國(guó)資補(bǔ)位落定 金地闖過(guò)債務(wù)關(guān)后 銷售腰斬下轉(zhuǎn)型出路何在？

　　季彤離任后，金地懸空的國(guó)資代表席位畫上句點(diǎn)。

　　1月7日，金地集團(tuán)（600383.SH）公告披露，經(jīng)股東單位推薦與董事會(huì)提名委員會(huì)審查，福田投資控股有限公司（下稱：福田投控）董事長(zhǎng)楊宇球?qū)⒀a(bǔ)選進(jìn)入金地第十屆董事會(huì)，填補(bǔ)季彤因工作變動(dòng)離任后懸空的國(guó)資代表席位。

　　從治理邏輯來(lái)看，補(bǔ)位本在外界預(yù)期之內(nèi)。作為金地第二大股東，福田投控向來(lái)以核心管理層派駐保障股東話語(yǔ)權(quán)，楊宇球兼具國(guó)資體系深耕背景與企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，成為派駐代表完全契合市場(chǎng)化治理慣例。

　　而意料之外的是補(bǔ)位調(diào)整形成的時(shí)間差差異。接近公司治理層面的知情人士向本報(bào)記者透露，與萬(wàn)科較快完成管理層迭代的核心分野在于股東層級(jí)與程序順位的不同。

　　據(jù)他分析，萬(wàn)科此前的股東代表調(diào)整，源于第一大股東更迭，相關(guān)前置程序已在股東層面完成閉環(huán)，為標(biāo)的公司人事銜接掃清障礙；而金地此次補(bǔ)位的主導(dǎo)方為第二大股東，且股東方內(nèi)部管理層調(diào)整先行落地，標(biāo)的公司需待股東方核心人選正式就位后，方可啟動(dòng)內(nèi)部提名、審查與補(bǔ)選全流程，程序順位差異客觀上導(dǎo)致了人事銜接的時(shí)間差。

　　全域換防收官

　　當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整進(jìn)入深水區(qū)，人事變動(dòng)從來(lái)都是企業(yè)戰(zhàn)略重構(gòu)的先聲。

　　今年1月1日，金地集團(tuán)一紙公告劃破年末的行業(yè)沉寂。金地副董事長(zhǎng)季彤辭去董事會(huì)全部職務(wù)，包括董事、戰(zhàn)略委員會(huì)及審計(jì)委員會(huì)委員等核心崗位。

　　自公告發(fā)布后，部分關(guān)于福田投控“放手”金地的猜測(cè)隨之浮現(xiàn)。

　　不過(guò)市場(chǎng)的擔(dān)憂仍有緩沖空間，截至2025年9月末，福田投控在金地的持股比例仍穩(wěn)定在3.52億股，未出現(xiàn)任何減持動(dòng)作。由此能看出季彤的離任或更多指向治理層面的人員優(yōu)化，而非股權(quán)層面的根本性變動(dòng)。

　　另有接近金地人士向本報(bào)記者透露，季彤的離場(chǎng)或可看作貫穿2025年金地人事調(diào)整大潮的收官注腳。這場(chǎng)覆蓋從創(chuàng)始人到區(qū)域高管的全面換防，早在去年初就已悄然拉開序幕。

　　去年3月，金地集團(tuán)助理總裁、金地威新產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理張晉元正式離任，這位深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的核心干將轉(zhuǎn)投沃爾瑪中國(guó)。彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)住宅銷售持續(xù)承壓，不少房企開始收縮非核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，張晉元的離開，恰是這一行業(yè)趨勢(shì)在金地身上的具體投射。

　　隨后，一場(chǎng)更為徹底的組織架構(gòu)重構(gòu)與人事?lián)Q防在去年中全面鋪開。

　　去年7月，金地正式啟動(dòng)“總部－大區(qū)－地區(qū)公司”的2.5級(jí)管理模式改革，果斷撤銷沿用多年的5大區(qū)域公司，重組為4大區(qū)與10個(gè)地區(qū)公司的扁平化框架。

　　與架構(gòu)調(diào)整同步落地的，是密集的核心崗位輪換。原華南區(qū)域董事長(zhǎng)杜宏調(diào)任華東大區(qū)總經(jīng)理，聚焦長(zhǎng)三角這一核心利潤(rùn)市場(chǎng)的深耕；北京公司總經(jīng)理遇繡峰轉(zhuǎn)任華中地區(qū)公司總經(jīng)理，補(bǔ)位中西部市場(chǎng)的發(fā)展短板。

　　上海公司總經(jīng)理季斌調(diào)任南京地區(qū)公司總經(jīng)理，強(qiáng)化重點(diǎn)城市的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。而在總部層面，高級(jí)副總裁陳長(zhǎng)春卸任北方大區(qū)董事長(zhǎng)，回歸集團(tuán)統(tǒng)籌投資管理與開發(fā)業(yè)務(wù)，強(qiáng)化總部對(duì)核心資源的把控。郝一斌則接棒北方大區(qū)董事長(zhǎng)，同時(shí)分管信息科技與基金業(yè)務(wù)，形成“總部強(qiáng)管控+一線重執(zhí)行”的權(quán)責(zé)重構(gòu)格局。

