商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs來(lái)了！萬(wàn)億級(jí)商業(yè)地產(chǎn)向投資者敞開(kāi)大門(mén)

　　中國(guó)REITs市場(chǎng)將迎來(lái)歷史性擴(kuò)容。

　　11月28日，證監(jiān)會(huì)就《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》）公開(kāi)征求意見(jiàn)，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)入“雙輪驅(qū)動(dòng)”新階段。

　　此次試點(diǎn)是落實(shí)資本市場(chǎng)新“國(guó)九條”、推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵舉措。其核心在于打通商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益融資通道，為盤(pán)活存量資產(chǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供標(biāo)準(zhǔn)化金融解決方案。

　　市場(chǎng)普遍視此舉為水到渠成。歷經(jīng)近五年探索，基礎(chǔ)設(shè)施REITs已上市77只產(chǎn)品，形成了較為成熟的監(jiān)管與運(yùn)行框架，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域拓展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，但缺乏高效退出渠道，試點(diǎn)推出精準(zhǔn)回應(yīng)了市場(chǎng)迫切的盤(pán)活需求。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs意義深遠(yuǎn)。它不僅為持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)開(kāi)辟了全新的權(quán)益融資路徑，助力優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表；更將通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“長(zhǎng)期持有、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)”的資管模式轉(zhuǎn)型。同時(shí)，這也為投資者提供了具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特性的資產(chǎn)配置新選擇。

　　一個(gè)連接實(shí)體商業(yè)與資本市場(chǎng)的金融新生態(tài)即將開(kāi)啟，這既是多層次資本市場(chǎng)體系的完善，更是金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效提升的重要里程碑。

　　支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的啟動(dòng)，被業(yè)內(nèi)視為一個(gè)“水到渠成”的結(jié)果。它的推出，并非憑空而來(lái)，而是建立在近五年來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的堅(jiān)實(shí)實(shí)踐、清晰的宏觀政策導(dǎo)向以及迫切的現(xiàn)實(shí)需求之上。

　　近五年的探索為此次擴(kuò)容鋪平了道路。自2020年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰以來(lái)，市場(chǎng)從零起步，穩(wěn)步成長(zhǎng)。

　　截至2025年11月27日，已上市REITs產(chǎn)品達(dá)77只，累計(jì)融資規(guī)模2070億元，總市值約2201億元。這段歷程不僅驗(yàn)證了REITs模式在中國(guó)的可行性，更在資產(chǎn)篩選、發(fā)行審核、信息披露、市場(chǎng)監(jiān)管等方面積累了彌足珍貴的“中國(guó)經(jīng)驗(yàn)”，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)軍構(gòu)筑了成熟的制度與生態(tài)基礎(chǔ)。

　　從政策脈絡(luò)審視，試點(diǎn)的推出具有高度的協(xié)同性。國(guó)務(wù)院發(fā)布的新“國(guó)九條”明確提出要“推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展”。與此同時(shí)，近期多部委聯(lián)合印發(fā)的《城市商業(yè)提質(zhì)行動(dòng)方案》也明確支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行REITs獲取長(zhǎng)效融資。在受訪業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，正是對(duì)這一系列頂層設(shè)計(jì)精準(zhǔn)而及時(shí)的金融回應(yīng)，體現(xiàn)了政策的一致性與連貫性。

　　其深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義，引發(fā)了市場(chǎng)各方的積極解讀。多位分析人士指出，試點(diǎn)的核心價(jià)值至少體現(xiàn)在三個(gè)維度。

　　支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式被認(rèn)為是其首要功能。一位券商資深分析師表示，傳統(tǒng)房地產(chǎn)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式正在經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)亟需找到一條依賴(lài)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)而非短期銷(xiāo)售的全新路徑。REITs為此提供了標(biāo)準(zhǔn)化的退出渠道和持續(xù)的權(quán)益融資來(lái)源。它不僅能夠幫助企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表、降低杠桿風(fēng)險(xiǎn)，更將從根本上倒逼企業(yè)從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)的“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理者”，專(zhuān)注于通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)效率來(lái)創(chuàng)造現(xiàn)金流和資產(chǎn)價(jià)值，而這正是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心內(nèi)涵。

　　盤(pán)活存量、促進(jìn)良性循環(huán)是另一個(gè)關(guān)鍵著力點(diǎn)。我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，但流動(dòng)性不足問(wèn)題突出。一位來(lái)自大型資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)家指出，REITs能夠?qū)⒊恋碓诟黝?lèi)商業(yè)物業(yè)中的巨額存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)可交易、可定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，從而顯著提升資本配置效率。這一過(guò)程不僅能激勵(lì)管理方通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)、提升服務(wù)來(lái)直接刺激消費(fèi)，還能為企業(yè)構(gòu)建“開(kāi)發(fā)培育—REITs上市—資金回籠—再投資”的良性閉環(huán)，有效拉動(dòng)高質(zhì)量投資。

