心區(qū)項目共帶來26.5萬平方米的新增供應(yīng)。2025年全年，兩個核心商圈項目與三個非核心商圈項目合計交付47.6萬平方米新增供應(yīng)。據(jù)悉，租金優(yōu)惠與靈活租約策略持續(xù)助力業(yè)主填補原有空置面積，核心商圈空置率季度環(huán)比下降0.4個百分點至8.4%，非核心區(qū)空置率環(huán)比降0.2個百分點至13.3%。

　　此外，2025年第四季度，上海市平均租金持續(xù)承壓。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.4%至41.8元每平方米每天。非核心區(qū)首層平均租金環(huán)比下降1.3%至14.4元每平方米每天。

　　與零售市場類似，物流地產(chǎn)的租賃活動也由租戶方的成本優(yōu)化需求所主導(dǎo)，且其租金下行壓力在各業(yè)態(tài)中最為顯著。2025年第四季度，上海物流地產(chǎn)租賃需求保持穩(wěn)定，在目前的租戶方市場中，成本敏感型租戶持續(xù)優(yōu)化空間，推動本季度凈吸納量達(dá)到263500平方米，全年達(dá)533600平方米。第三方物流服務(wù)商持續(xù)整合空間以期提升運營效率，是上海物流地產(chǎn)2025年四季度的需求來源。2025年第四季度，上海物流市場空置率下降2.0個百分點至27.8%。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，上海物流市場整體租金環(huán)比下降6.5%，至每平方米每天1.12元。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尹鴻表示：“在部分區(qū)域，依然較高的空置率促使業(yè)主保持相對激進(jìn)的定價策略，租金依然有下行趨勢?！?/p>

　　投資需求聚焦核心資產(chǎn)

　　記者注意到，與租賃市場租戶主導(dǎo)的普遍境況不同，上海商業(yè)地產(chǎn)的投資市場顯示出資本對于核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強(qiáng)烈偏好和信心，熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。另值得一提的是，與資產(chǎn)價值緊密關(guān)聯(lián)的酒店市場也受益于國際客流的強(qiáng)勢回歸，業(yè)績呈現(xiàn)積極復(fù)蘇的態(tài)勢。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海大宗交易市場略有回落，累計達(dá)成89宗交易，成交額錄得約487億元，同比下降15%。從交易規(guī)模維度分析，2025年單體項目平均成交金額為5.5億元，較2024年均值5.6億元略有下降。2025年四年度，上海市共錄得15宗成交金額高于10億元的成交記錄，而成交金額小于5億元的交易占市場成交宗數(shù)的63%。

　　記者注意到，2025年，辦公資產(chǎn)以52%的成交金額占比和42%的成交宗數(shù)占比，仍為投資者配置重點，穩(wěn)固市場基本盤。其余資產(chǎn)類別的交易金額中，長租公寓為15%、零售物業(yè)為13%、酒店為8%、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為6%、數(shù)據(jù)中心為5%。2025年度，多宗大體量核心標(biāo)桿資產(chǎn)的成功交易，增強(qiáng)了商辦市場預(yù)期，反映出投資者對核心位置與回報率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有較強(qiáng)接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制約。

　　除此之外，從需求結(jié)構(gòu)看，投資性需求占比達(dá)82%，較2024年進(jìn)一步上升，伴隨著外地國企與民營企業(yè)家持續(xù)在上海布局，反映投資者對上海大宗資產(chǎn)長期增值仍具信心。從成交區(qū)位而言，內(nèi)環(huán)內(nèi)貢獻(xiàn)了42%成交金額和41%成交宗數(shù)，投資熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

　　仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“展望未來，隨著REITs試點范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發(fā)成熟，預(yù)計將迎來更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會?！?/p>

　　投資市場對核心資產(chǎn)的青睞，離不開資產(chǎn)基本面的支撐。酒店資產(chǎn)的業(yè)績復(fù)蘇，正是其底層價值得到提振的直接體現(xiàn)。上海旅游市場持續(xù)回暖，國際游客顯著增長。在國內(nèi)外旅游市場的共同助力下，上海酒店市場整體業(yè)績持續(xù)向好。上海市文化和旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1—11月，上海接待國際游客828萬人次，同比增長38.8%，超過2019年同期的824萬人次。同期全市五星級酒店入住率同比2024年同期上升2.7個百分點，平均房價同比增長1.2%，每間可售房收入（RevPAR）仍實現(xiàn)5.2%的穩(wěn)健增長。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2026年元旦假期，上海市共接待游客682萬人次，全要素旅游消費總額122.71億元；全市賓館旅館平均客房出租率達(dá)到70%。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年全年上海市共新增約3838間高奢酒店，其中虹橋板塊共新增1145間客房（占新增總量的30%），代表性酒店包括上海虹橋機(jī)場盛貿(mào)和香格里拉酒店（611間客房）；前灘和后灘板塊共新增783間客房（占比20%），代表性酒店包括上海前灘華爾道夫酒店（204間客房）。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“上海旅游市場正全面復(fù)蘇，國際客流強(qiáng)勢回升并超越2019年水平，推動酒店業(yè)績穩(wěn)健增長。然而，部分區(qū)域近年新增供給集中，局部板塊的酒店業(yè)績短期內(nèi)或面臨競爭加劇的壓力。”

（文章來源：中國經(jīng)營報）

(原標(biāo)題：上海商辦租賃市場以價換量 內(nèi)環(huán)投資占比超四成)

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