公募REITs迎來“開門紅”！

　　【導讀】公募對2026年公募REITs市場展望

　　2026年首個交易周，我國公募REITs市場迎來“開門紅”。與此同時，多只公募REITs產品迎來新進展。業(yè)內人士表示，對2026年公募REITs市場持積極樂觀態(tài)度，核心是政策紅利與市場生態(tài)完善帶來的高質量發(fā)展機遇。REITs市場將呈現(xiàn)“存量盤活”與“高質量發(fā)展”并重的態(tài)勢。

2026年REITs市場機遇大于挑戰(zhàn)

將進入成熟深化的發(fā)展階段

　　2026年開年，公募REITs市場在四連陽中迎來“開門紅”。易方達華威市場REIT以7.84%的周漲幅領跑，緊隨其后的是廣發(fā)成都高投產業(yè)園REIT、招商科創(chuàng)REIT、華夏深國際REIT，周漲幅均超6%。

　　與此同時，多只公募REITs產品迎來新進展。中航北京昌保租賃住房REIT獲證監(jiān)會受理，平安西安高科產業(yè)園REIT狀態(tài)更新為“已問詢”。中航中核集團能源REIT、東方紅隧道股份智能運維高速REIT狀態(tài)均更新為“已反饋”。

　　展望2026年，北京一位公募REITs產品基金經理表示，對2026年公募REITs市場持積極樂觀態(tài)度，核心是政策紅利與市場生態(tài)完善帶來的高質量發(fā)展機遇。2025年底配套規(guī)則集中落地，不僅啟動商業(yè)不動產REITs試點，還明確支持擴募、合并及REITs ETF研發(fā)，為市場注入制度動力。

　　宏觀層面，經濟穩(wěn)步復蘇疊加利率中樞下行預期，REITs作為高股息含權資產，在資產荒背景下對保險、社保等長期資金的吸引力會持續(xù)提升。市場將呈現(xiàn)分化提質特征，優(yōu)質資產與運營能力強的項目會獲估值溢價，而單一資產、經營承壓的項目可能面臨波動。新增長點同樣值得期待，數(shù)據(jù)中心、文旅、養(yǎng)老等新資產類別將加速上市，擴募機制常態(tài)化也讓REITs從單一項目向資產平臺演進。

　　他同時提醒，仍需警惕長端利率上行、部分商業(yè)不動產空置率高企等風險，但整體而言，2026年REITs市場機遇大于挑戰(zhàn)，將進入成熟深化的發(fā)展階段。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2025年，我國公募REITs全年新發(fā)行產品20單、擴募5單，合計募資473.35億元。截至2025年年底，公募REITs市場總發(fā)行產品數(shù)量達79單，總發(fā)行規(guī)模（含擴募）突破2100億元。歷經5年時間，我國REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場。一級市場上，認購倍數(shù)屢創(chuàng)新高，其中，華夏中核清潔能源REIT網(wǎng)下有效認購倍數(shù)刷新紀錄，達340倍。

　　目前，公募REITs的持有人呈現(xiàn)顯著的“機構化”特征，占比超過95%，其中原始權益人及其關聯(lián)方作為REITs市場基石和發(fā)展初期的帶領者持倉過半，其他機構投資者主要包括券商自營、保險資金、信托、產業(yè)資本、銀行理財、私募基金和券商資管等。

　　“需要關注的是，隨著商業(yè)不動產REITs的推出，投資者的邏輯也會發(fā)生變化——REITs應當更多被看作是‘有分紅屬性的權益資產’，而非固收資產。”財通資管總經理助理葉曉明指出，從資產配置角度看，REITs能提供可持續(xù)生產的現(xiàn)金流，作為分紅預期穩(wěn)定、風險適中、與其他各類資產相關性均較低的資產，可以起到優(yōu)化組合韌性、增厚投資組合收益的作用，在利率持續(xù)下行、固收“資產荒”背景下，機構的配置需求仍相當旺盛。

關注核心消費、保障性租賃住房和數(shù)據(jù)中心等資產

　　二級市場上，2025年，消費類REITs以超30%的年內平均漲幅領跑市場，其亮眼表現(xiàn)吸引了更多投資者關注公募REITs的配置價值。

　　滬上一位公募REITs產品基金經理表示，2026年重點關注三條投資主線，均貼合政策導向與市場趨勢。第一條是抗周期穩(wěn)現(xiàn)金流主線，消費基礎設施、政策性保租房和市政環(huán)保REITs需求剛性強，受經濟周期影響小，在2025年調整中已展現(xiàn)抗跌性，適合追求穩(wěn)健收益的資金。

　　第二條是高景氣政策紅利主線，數(shù)據(jù)中心等數(shù)字基礎設施直接受益于數(shù)字經濟發(fā)展，倉儲物流、高速公路等領域則隨著需求回暖有望實現(xiàn)業(yè)績邊際修復。

　　第三條是強擴募資產平臺主線，商業(yè)不動產試點項目有望通過資產注入實現(xiàn)規(guī)模效應與分紅提升。

　　此外，新資產類別打新也有階段性機會，上述基金經理提醒，2026年新增上市的業(yè)態(tài)因缺乏定價參考，一級市場認購熱度可能較高，但需仔細甄別底層資產盈利能力，避免盲目追高。

　　葉曉明認為，REITs市場將呈現(xiàn)“存量盤活”與“高質量發(fā)展”并重的態(tài)勢?？梢躁P注三條主線：一是抗周期的“核心消費資產”，類似于新加坡某龍頭商業(yè)機構在中國布局的成熟購物中心，這類資產可產生持續(xù)現(xiàn)金流，是REITs市場的“壓艙石”。二是政策強力支持的“新資產”，比如保障性租賃住房和數(shù)據(jù)中心，這些資產不僅有政策紅利，且符合國家戰(zhàn)略發(fā)展方向。三是運營效率提升明顯的“潛力資產”，借鑒新加坡某龍頭商業(yè)機構的“雙基金”模式，那些可以通過市場化、專業(yè)化運營來提升凈收入的資產，將展現(xiàn)出更強的增值潛力。

（文章來源：中國基金報）

(原標題：公募REITs迎來“開門紅”！)

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