紹興地標(biāo)世茂廣場(chǎng)三拍易主，本地企業(yè)5.8億接盤

　　經(jīng)過(guò)一場(chǎng)持續(xù)時(shí)間超過(guò)一天的拍賣，57輪激烈爭(zhēng)奪，浙江紹興越城區(qū)地標(biāo)商業(yè)體世茂廣場(chǎng)迎來(lái)了新主人。

　　此次拍賣通過(guò)阿里資產(chǎn)平臺(tái)完成。阿里資產(chǎn)平臺(tái)信息顯示，拍賣標(biāo)的為紹興市越城區(qū)勝利東路360、386號(hào)不動(dòng)產(chǎn)，即紹興世茂廣場(chǎng)，拍品所有人為紹興世茂投資發(fā)展有限公司。拍賣吸引5人報(bào)名，28000多人次圍觀，最終被紹興眾合成企業(yè)管理有限公司以5.80億元的價(jià)格收入囊中。

　　企查查信息顯示，紹興眾合成是一家2025年6月11日成立的公司，注冊(cè)地址為浙江省紹興市越城區(qū)迪蕩街道梅龍湖路56號(hào)1504室-15，與紹興世茂廣場(chǎng)均在越城區(qū)，二者相距不遠(yuǎn)。

　　紹興眾合成法人代表為謝中富，為紹興企業(yè)家。根據(jù)公開信息，1990年，謝中富從一個(gè)普通養(yǎng)殖戶起家，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，逐步形成以房屋建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、科技服務(wù)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集農(nóng)、工、貿(mào)為一體的綜合性大型集團(tuán)企業(yè)中亞集團(tuán)。

　　北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎對(duì)界面新聞分析說(shuō)：“紹興世茂廣場(chǎng)在紹興迪蕩湖區(qū)域算是比較優(yōu)質(zhì)的地段，但在目前有大量資產(chǎn)可挑選的背景下，不算特別優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，也不算世茂特別有競(jìng)爭(zhēng)力的資產(chǎn)，所以接盤的是一家本地企業(yè)，也是意料之中?！?/p>

　　專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)浙江德聯(lián)永業(yè)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司2025年7月17日出具的評(píng)估報(bào)告顯示，紹興世茂廣場(chǎng)評(píng)估價(jià)為6.28億元，折合單價(jià)約4624元/平方米。此次拍賣起拍價(jià)為4.40億元。據(jù)此測(cè)算，最終成交價(jià)較起拍價(jià)溢價(jià)31.88%，較評(píng)估價(jià)則折價(jià)7.69%。

　　界面新聞了解到，此次拍賣的紹興市越城區(qū)勝利東路360、386號(hào)不動(dòng)產(chǎn)，總建筑面積為18.39萬(wàn)平方米（其中，地上建筑面積共計(jì)為13.46萬(wàn)平方米、地下建筑面積共計(jì)為4.93萬(wàn)平方米，有權(quán)證房屋建筑面積共計(jì)為13.58萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)面積共計(jì)6.99萬(wàn)平方米）。土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，土地使用期限為2046年5月11日。

　　根據(jù)拍賣公告，截止至2025年9月30日，紹興世茂廣場(chǎng)項(xiàng)下在租商戶、廣告、場(chǎng)地、倉(cāng)庫(kù)等未退保證金、押金約為922.61萬(wàn)元，拍賣成交后，由買受人承繼原業(yè)主的權(quán)利及保證金、押金退還等義務(wù)。

　　從拍賣公告來(lái)看，此次拍賣為司法拍賣，拍賣方為浙江省紹興市中級(jí)人民法院。根據(jù)此前紹興晚報(bào)報(bào)道，此次拍賣行為是向銀行貸款的還款出現(xiàn)問(wèn)題而采取的法律程序，并非世茂集團(tuán)主動(dòng)尋求出售資產(chǎn)。

　　評(píng)估報(bào)告顯示，現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀處于出租狀態(tài)，現(xiàn)因涉及司法糾紛已被司法限制。根據(jù)《紹興市越城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢證明》記載，估價(jià)對(duì)象勝利東路360號(hào)、勝利東路386號(hào)房產(chǎn)有查封有抵押，宗地有查封、有抵押。

　　值得注意的是，紹興世茂廣場(chǎng)并非首次被拍賣。今年1月14日和3月21日，紹興世茂廣場(chǎng)曾先后兩次拍賣，彼時(shí)評(píng)估價(jià)為10.45億元，前后兩次拍賣起拍價(jià)為7.31億元和5.85億元。不過(guò)，這兩次拍賣均無(wú)人問(wèn)津，以流拍告終。而此次拍賣的評(píng)估價(jià)和起拍價(jià)較前兩次均有降低。

　　對(duì)于評(píng)估值的降低，陸鼎分析說(shuō)：“本質(zhì)還是因?yàn)檫@項(xiàng)資產(chǎn)不夠優(yōu)質(zhì)。評(píng)估公司是比較法、成本法、收益還原法的綜合評(píng)估。比較法就不用說(shuō)了，現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格都在降；成本法下降的不多；但這一兩年品牌租戶的退租，對(duì)收益法的評(píng)估價(jià)受損很大?！?/p>