　　適配多元化的資產(chǎn)配置需求則是其不可忽視的市場(chǎng)功能。從已上市產(chǎn)品的運(yùn)行表現(xiàn)觀察，REITs憑借強(qiáng)制高分紅、收益相對(duì)穩(wěn)健的特性，逐漸獲得投資者認(rèn)可。2024年以來(lái)，中證REITs全收益指數(shù)表現(xiàn)良好。市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的加入，將極大豐富REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)圖譜，為保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期投資者提供兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與增長(zhǎng)潛力的新選擇，同時(shí)也讓廣大普通投資者得以低門(mén)檻分享優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)收益，成為增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的有效渠道。

　　建立權(quán)責(zé)明晰的立體化監(jiān)管制度

　　任何一場(chǎng)成功的金融創(chuàng)新，都需要一套既能激發(fā)市場(chǎng)活力又能有效防控風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)則體系作為保障。此次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的制度設(shè)計(jì)，鮮明體現(xiàn)了市場(chǎng)化、法治化的原則，在繼承既有框架的基礎(chǔ)上，作出了富有針對(duì)性的適應(yīng)性安排，為市場(chǎng)的穩(wěn)健起步和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展筑牢了根基。

　　本次試點(diǎn)的制度亮點(diǎn)突出體現(xiàn)在“穩(wěn)中求進(jìn)”。根據(jù)《公告》，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs在其他有關(guān)事宜上，將參照《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》等現(xiàn)有成熟規(guī)則執(zhí)行。一位接近監(jiān)管層的人士解讀認(rèn)為，這種設(shè)計(jì)最大程度地保證了規(guī)則的連續(xù)性和穩(wěn)定性，顯著降低了市場(chǎng)各方的學(xué)習(xí)與適應(yīng)成本，使得試點(diǎn)能夠迅速、平滑地對(duì)接至已有市場(chǎng)體系，確保了政策的可預(yù)期性。

　　在充分銜接通用規(guī)則的前提下，制度方案對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)特屬性作出了精準(zhǔn)的回應(yīng)與優(yōu)化，主要體現(xiàn)在責(zé)任主體、資產(chǎn)質(zhì)量與監(jiān)管協(xié)同三個(gè)方面。

　　進(jìn)一步壓實(shí)基金管理人的主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任成為關(guān)鍵一環(huán)。 《公告》明確規(guī)定，基金管理人須主動(dòng)履行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)。這一定位引發(fā)了業(yè)內(nèi)的深入討論。一位基金公司REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人坦言，這意味著未來(lái)的商業(yè)REITs管理人必須深度介入資產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)與價(jià)值提升，角色要從被動(dòng)的財(cái)務(wù)持有者轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的資產(chǎn)管理“大管家”。這要求管理人必須配備或聯(lián)合具備深厚商業(yè)地產(chǎn)“基因”的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，在招商租賃、業(yè)態(tài)組合、客戶服務(wù)和資產(chǎn)煥新等方面展現(xiàn)專(zhuān)業(yè)能力，真正回歸“通過(guò)卓越運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值”的本源。

　　設(shè)定清晰的資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是保障市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 《公告》對(duì)入池資產(chǎn)提出了明確要求，需權(quán)屬清晰、手續(xù)齊備，并已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。參與過(guò)多單REITs項(xiàng)目的受訪人士表示，這些要求為底層資產(chǎn)設(shè)置了必要的“質(zhì)量門(mén)檻”，旨在確保試點(diǎn)初期的資產(chǎn)包是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)周期檢驗(yàn)的成熟、優(yōu)質(zhì)物業(yè)。這有助于從源頭上管控風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益，并為整個(gè)市場(chǎng)樹(shù)立高質(zhì)量發(fā)行的標(biāo)桿。

　　構(gòu)建權(quán)責(zé)明晰的立體化監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范網(wǎng)絡(luò)則為市場(chǎng)運(yùn)行提供了堅(jiān)實(shí)后盾。 《公告》清晰劃分了監(jiān)管職責(zé)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)行政監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，證券交易所、行業(yè)協(xié)會(huì)則履行一線自律管理職能。這種“行政監(jiān)管+自律管理”的協(xié)同架構(gòu)，旨在形成監(jiān)管合力。同時(shí)，通過(guò)要求基金管理人、托管人及各類(lèi)中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，構(gòu)建了全覆蓋的責(zé)任體系，為防范各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)筑牢了防線。

