復(fù)盤2025！公募REITs震蕩中突顯韌性，2026年配置瞄準(zhǔn)景氣賽道與超跌機(jī)會

　　2025年是公募REITs（公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）迎來快速發(fā)展的一年。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月中旬，我國公募REITs已發(fā)行產(chǎn)品達(dá)到近80只，總市值突破2200億元，資產(chǎn)類型涵蓋園區(qū)、消費(fèi)、交通、能源等十大領(lǐng)域，預(yù)計(jì)可帶動新項(xiàng)目總投資超過1萬億元。

　　綜觀公募REITs二級市場全年的表現(xiàn)，呈現(xiàn)鮮明的“先揚(yáng)后抑”特征。上半年受益于低利率與“資產(chǎn)荒”行情，中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)漲幅達(dá)14.2%；下半年受長端利率上行、解禁壓力等因素影響，又出現(xiàn)明顯回調(diào)。一級市場發(fā)行方面，資產(chǎn)擴(kuò)容與機(jī)制完善成為核心驅(qū)動力，全年誕生了首批數(shù)據(jù)中心REITs、首單市政基礎(chǔ)設(shè)施REIT等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　展望2026年，公募REITs市場將迎來規(guī)模與質(zhì)量的雙重提升。專業(yè)投資機(jī)構(gòu)怎么看待明年的景氣度？又會推薦怎樣的配置方案？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪了多家公募基金和第三方機(jī)構(gòu)。

　　2025年消費(fèi)類REITs表現(xiàn)亮眼，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs承壓

　　華西證券數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)發(fā)行78只，共發(fā)售基金2095億元，資產(chǎn)類型涉及園區(qū)、消費(fèi)、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲物流、租賃住房、市政設(shè)施和新型設(shè)施十大類，總市值約2223億元，已突破2200億元大關(guān)。

　　每經(jīng)記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，截至12月10日，全市場已上市的77只產(chǎn)品中，年內(nèi)二級市場上漲的有61只，占總數(shù)的近80%；下跌的有16只，占總數(shù)的約20%。

　　從漲幅上看，年內(nèi)漲幅超過20%的公募REITs共有25只，其中超過30%的有15只，超過50%的也有2只，整體而言交出了一張不錯的成績單。

年內(nèi)漲幅前十的公募REITs（截至12月10日）

　　年內(nèi)二級市場漲幅最大的產(chǎn)品為易方達(dá)華威市場REIT。截至12月10日，已上漲73.31%，漲幅顯著。

　　該基金今年1月底上市，是國內(nèi)首單以農(nóng)貿(mào)市場為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。上市首日，易方達(dá)華威市場REIT就因漲幅達(dá)到30%，在第二個(gè)交易日停牌1小時(shí)。今年5月，該產(chǎn)品又因在二級市場的累計(jì)漲幅超過70%而出現(xiàn)臨時(shí)停牌的情況，也側(cè)面體現(xiàn)了市場和投資者的熱情。

　　今年2月上市的國泰海通濟(jì)南能源供熱REIT同樣收獲了可觀的漲幅，年內(nèi)上漲66.81%。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為濟(jì)南熱力集團(tuán)持有的位于歷下區(qū)、歷城區(qū)的232段供熱管網(wǎng)資產(chǎn)的所有權(quán)及其對應(yīng)的經(jīng)營權(quán)利，在發(fā)售階段就十分火熱，公眾認(rèn)購倍數(shù)創(chuàng)下了彼時(shí)的行業(yè)新高。

　　除此之外，在漲幅排名靠前的前10只產(chǎn)品中，消費(fèi)類REITs占了4席，前20只產(chǎn)品中則占了8席，是所有資產(chǎn)類型中表現(xiàn)最好的。

年內(nèi)漲幅墊底的公募REITs（截至12月10日）

　　再來看看年內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)下跌的產(chǎn)品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，截至12月10日已下跌22.57%；其次是易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT，年內(nèi)下跌了17.11%。

　　此外還有華夏和達(dá)高科REIT、華夏合肥高新REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等多只產(chǎn)品年內(nèi)跌幅超過10%。

　　值得一提的是，這幾只產(chǎn)品都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，并且在年內(nèi)跌幅前十的產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs達(dá)到7只，足見這類產(chǎn)品在今年的承壓程度。

　　事實(shí)上，從全年表現(xiàn)來看，2025年消費(fèi)設(shè)施、租賃住房漲幅靠前，截至11月末分別上漲22%、13%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)則收益墊底，下半年的大幅度回調(diào)，使其成為截至11月末唯一負(fù)收益的板塊。

　　展望2026：整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升

　　對于2026年公募REITs市場的發(fā)展，多位受訪專家表示，預(yù)計(jì)利率將處于區(qū)間波動的狀態(tài)，整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。

　　華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，展望2026年，對中國REITs市場的整體發(fā)展態(tài)勢保持積極樂觀，并認(rèn)為市場將步入一個(gè)更為成熟、更具深度的新階段，整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。

　　核心支撐邏輯主要來自兩個(gè)方面：一方面是宏觀環(huán)境與資產(chǎn)屬性高度契合，另一方面則是政策的持續(xù)深化與擴(kuò)圍是核心驅(qū)動力。但該負(fù)責(zé)人同時(shí)提醒，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)弱復(fù)蘇背景下，微觀個(gè)體REITs項(xiàng)目的經(jīng)營表現(xiàn)仍將呈現(xiàn)波動分化，運(yùn)管能力帶來的業(yè)績差異將進(jìn)一步體現(xiàn)。