　　紹興世茂廣場(chǎng)于2010年正式開業(yè)，地處紹興迪蕩CBD核心地段，是紹興市首個(gè)大型現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體。紹興世茂廣場(chǎng)曾引進(jìn)百盛百貨、海底撈、萬(wàn)達(dá)影城、無(wú)印良品、星巴克、優(yōu)衣庫(kù)等眾多知名品牌，涵蓋時(shí)尚服飾、餐飲美食、親子娛樂(lè)、生活服務(wù)等全品類業(yè)態(tài)。

　　然而，近年來(lái)隨著紹興多個(gè)商業(yè)體迅速崛起擴(kuò)張，紹興世茂廣場(chǎng)開始沒(méi)落。經(jīng)營(yíng)了15年的主力店百盛百貨于今年6月撤場(chǎng)，9月海底撈也宣布閉店，兩者合計(jì)撤出面積約3萬(wàn)平方米，后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)難度不小。

　　企查查信息顯示，目前，紹興世茂作為被告涉及司法案件18起，案件金額高達(dá)30.92億元。紹興世茂存在被執(zhí)行人信息1條，被執(zhí)行總金額8.55億元，執(zhí)行法院為浙江省紹興市中級(jí)人民法院，立案日期為2025年8月18日。紹興世茂還存在4條限制高消費(fèi)信息。

　　紹興世茂投資發(fā)展有限公司為世茂集團(tuán)旗下企業(yè)。自2021年以來(lái)，世茂集團(tuán)凈利潤(rùn)開始出現(xiàn)大額虧損。與此同時(shí)，隨著世茂集團(tuán)債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)，為緩解財(cái)務(wù)危機(jī)，世茂集團(tuán)不得不進(jìn)行資產(chǎn)處置，近年來(lái)賣掉上海外灘茂悅酒店、香港“維港匯”項(xiàng)目、廣州亞運(yùn)城股權(quán)、深圳坪山第一高樓、泉州臺(tái)商寶龍廣場(chǎng)、南京鼓樓世茂52+、雨花世茂52+等多個(gè)項(xiàng)目回籠資金。最近的一次是今年11月，以22.54億元的價(jià)格賣掉北京世茂大廈。

　　根據(jù)企查查信息，目前，世茂集團(tuán)作為被告涉及司法案件132起，案件金額合計(jì)高達(dá)398.09億元。世茂集團(tuán)存在被執(zhí)行人信息27條，被執(zhí)行總金額高達(dá)208.71億元。世茂集團(tuán)還存在17條股權(quán)凍結(jié)信息。

　　世茂集團(tuán)2025年半年報(bào)顯示，上半年歸母凈利潤(rùn)虧損89.34億元。截至6月30日，世茂集團(tuán)總資產(chǎn)為4220.28億元，總負(fù)債為4286.30億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)100%。

　　陸鼎告訴界面新聞：“這次賣掉紹興世茂廣場(chǎng)的意義，與此前資產(chǎn)處置的背景一樣，還是以資產(chǎn)換資金。世茂短期負(fù)債與賬面現(xiàn)金的比值過(guò)高，現(xiàn)在需要快速補(bǔ)充流動(dòng)性，緩解短期債務(wù)壓力，避免進(jìn)一步違約?！?/p>

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受界面新聞采訪時(shí)表示：“世茂集團(tuán)目前面臨債務(wù)規(guī)模龐大、連續(xù)虧損、流動(dòng)性枯竭等核心問(wèn)題。在這一背景下，此次資產(chǎn)處置直接緩解了短期償債壓力。同時(shí)通過(guò)剝離非核心資產(chǎn)，盤活資金，也避免了項(xiàng)目長(zhǎng)期閑置帶來(lái)的維護(hù)成本和品牌價(jià)值損耗?！?/p>

　　不過(guò)，雖然通過(guò)出售資產(chǎn)緩解了債務(wù)壓力，但是卻難以修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。陸鼎分析說(shuō)：“賣資產(chǎn)本質(zhì)是資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資產(chǎn)，然后現(xiàn)金資產(chǎn)償還債務(wù)，同時(shí)降低資產(chǎn)和負(fù)債，其實(shí)解決不了資產(chǎn)負(fù)債率的問(wèn)題，尤其是大折價(jià)變賣，很難修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表?！?/p>

　　陸鼎進(jìn)一步分析指出，出售資產(chǎn)還債沒(méi)有實(shí)質(zhì)上減負(fù)，“削債”最有效的方法還是“債轉(zhuǎn)股”，負(fù)債減少，資本增加，對(duì)修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的效果是最直接的。其次是引入戰(zhàn)投，尤其是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的國(guó)資或者優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資本，直接增加資本，當(dāng)然同步要稀釋大股東控制權(quán)。再次做好輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，要想辦法把自有的或者合作的資產(chǎn)項(xiàng)目盤活。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，世茂集團(tuán)的破局需圍繞“債務(wù)化解+業(yè)務(wù)重構(gòu)”展開。短期需加速推進(jìn)債務(wù)重組，同時(shí)要持續(xù)尋求企業(yè)發(fā)展，比如說(shuō)積極和當(dāng)前的政策結(jié)合，在銷售和城市更新等方面持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

（文章來(lái)源：界面新聞）

(原標(biāo)題：紹興地標(biāo)世茂廣場(chǎng)三拍易主，本地企業(yè)5.8億接盤)

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