公募REITs年度發(fā)行超2000億，政策端迎來重磅破局，二級市場縮量尋底|公募REITs面面觀

　　財聯(lián)社1月5日訊公募REITs正迎來歷史性時刻，發(fā)行量突破了2000億大關。

　　財聯(lián)社據(jù)公開數(shù)據(jù)和券商研報梳理，截至2025年12月31日，我國公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已達78只，合計發(fā)行規(guī)模突破2000億元大關，達2017.49億元（不含擴募）。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，交通基礎設施與園區(qū)基礎設施仍是市場的“壓艙石”。從未來看，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點正式開啟，證監(jiān)會初步明確“1+3+N”框架安排，頂層設計迎來重大突破，公募REITs有望繼續(xù)增長。

　　不過，在二級市場方面，2025年12月公募REITs二級市場價格在縮量中不斷下行，逾七成個券下跌，特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)為下跌“重災區(qū)”。但從全年維度看，2025年中證REITs全收益指數(shù)累計實現(xiàn)漲幅4.34%。

　　一級市場：累計發(fā)行規(guī)模破2000億，資產(chǎn)版圖持續(xù)拓寬

　　隨著常態(tài)化發(fā)行的深入，公募REITs市場容量穩(wěn)步擴容。

　　據(jù)光大證券統(tǒng)計，截至2025年12月31日，我國公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已達78只，合計發(fā)行規(guī)模突破2000億元大關，達2017.49億元（不含擴募）。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，交通基礎設施與園區(qū)基礎設施仍是市場的“壓艙石”。截至年末，交通基礎設施類REITs發(fā)行規(guī)模最大，累計達687.71億元；園區(qū)基礎設施類緊隨其后，規(guī)模為329.33億元。

　　12月僅1只新產(chǎn)品上市。深交所公告顯示，華夏安博倉儲物流REIT于12月19日上市，發(fā)行規(guī)模為24.48億元，資產(chǎn)類型為倉儲物流類。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，12月詢價的華夏中核清潔能源REIT網(wǎng)下認購倍數(shù)高達340倍，創(chuàng)下歷史新高。定價層面，該項目最終發(fā)行價定在5.015元/份，處于詢價區(qū)間的99%分位，貼近上限定價，發(fā)行讓利幅度僅為0.01%。申萬宏源測算，其2026年預期派息率（4.71%）低于部分同類存量REITs，一二級價差被壓縮至極限。

　　光大證券研報指出，2025年市場資產(chǎn)類型進一步豐富，數(shù)據(jù)中心、市政供熱、農(nóng)貿(mào)市場等“首單”項目相繼落地，資產(chǎn)版圖持續(xù)拓寬。2025年全年共發(fā)行公募REITs 19只，發(fā)行規(guī)模約387億元。

　　二級市場：縮量探底，經(jīng)營權(quán)類深度回調(diào)

　　12月公募REITs市場整體呈現(xiàn)“縮量下跌”態(tài)勢。Choice數(shù)據(jù)顯示，中證REITs全收益指數(shù)整體趨勢向下，尤其是下半月以來7連陰連跌，盡管12月24日出現(xiàn)超跌反彈超過2%，但難以扭轉(zhuǎn)月度頹勢，全月收跌2.9%。從全年維度看，2025年中證REITs全收益指數(shù)累計實現(xiàn)漲幅4.34%。

　　財聯(lián)社注意到，特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)成為下跌“重災區(qū)”。光大證券研報顯示，12月特許經(jīng)營權(quán)類REITs回報率為-4.91%，顯著弱于產(chǎn)權(quán)類REITs的-0.96%。其中，公用事業(yè)、交通、能源板塊跌幅居前，分別下跌6.31%、5.55%和4.40%，相比之下，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)表現(xiàn)互現(xiàn)，IDC板塊逆勢上漲1.23%，產(chǎn)業(yè)園板塊跌幅收窄（-0.86%），但消費板塊仍下跌2.61%。

　　個券方面，12月有23只REITs上漲，有55只REITs下跌。其中，漲幅排名前三的分別是華泰南京建鄴 REIT、中金重慶兩江 REIT 和華夏基金華潤有巢 REIT，漲幅分別為 9.13%、6.59%和 6.06%；跌幅排名前三的分別為浙商滬杭甬 REIT、國泰君安濟南能源供熱 REIT 和工銀蒙能清潔能源 REIT，跌幅分別為 12.36%、11.28%和 10.64%。

　　流動性方面，市場交易情緒降溫明顯。申萬宏源研報指出，12月滬深REITs日均換手率降至0.40%，處于2025年單月最低水平。其中，保租房板塊縮量最為明顯，換手率較上月0.83%下降0.45個百分點至0.38%，顯示市場觀望情緒濃厚。

　　商業(yè)不動產(chǎn)REITs“1+3+N”體系落地，可把握擴募帶來的增量機會

　　12月1日，國家發(fā)改委印發(fā)《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將基礎設施 REITs的發(fā)行范圍擴展至 15個行業(yè)，首次明確將商業(yè)辦公設施（限于超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇）和城市更新設施（老舊街區(qū)、廠區(qū)改造）納入申報范圍。

　　12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關工作的通知》，同日出臺了《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，滬深交易所也同步修訂發(fā)布公募 REITs業(yè)務規(guī)則。

　　此次政策明確了“公募基金-ABS-SPV-底層資產(chǎn)”的持有路徑，并支持“混裝”模式，允許REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補的資產(chǎn)組合。同時，審核注冊流程得到大幅優(yōu)化，交易所確認受理至出具首次反饋意見的時限縮短至20個工作日。

　　監(jiān)管層構(gòu)建了“1+3+N”的制度體系，針對商業(yè)零售、辦公、酒店等不同業(yè)態(tài)實施差異化的信息披露標準，要求披露各業(yè)態(tài)構(gòu)成及運營情況。業(yè)內(nèi)人士指出，這將有助于盤活存量商業(yè)資產(chǎn)，推動行業(yè)由“重開發(fā)”向“重運營”轉(zhuǎn)型。

　　國信證券研報分析稱，2026年上半年將迎來解禁高峰，需關注短期供給沖擊對價格的擾動。在投資策略上，建議采取“啞鈴策略”，一方面，挖掘保租房、市政環(huán)保等剛需資產(chǎn)的穩(wěn)定分紅價值，憑借強制分紅機制獲取確定性收益；另一方面，布局數(shù)據(jù)中心、清潔能源等新基建賽道，分享產(chǎn)業(yè)升級帶來的資產(chǎn)增值紅利。此外，隨著擴募機制的成熟，通過篩選底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健、估值合理的優(yōu)質(zhì)標的，把握擴募帶來的增量機會也將成為2026年的重要投資邏輯。

（文章來源：財聯(lián)社）

(原標題：公募REITs年度發(fā)行超2000億，政策端迎來重磅破局，二級市場縮量尋底|公募REITs面面觀)

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