　　據(jù)了解，圍繞試點(diǎn)落地，證監(jiān)會(huì)、滬深交易所及相關(guān)自律組織正緊鑼密鼓地推進(jìn)配套業(yè)務(wù)規(guī)則的修訂與技術(shù)系統(tǒng)準(zhǔn)備工作。待《公告》結(jié)束征求意見(jiàn)并正式發(fā)布后，一套完整、可操作的制度體系將迅速就位。

　　雙軌并行協(xié)同發(fā)展

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入了“基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)并行發(fā)展”的新階段。在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，這并非簡(jiǎn)單的賽道增加，而是基于資產(chǎn)內(nèi)在屬性的科學(xué)分類(lèi)與精準(zhǔn)施策。兩大領(lǐng)域REITs將發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，協(xié)同發(fā)力，共同拓展資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的邊界與深度，構(gòu)建一個(gè)更為豐富、更有彈性的多層次金融服務(wù)生態(tài)。

　　理解“雙軌并行”的戰(zhàn)略意圖，核心在于把握兩類(lèi)底層資產(chǎn)的本質(zhì)差異及其帶來(lái)的不同風(fēng)險(xiǎn)收益特征?；A(chǔ)設(shè)施REITs 的資產(chǎn)多具公共或準(zhǔn)公共屬性，如高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源設(shè)施等，其現(xiàn)金流通常與特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、政府定價(jià)或購(gòu)買(mǎi)服務(wù)密切關(guān)聯(lián)，因而呈現(xiàn)出收益穩(wěn)健、波動(dòng)性相對(duì)較低的特點(diǎn)，被視為資產(chǎn)配置組合中優(yōu)質(zhì)的“壓艙石”。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs 則完全置身于市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店的租金收入直接與經(jīng)濟(jì)活力、消費(fèi)趨勢(shì)、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局以及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力息息相關(guān)，其收益可能具備更高的市場(chǎng)敏感性和成長(zhǎng)潛力，同時(shí)對(duì)管理人的主動(dòng)管理能力提出了遠(yuǎn)高于前者的要求。

　　這種天然的差異，恰恰構(gòu)成了兩者在市場(chǎng)中互補(bǔ)共生的基礎(chǔ)。有券商分析師指出，“雙軌并行”的策略為融資方和投資方都提供了更為精準(zhǔn)和多元化的工具與選擇。企業(yè)可以根據(jù)資產(chǎn)的具體屬性，選擇最適宜的證券化路徑；投資者則能依據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好與收益目標(biāo)，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“穩(wěn)定性”與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的“成長(zhǎng)性”進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，構(gòu)建更加優(yōu)化、更具韌性的投資組合。

　　并行發(fā)展模式的核心價(jià)值，在于它能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵領(lǐng)域更為全面和精細(xì)的金融服務(wù)覆蓋。

　　從服務(wù)重心看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs將繼續(xù)深耕交通、能源、水利、環(huán)保等關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，致力于盤(pán)活存量公共資產(chǎn)，為新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和國(guó)家重大戰(zhàn)略的實(shí)施提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的權(quán)益型資本支持。

　　與此同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs則將精準(zhǔn)聚焦于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，重點(diǎn)服務(wù)于商業(yè)零售、辦公空間、酒店服務(wù)等與消費(fèi)和內(nèi)需緊密相連的行業(yè)。通過(guò)金融工具的賦能，促進(jìn)城市商業(yè)空間的提質(zhì)增效與更新迭代，從而直接助力消費(fèi)升級(jí)與城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　展望未來(lái)，受訪業(yè)內(nèi)人士形成了一個(gè)普遍共識(shí)：“雙軌并行”僅僅是中國(guó)REITs市場(chǎng)的開(kāi)篇。一個(gè)更具廣度、深度與活力的多層次REITs市場(chǎng)生態(tài)正在加速孕育。隨著市場(chǎng)實(shí)踐的深入和制度環(huán)境的持續(xù)完善，REITs的資產(chǎn)類(lèi)型有望進(jìn)一步拓展，數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、保障性租賃住房、文旅康養(yǎng)設(shè)施等符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的新型不動(dòng)產(chǎn)，都可能被納入這個(gè)日益壯大的“資產(chǎn)上市平臺(tái)”。

　　這不僅將極大豐富中國(guó)資本市場(chǎng)的產(chǎn)品線與投資選擇，更將催生并培育出一批具備國(guó)際視野和專(zhuān)業(yè)能力的本土不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，推動(dòng)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)向精細(xì)化、金融化、可持續(xù)發(fā)展方向進(jìn)行深刻轉(zhuǎn)型。最終，一個(gè)健康、繁榮、兼具深度與廣度的REITs市場(chǎng)，將成為強(qiáng)化金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)血脈聯(lián)系、助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵性金融基礎(chǔ)設(shè)施。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs來(lái)了！萬(wàn)億級(jí)商業(yè)地產(chǎn)向投資者敞開(kāi)大門(mén))

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