存量擴募，品類上新！公募REITs版圖持續(xù)擴張

　　我國公募REITs市場作為盤活存量資產的重要金融創(chuàng)新，已形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅動的發(fā)展格局。12月3日，華夏基金發(fā)布旗下華潤有巢租賃住房REIT的擴募招募說明書等文件，意味著公募REITs擴募隊伍持續(xù)壯大。整體來看，截至當前，全市場已成立了78只公募REITs，其中有9只公募REITs獲批擴募。近期，監(jiān)管也擬推動商業(yè)不動產投資信托基金試點，進一步拓寬公募REITs可投資品類范圍。新試點落地在即，有公募表示，正在積極籌備商業(yè)不動產REITs相關項目。

　　又有產品即將擴募

　　12月3日，華夏基金發(fā)布華潤有巢租賃住房REIT 2024年度第一次擴募并新購入基礎設施項目招募說明書等文件。此前在2024年5月，華夏基金首次宣布該基金擬申請擴募，在同年11月獲上交所受理，并在2025年10月獲中國證監(jiān)會批準。

　　值得關注的是，華夏華潤有巢租賃住房REIT此次擴募是采用向原持有人配售的方式，擴募日期為12月8日至12日。本次發(fā)售的配售比例為0.9。發(fā)售金額不高于11.4億元且不低于9.915億元。若按認購價格2.53元/份和4.5億份的可配售份額數(shù)量計算，本次發(fā)售若獲得全部原持有人足額認購，預計募集資金總額為11.385億元（不含認購費用和認購資金在募集期產生的利息）。

　　整體來看，公募REITs的擴募路徑主要分為兩大方向，共三種具體方式：一是向不特定對象發(fā)售，面向更廣泛的投資群體，具體分為向原持有人配售和公開擴募；二是向特定對象發(fā)售，即定向擴募。

　　從近一個月公募REITs的擴募情況來看，也有國泰海通東久新經(jīng)濟產業(yè)園REIT在2025年8月獲中國證監(jiān)會批準擴募之后，在11月完成了定向擴募，募集資金總額為4.27億元（不含募集期利息）。11月，還有中航京能光伏REIT擬擴募，當前已發(fā)布了2024年度第一次擴募并新購入基礎設施項目招募說明書（草案）。

　　繼首批4只公募REITs于2023年順利擴募后，我國公募REITs市場初步形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅動的格局。截至12月3日，當前已有9只公募REITs獲準擴募。

　　以前述提及的產品為例，部分產品的累計收益率較亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，華夏華潤有巢租賃住房REIT、國泰海通東久新經(jīng)濟產業(yè)園REIT、中航京能光伏REIT自上市以來的收益率為53.35%、5.96%、39.5%（后復權形式統(tǒng)計）。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，擴募對公募REITs市場的積極意義主要體現(xiàn)在三方面。一是通過持續(xù)注入優(yōu)質資產，可迅速擴大基金規(guī)模，分散單一資產或區(qū)域風險，提升現(xiàn)金分派率的穩(wěn)定性，為投資者創(chuàng)造更穩(wěn)健的長期回報。二是擴募后份額供給增加，交易活躍度提升。三是優(yōu)質項目借助擴募實現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)擴張，攤薄運營成本，提升資源整合能力，進而帶動整個行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

　　投資品類持續(xù)擴容

　　從2021年首批產品成立以來，公募REITs市場快速擴容。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，已有78只公募REITs成立，截至2025年三季度末的合計規(guī)模達1823.99億元，資產類型包括倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)基礎設施、消費基礎設施、能源基礎設施、保障性租賃住房等。

　　存量產品擴募之際，可投資品類范圍也在持續(xù)擴容。近期，中國證監(jiān)會研究起草了《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》）并在11月28日公開征求意見。

　　《公告》共八條，主要涵蓋以下幾方面內容：一是產品定義，商業(yè)不動產REITs是指通過持有商業(yè)不動產以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調查、申請材料、商業(yè)不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。三是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。四是強化監(jiān)管責任，明確各監(jiān)管機構依法依規(guī)履行商業(yè)不動產REITs監(jiān)管和風險監(jiān)測處置等職責。

　　有大型公募市場部人士向北京商報記者透露，其所在機構正在積極籌備商業(yè)不動產REITs相關項目。

　　在前海開源基金首席經(jīng)濟學家楊德龍看來，公募REITs擴募，對進一步做大公募REITs市場有積極意義。而投資品種的進一步豐富則讓投資者有更多的選擇，推動公募REITs市場進一步發(fā)展壯大。

　　柏文喜認為，商業(yè)不動產REITs試點啟動后，可以為REITs市場提供廣闊的擴圍空間。同時，商業(yè)物業(yè)租金具備“穩(wěn)健+彈性”特征，可與現(xiàn)金流相對剛性的基礎設施資產形成互補，滿足不同風險偏好投資者的配置需求，吸引更多長期資金如保險、養(yǎng)老金、銀行理財子等入市。另外，資產類型多樣化后，市場可形成更細分的定價基準和比較維度，提升估值合理性；同時倒逼治理結構、信息披露、運營能力全面升級，加速市場成熟。

（文章來源：北京商報）

(原標題：存量擴募，品類上新！公募REITs版圖持續(xù)擴張)

(責任編輯：126)