　　從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，2025年下半年以來(lái)，華潤(rùn)置地、招商蛇口、萬(wàn)科等頭部房企均密集披露核心崗位調(diào)整，央、國(guó)企成為變動(dòng)主力陣營(yíng)，背后是行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型對(duì)管理能力提出的全新要求。

　　人事是戰(zhàn)略的先行棋，卻從來(lái)不是決勝手。

　　2025年的金地用一場(chǎng)貫穿全年的人事調(diào)整，完成了從治理結(jié)構(gòu)到管理體系的初步重塑，但這僅僅是轉(zhuǎn)型的開始。

　　債務(wù)闖關(guān)成功，盈利困局未解

　　國(guó)資股東補(bǔ)位的當(dāng)下，金地經(jīng)營(yíng)層的煥新之旅已走過(guò)21個(gè)月21天。

　　從直面?zhèn)鶆?wù)高峰期的生死考驗(yàn)，到逐步推進(jìn)戰(zhàn)略收縮與架構(gòu)重構(gòu)，新管理層的一系列操盤動(dòng)作，勾勒出這家頭部房企在行業(yè)深調(diào)期的“渡劫”路徑。

　　去年三季度財(cái)報(bào)顯示，金地錄得收入239.94億元，同比下滑41.48%、歸母凈利潤(rùn)虧損44.86億元的成績(jī)單。在這些數(shù)據(jù)的背后，金地究竟走出了多少困境，又仍被困在哪些局中？

　　高層煥新之初，金地最緊迫的命題是“活下去”。彼時(shí)，其正面臨公開市場(chǎng)債務(wù)集中兌付的壓力，現(xiàn)金流安全成為首要目標(biāo)。從該維度看，經(jīng)營(yíng)調(diào)整已取得階段性成果。

　　截至2025年三季度末，金地尚未兌付的境內(nèi)公開債面值僅余5.01億元，相較于2024年200億元的公開債務(wù)大幅縮減，成功闖過(guò)了最兇險(xiǎn)的償債高峰。

　　債務(wù)壓力緩解后，金地開始嘗試“謀發(fā)展”，重啟拿地成為最明確的信號(hào)。

　　2025年以來(lái)，金地先后在杭州、上海、武漢等核心城市斬獲宅地。但本報(bào)記者梳理拿地細(xì)節(jié)發(fā)現(xiàn)，1月杭州臨平宅地，金地僅占40%權(quán)益；2月上海松江宅地，更是以聯(lián)合體形式僅獲取9%權(quán)益。而武漢新增的宅地，本質(zhì)是通過(guò)保障房收儲(chǔ)置換盤活所得；湛江的住宅用地，則是將早年閑置的商業(yè)用地調(diào)整規(guī)劃后重新競(jìng)得的存量資產(chǎn)。

　　由此可見(jiàn)，去年金地的補(bǔ)倉(cāng)背后更像一場(chǎng)“低成本的存量騰挪”，獨(dú)立拿地能力相對(duì)缺位。更關(guān)鍵的是，為加速現(xiàn)金回流而采取的價(jià)格調(diào)整策略，疊加行業(yè)整體毛利率走低，進(jìn)一步侵蝕了盈利空間，最終形成營(yíng)收與利潤(rùn)雙降的局面。

　　此外，從經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)化邏輯來(lái)看，2025年新增的土地儲(chǔ)備尚未形成實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)增量，反而讓存量項(xiàng)目的去化壓力愈發(fā)凸顯。

　　最新銷售數(shù)據(jù)顯示，金地2025全年核心銷售指標(biāo)已然腰斬：累計(jì)簽約金額300.2億元，同比降幅達(dá)56.18%；累計(jì)簽約面積226.8萬(wàn)平方米，同比下滑51.90%。

　　從行業(yè)坐標(biāo)系來(lái)看，腰斬表現(xiàn)既契合百?gòu)?qiáng)房企銷售額漸進(jìn)式收縮的整體趨勢(shì)，也凸顯出民營(yíng)房企在市場(chǎng)分化加劇背景下的競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)。

　　21個(gè)月的時(shí)間，足夠一家房企完成戰(zhàn)略方向的校準(zhǔn)，卻難以在行業(yè)深調(diào)整期實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)的飛躍。

　　新管理層治下的金地，成功實(shí)現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的階段性緩釋，也初步搭建起適配行業(yè)新階段的管理與戰(zhàn)略框架，但三季度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)揭示的盈利困局與銷售壓力，仍在考驗(yàn)著管理層的破局能力。

　　行業(yè)向好的積極因素正在積累，但市場(chǎng)全面修復(fù)仍需時(shí)間。

　　金地轉(zhuǎn)型答卷，顯然還未到落筆定局之時(shí)，剩下的問(wèn)號(hào)，唯有交給時(shí)間與市場(chǎng)來(lái)作答。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：國(guó)資補(bǔ)位落定，金地闖過(guò)債務(wù)關(guān)后，銷售腰斬下轉(zhuǎn)型出路何在？)

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