　　博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營運(yùn)總監(jiān)劉玄也對記者分析，當(dāng)前我國REITs市場正處于政策紅利持續(xù)釋放與市場需求快速增長的“雙重窗口期”，呈現(xiàn)出資產(chǎn)覆蓋范圍持續(xù)拓寬、擴(kuò)募機(jī)制基本成熟、投資者結(jié)構(gòu)日趨多元、資產(chǎn)配置價(jià)值日益凸顯的態(tài)勢。但與境外成熟市場相比，在產(chǎn)品體系、發(fā)行機(jī)制、交易生態(tài)、監(jiān)管框架、風(fēng)險(xiǎn)處置及功能發(fā)揮等方面仍存在提升空間。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)及外部競爭環(huán)境的不確定性仍可能導(dǎo)致底層資產(chǎn)的經(jīng)營收入及營業(yè)成本承壓。

　　在這樣的背景下，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，2026年更看好具備剛性需求、現(xiàn)金流穩(wěn)健，受益于明確政策支持以及擴(kuò)募儲備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的細(xì)分領(lǐng)域投資機(jī)會。例如有較強(qiáng)抗周期屬性的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，以及一些原始權(quán)益人對于公募REITs平臺的擴(kuò)募戰(zhàn)略訴求較強(qiáng)、并且具備足夠優(yōu)質(zhì)儲備資產(chǎn)的REITs項(xiàng)目。

　　瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉則指出，考慮邊際效應(yīng)，建議重點(diǎn)關(guān)注新上市的新資產(chǎn)類別，如旅、養(yǎng)、港、儲能等。重點(diǎn)關(guān)注兩種風(fēng)格，是抗周期、韌性強(qiáng)的資產(chǎn)類別，如消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保租房和公用事業(yè)；二是能源、物流倉儲和高速公路等類別，雖然受整體宏觀經(jīng)濟(jì)勢處于承壓態(tài)勢，但是部分市場已經(jīng)出現(xiàn)了觸底反彈的跡象，可以關(guān)注左側(cè)交易的機(jī)會。與此同時(shí)，擴(kuò)募也是較好獲取增量份額的機(jī)會。

　　專家建議：“好資產(chǎn)、好管理、好未來”，可關(guān)注新上市的資產(chǎn)類別

　　2025年下半年以來REITs市場出現(xiàn)了回調(diào)。華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，一是因?yàn)榧薪饨?，REITs市場風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，資金止盈訴求增強(qiáng)；二是債市走弱，利差壓縮；三是權(quán)益市場超預(yù)期走強(qiáng)，分流部分交易型資金。其表示：“2026年REITs市場總體仍將面臨一些挑戰(zhàn)，二級市場的價(jià)格波動與溢價(jià)率分化并非短期現(xiàn)象，而是市場走向成熟和理性的必然特征。未來隨著市場分化，這一特征將會持續(xù)深化?！?/p>

　　瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉也預(yù)計(jì)，2026年利率將處于區(qū)間波動的狀態(tài)，所以基本韌性強(qiáng)、分紅穩(wěn)健的資產(chǎn)類別將繼續(xù)得到青睞。

　　他建議投資者將上述兩種不同風(fēng)格的資產(chǎn)類型結(jié)合，是依靠防御性資產(chǎn)構(gòu)建相對穩(wěn)健的底倉，二是機(jī)會型尋找承壓資產(chǎn)逆境反轉(zhuǎn)的投資機(jī)會?！皬倪^去的觀測來看，在市場上行期，獲取戰(zhàn)配仍然是對投資者更為有利的投資方式。前公募REITs的供給依然難以滿足需求且資產(chǎn)荒的問題將長期存在，我們預(yù)計(jì)這種戰(zhàn)配為主的模式還將繼續(xù)?！?/p>

　　劉玄也建議，對投資者而言，長期投資價(jià)值的核心在于“好資產(chǎn)+好管家+好價(jià)格”，因此應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身風(fēng)險(xiǎn)偏好以及對細(xì)分賽道的了解情況，在評估底層資產(chǎn)的安全性、穩(wěn)定性和成長性的基礎(chǔ)上，尋找運(yùn)營管理能力較強(qiáng)、具有較大擴(kuò)募潛力的標(biāo)的，選擇估值合理的時(shí)機(jī)介入。

　　華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人同樣表示，投資者需要建立一套多維度的深度評估框架，而這些核心指標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循“好資產(chǎn)、好管理、好未來”的邏輯進(jìn)行排序和綜合考量。

　　首先是好資產(chǎn)，即底層資產(chǎn)質(zhì)量，投資者應(yīng)重點(diǎn)審視項(xiàng)目所處的區(qū)域經(jīng)濟(jì)韌性、其自身供需關(guān)系的稀缺性以及歷史營業(yè)收入和可供分配金額的穩(wěn)定性；其次是好管理，即運(yùn)營效率與項(xiàng)目治理能力，這決定了資產(chǎn)能否得到運(yùn)營提升；最后是好未來，這決定了基金的長期規(guī)模增長和收益提升潛力。

（文章來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

(原標(biāo)題：復(fù)盤2025！公募REITs震蕩中突顯韌性，2026年配置瞄準(zhǔn)景氣賽道與超跌機(jī)會)

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