安博中國董事長吳娟：對中國經(jīng)濟(jì)韌性充滿信心 致力于成為深耕中國市場的耐心資本

　　中國REITs市場的國際化進(jìn)程又邁出一步。

　　12月19日，華夏安博倉儲REIT在深交所上市。華夏安博倉儲REIT的上市，不僅為普通投資者提供了參與倉儲物流項目投資的一個高效工具，也進(jìn)一步豐富了境內(nèi)公募REITs的資產(chǎn)類型，有助于提升整體市場規(guī)模與活力。

　　該產(chǎn)品的發(fā)起人安博公司（Prologis）是全球物流倉儲設(shè)施行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，專注于物流倉儲設(shè)施的開發(fā)、收購與運營。“我們看好中國經(jīng)濟(jì)的韌性，因此進(jìn)一步擴大在華投資規(guī)模，期待能夠參與中國未來的長期投資和可持續(xù)發(fā)展。”安博中國董事長吳娟在接受上海證券報記者專訪時這樣表示。

　　對中國經(jīng)濟(jì)韌性充滿信心

　　在吳娟看來，中國作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，其供應(yīng)鏈?zhǔn)袌黾跋M市場的重要性不言而喻，安博更是對中國經(jīng)濟(jì)韌性與未來增長潛力充滿信心。

　　自2003年以來，安博已深耕中國市場逾20年。“物流地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施中重要的一環(huán)，關(guān)乎民生與產(chǎn)業(yè)運轉(zhuǎn)。而中國是全球最重要的供應(yīng)鏈?zhǔn)袌鲋?，其消費市場也極具活力，對我們具有不可替代的戰(zhàn)略意義。”吳娟說道。她表示，安博在中國布局的物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)均位于主要消費城市，是服務(wù)消費、確保物流通暢的重要樞紐節(jié)點。

　　從資本市場端來看，經(jīng)歷數(shù)年發(fā)展，中國公募REITs市場政策和制度不斷完善，逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，為外資深度參與中國資本市場和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)搭建了優(yōu)質(zhì)通道。本次REIT發(fā)行，安博中國選擇與華夏基金、中信證券聯(lián)合推出。

　　“華夏基金和中信證券作為中國本土頭部金融機構(gòu)，一方面熟悉中國市場的規(guī)則、監(jiān)管要求和投資者偏好，能保障基金在發(fā)行、交易、信息披露等環(huán)節(jié)進(jìn)行合規(guī)高效地推進(jìn)。另一方面，本土機構(gòu)也擁有廣泛的渠道資源和客戶基礎(chǔ)，能助力REIT更好地對接市場資金，提升市場認(rèn)可度。”吳娟這樣認(rèn)為。

　　與此同時，除了是全球最大的物流地產(chǎn)公司，安博也是全球最大的REITs之一，已在全球多個國家成功發(fā)行REITs產(chǎn)品，具有豐富的全球REITs管理經(jīng)驗?！皬奈锪鞯禺a(chǎn)的投資、運營管理，到全球客戶的覆蓋面，安博都有著非常強的競爭力?！眳蔷瓯硎?。

　　據(jù)了解，作為安博在中國公募REITs市場的首秀，華夏安博倉儲REIT備受重視。安博中國于2024年11月11日設(shè)立全資子公司深圳前海安博基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司，作為該REIT的運營管理機構(gòu)。核心管理團(tuán)隊均來自安博中國，運營團(tuán)隊也均來自管理一線。

　　底層資產(chǎn)的質(zhì)量至關(guān)重要

　　公告顯示，基金發(fā)售階段，華夏安博倉儲REIT公眾投資者和網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例分別為5.83%和0.68%，基金比例配售前，發(fā)行累計認(rèn)購金額達(dá)810.43億元。

　　“投資人對我們的認(rèn)可度還是比較高的，我認(rèn)為這主要來自四方面的核心競爭力?！眳蔷瓯硎?。首先安博管理經(jīng)驗豐富，品牌信譽顯著。其次是較高的主體信用評級?！鞍膊┑?span id="stock_106.MCO">穆迪與標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評級分別為A2與A，在同業(yè)排名中處于領(lǐng)先水平，公司整體資產(chǎn)負(fù)債表非常穩(wěn)健，財務(wù)實力得到認(rèn)可?！?/p>

