復盤2025：公募REITs震蕩中突顯韌性

　　2025年是公募REITs迎來快速發(fā)展的一年。Wind（萬得）數據顯示，2025年內（截至12月中旬），我國公募REITs已發(fā)行產品達到近80只，總市值突破2200億元，資產類型涵蓋園區(qū)、消費、交通、能源等十大領域，預計可帶動新項目總投資超過1萬億元。

　　綜觀2025年公募REITs二級市場表現，呈現鮮明的“先揚后抑”特征：上半年，受益于低利率與“資產荒”行情，中證REITs全收益指數累計漲幅達14.2%；下半年，受長端利率上行、解禁壓力等因素影響，又出現明顯回調；一級市場發(fā)行方面，資產擴容與機制完善成為核心驅動力，誕生了首批數據中心REITs、首單市政基礎設施REIT等多個標桿項目。

　　2026年，公募REITs市場將迎來規(guī)模與質量的雙重提升。在此背景下，專業(yè)投資機構如何看待2026年的景氣度？《每日經濟新聞》記者就此采訪了多家公募基金和第三方機構。

　　消費類REITs表現亮眼

　　華西證券數據顯示，截至2025年11月末，我國基礎設施公募REITs已經發(fā)行超70只，共發(fā)售基金2095億元，資產類型涉及園區(qū)、消費、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲物流、租賃住房、市政設施和新型設施十大類，總市值約2223億元，已突破2200億元大關。

　　記者查閱Wind數據發(fā)現，截至2025年12月10日，全市場已上市的77只基礎設施公募REITs產品中，年內二級市場上漲的有61只，占總數的近80%；下跌的有16只，占總數的約20%。

　　從漲幅上看，2025年內（截至12月10日，下同）漲幅超過20%的基礎設施公募REITs共有25只，其中超過30%的有15只，超過50%的也有2只，其中二級市場漲幅最大的產品為易方達華威市場REIT。

　　該基金2025年1月底上市，是國內首單以農貿市場為底層資產的消費基礎設施REITs產品。2025年5月，該產品因在二級市場的累計漲幅超過70%而出現臨時停牌的情況，也側面體現了市場和投資者的熱情。

　　2025年2月上市的國泰海通濟南能源供熱REIT，同樣收獲了可觀的漲幅，2025年內上漲66.81%。該產品底層資產為濟南熱力集團持有的位于歷下區(qū)、歷城區(qū)的232段供熱管網資產的所有權及其對應的經營權利，在發(fā)售階段就十分火熱，公眾認購倍數創(chuàng)下了彼時的行業(yè)新高。

　　此外，在2025年內漲幅排名靠前的前10只產品中，消費類REITs占4席，是所有資產類型中表現最好的。

　　再來看年內價格出現下跌的基礎設施公募REITs產品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，2025年內下跌22.57%；其次是易方達廣開產園REIT，2025年內下跌了17.11%。

　　此外，還有華夏和達高科REIT、華夏合肥高新REIT和東吳蘇園產業(yè)REIT等多只產品，2025年內跌幅超過10%。值得注意的是，這幾只產品都是產業(yè)園區(qū)REITs，足見這類產品在2025年的承壓程度。

　　事實上，從2025年內表現來看，消費設施、租賃住房類產品漲幅靠前，產業(yè)園區(qū)則收益墊底。

　　業(yè)內建議關注新資產類別

　　對于2026年公募REITs市場的發(fā)展，多位受訪業(yè)內專家表示，整體景氣度，有望在結構性分化中穩(wěn)步提升。

　　華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部相關負責人告訴記者，展望2026年，對中國REITs市場的整體發(fā)展態(tài)勢，保持積極樂觀，市場將步入一個更為成熟、更具深度的新階段，整體景氣度有望在結構性分化中穩(wěn)步提升。

　　該負責人表示，核心支撐邏輯主要來自兩個方面：一方面是宏觀環(huán)境與資產屬性高度契合，另一方面則是政策的持續(xù)深化與擴圍是核心驅動力。但該負責人同時提醒，微觀個體REITs項目的經營表現，仍將呈現波動分化，運管能力帶來的業(yè)績差異將進一步體現。

　　博時基金REITs業(yè)務營運總監(jiān)劉玄也對記者分析稱，當前，我國REITs市場正處于政策紅利持續(xù)釋放與市場需求快速增長的“雙重窗口期”，呈現出資產覆蓋范圍持續(xù)拓寬、擴募機制基本成熟、投資者結構日趨多元、資產配置價值日益凸顯的態(tài)勢。但與境外成熟市場相比，在產品體系、發(fā)行機制、交易生態(tài)、監(jiān)管框架、風險處置及功能發(fā)揮等方面仍存在提升空間。同時，宏觀經濟及外部競爭環(huán)境的不確定性仍可能導致底層資產的經營收入及營業(yè)成本承壓。

　　在此背景下，華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部相關負責人指出，2026年更看好具備剛性需求、現金流穩(wěn)健，受益于明確政策支持以及擴募儲備資產優(yōu)質的細分領域投資機會。例如，有較強抗周期屬性的穩(wěn)定現金流的資產，以及一些原始權益人對于公募REITs平臺的擴募戰(zhàn)略訴求較強，并且具備足夠優(yōu)質儲備資產的REITs項目。

　　瑞思不動產金融研究院院長朱元偉指出，考慮邊際效應，建議重點關注新上市的新資產類別，比如文旅、養(yǎng)老、港口、儲能等，重點關注兩種風格，一是抗周期、韌性強的資產類別，例如消費基礎設施、保租房和公用事業(yè)；二是能源、物流倉儲和高速公路等類別，雖然處于承壓態(tài)勢，但是部分市場已經出現了觸底反彈的跡象，可以關注左側交易的機會。與此同時，擴募也是比較好獲取增量份額的機會。

（文章來源：每日經濟新聞）

(原標題：復盤2025：公募REITs震蕩中突顯韌性)

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