“小眾”變“爆款”！公募REITs今年吸金已達(dá)473億，收官規(guī)模逾2100億

　　全年新發(fā)行產(chǎn)品20單、擴(kuò)募5單，合計(jì)募資473.35億元。這是2025年國(guó)內(nèi)公募REITs的成績(jī)單。

　　截止目前，年內(nèi)國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達(dá)79單，總發(fā)行規(guī)模（含擴(kuò)募）突破2100億元。歷經(jīng)5年時(shí)間，我國(guó)REITs市場(chǎng)已成長(zhǎng)為亞洲第一、全球第二大REITs市場(chǎng)。

　　華夏基金相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱，2025年公募REITs已從單一的融資屬性，到成為盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要抓手；從機(jī)構(gòu)投資者主導(dǎo)，到個(gè)人投資者參與度持續(xù)提升，2100億元的總募資規(guī)模只是起點(diǎn)。未來(lái)期待流動(dòng)性進(jìn)一步改善，例如REITs指數(shù)基金的落地、銀行理財(cái)?shù)雀噘Y金的引入；以及REITs退市機(jī)制創(chuàng)新等制度的持續(xù)優(yōu)化。

　　二級(jí)市場(chǎng)上先揚(yáng)后抑

　　2025年，公募REITs這個(gè)曾被視為“小眾品類”的投資工具在二級(jí)市場(chǎng)上獲得青睞。

　　整體看來(lái)，公募REITs在上半年火熱大漲后，近期經(jīng)歷了調(diào)整。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，中證REITs全收益指數(shù)2025年年初至8月高點(diǎn)上漲近10%，隨后受宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不及預(yù)期影響出現(xiàn)回調(diào)。

　　截至12月31日，78只上市REITs中年內(nèi)55只收漲，22只收跌。其中，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT年內(nèi)漲幅超39%排在首位，其次，華夏金茂商業(yè)REIT、博時(shí)津開(kāi)科工產(chǎn)業(yè)園REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT等6只REITs年內(nèi)漲幅均超過(guò)30%。

　　不同資產(chǎn)類型的產(chǎn)品表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。其中，消費(fèi)REITs以年內(nèi)超30%的平均漲幅領(lǐng)跑市場(chǎng)。

　　“消費(fèi)補(bǔ)貼政策消費(fèi)的拉動(dòng)和市場(chǎng)預(yù)期回暖推動(dòng)下，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs漲幅居前。”一位消費(fèi)REIT原始權(quán)益方相關(guān)人士接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)提醒道，隨著漲幅不斷擴(kuò)大，部分產(chǎn)品估值已處于較高水平，未來(lái)可能存在回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。參與消費(fèi)類REITs投資時(shí)，應(yīng)充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和投資目標(biāo)，避免盲目跟風(fēng)。

　　另外，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)表現(xiàn)也相對(duì)穩(wěn)健，2025年錄得9%的平均分派率，雖低于消費(fèi)類資產(chǎn)的資本利得回報(bào)，但顯著高于十年期國(guó)債收益率7個(gè)百分點(diǎn)，成為險(xiǎn)資、社保等長(zhǎng)期資金的配置新選擇。

　　供給多元、資金搶籌

　　隨著市場(chǎng)對(duì)公募REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可度提升，2025年公募REITs在一級(jí)市場(chǎng)也經(jīng)歷了狂熱“打新”潮。

　　具體看來(lái)，公募REITs產(chǎn)品屢屢創(chuàng)下超高認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，華夏中海商業(yè)REIT、華夏中核清潔能源REIT網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)先后破紀(jì)錄，分別達(dá)320倍、340倍；易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT的公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到407倍；國(guó)泰君安資管濟(jì)南能源供熱REIT的公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到了813.44倍；匯添富九州通醫(yī)藥REIT的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到1192倍，創(chuàng)下歷史新高。

　　在發(fā)行端，REITs底層資產(chǎn)類型逐漸多元，除了此前的倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通設(shè)施等，還有供熱設(shè)備、改造產(chǎn)業(yè)園以及醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域。年內(nèi)領(lǐng)漲的消費(fèi)類REITs底層資產(chǎn)已包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、奧特萊斯、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)四種類型。

　　此外，年內(nèi)還批復(fù)了數(shù)據(jù)中心REITs，預(yù)計(jì)下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識(shí)產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進(jìn)一步盤(pán)活科技創(chuàng)新領(lǐng)域存量資產(chǎn)。同時(shí)原始權(quán)益人種類實(shí)現(xiàn)多元化突破，更多具有國(guó)際資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)行主體進(jìn)入市場(chǎng)，例如華夏凱德商業(yè)REIT是首單外資資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)起消費(fèi)REITs，比例配售前累計(jì)認(rèn)購(gòu)資金超3091.7億元。

　　行業(yè)人士分析稱，2025年我國(guó)公募REITs擴(kuò)募呈現(xiàn)出項(xiàng)目強(qiáng)創(chuàng)新與市場(chǎng)高認(rèn)可的積極共振。一方面，擴(kuò)募資產(chǎn)類型進(jìn)一步多元化。另一方面，定價(jià)與交易機(jī)制持續(xù)優(yōu)化，部分項(xiàng)目嘗試更具市場(chǎng)化的詢價(jià)與配售方式，提升了定價(jià)效率和機(jī)構(gòu)投資者參與度。

　　不過(guò)，中金公司也提示風(fēng)險(xiǎn)稱，宏觀消費(fèi)環(huán)境變化會(huì)直接影響部分REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，部分底層資產(chǎn)的出租率、租金水平受到消費(fèi)意愿影響，進(jìn)而影響REITs的可供分配金額，從而影響投資者回報(bào)。宏觀面上長(zhǎng)，端利率是REITs定價(jià)的錨，若利率走高投資者或要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，從而對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格及整體估值水平構(gòu)成壓制。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：“小眾”變“爆款”！公募REITs今年吸金已達(dá)473億，收官規(guī)模逾2100億)

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