　　第三是底層資產(chǎn)的質(zhì)量較佳。由于REITs投資者普遍追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，底層資產(chǎn)的質(zhì)量至關(guān)重要。華夏安博倉儲REIT的首發(fā)底層資產(chǎn)來自安博中國位于粵港澳大灣區(qū)的三個標(biāo)桿項目：安博廣州開發(fā)區(qū)物流中心、安博東莞石排物流中心和安博東莞洪梅物流中心。華夏安博倉儲REIT也是目前已上市及申報中的倉儲物流類REITs中唯一全部資產(chǎn)均位于大灣區(qū)的產(chǎn)品。

　　對此，吳娟解釋稱：“粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力大家有目共睹，當(dāng)?shù)貍}儲物流需求旺盛，我們的三個底層資產(chǎn)項目能夠快速輻射廣州、東莞、佛山、中山等城市的龐大消費群落以及成熟發(fā)達(dá)的零售商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，這是我們的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！薄爱?dāng)然粵港澳大灣區(qū)只是一個開始，我們在中國其他區(qū)域也有布局。對安博而言，在中國的持續(xù)投資是我們戰(zhàn)略的重要組成部分?！?/p>

　　最后則是穩(wěn)定的運營管理能力。吳娟介紹：“安博的物流倉儲設(shè)施網(wǎng)絡(luò)覆蓋四大洲20個國家，擁有超過6500個客戶，資產(chǎn)管理總面積達(dá)到1.21億平方米。安博注重每一個細(xì)節(jié)，將數(shù)據(jù)精細(xì)化分析應(yīng)用到日常運營管理中。”她舉例道，物流園區(qū)的很多設(shè)計細(xì)節(jié)都會影響到后期運營的效率，例如地坪荷載、坡道寬度、周轉(zhuǎn)場地寬度以及出入口和場地的流線設(shè)計等，安博在各個細(xì)節(jié)都體現(xiàn)了行業(yè)領(lǐng)先的能力。

　　成為深耕中國市場的耐心資本

　　“未來我們希望能夠在中國繼續(xù)擴展業(yè)務(wù)，這是我們對中國市場的長期承諾?！眳蔷暝诓稍L中反復(fù)提及。在她看來，安博是中國制造、電商企業(yè)與國際市場之間的橋梁：依托全球網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，一方面安博能夠吸引海外客戶進(jìn)入中國市場；另一方面，憑借對本土和海外市場的深刻理解，安博可以助力中國企業(yè)出海，形成雙向賦能。

　　目前安博已布局中國24個城市，44個項目（含在建），園區(qū)總面積共計約530萬平方米。據(jù)吳娟介紹，安博中國仍在通過收購和改造存量項目進(jìn)行規(guī)模擴張，重點布局華北、華東、華南等核心消費區(qū)域。

　　“更重要的是，我們構(gòu)建的是一個覆蓋全產(chǎn)業(yè)周期的綜合性平臺，從土地購置、開發(fā)建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)制定到項目經(jīng)營，安博都貫穿始終。”吳娟說道，“這也體現(xiàn)了安博長期持有資產(chǎn)的理念。我們注重通過持續(xù)持有資產(chǎn)，通過優(yōu)秀的管理能力，幫助客戶提升運營效率，從而獲取長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。這是我們商業(yè)模式的核心。”

　　因此，安博持續(xù)看好中國市場，并將繼續(xù)投資，作為耐心資本積極參與在中國長期發(fā)展的機會。在本次REIT上市前，安博已經(jīng)有所行動。2025年3月，安博（北京）私募基金管理有限公司在北京正式成立，公司為外商獨資企業(yè)，注冊資本為1億元，由安博全資發(fā)起設(shè)立。

　　“我們致力于在中國打造一個完整的資本全周期平臺，將安博在全球REITs領(lǐng)域和資本市場積累的管理經(jīng)驗同樣引入到中國市場。這不僅有助于提升我們的資本運作效率，也為境內(nèi)外投資者創(chuàng)造了深度參與中國物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)發(fā)展的機會，為投資人帶來可持續(xù)的長期價值。”吳娟解釋道。

（文章來源：上海證券報·中國證券網(wǎng)）

(原標(biāo)題：安博中國董事長吳娟：對中國經(jīng)濟(jì)韌性充滿信心 致力于成為深耕中國市場的耐心資本)

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