商業(yè)不動產(chǎn)REITs 最新解讀

　　11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點的公告》（下稱《公告》），并向社會公開征求意見。這意味著REITs將從基礎(chǔ)設(shè)施擴容至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

　　上證報記者獲悉，監(jiān)管部門正加快推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs工作。一是抓緊做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs準備工作，盡快印發(fā)系列制度規(guī)則，預(yù)計商業(yè)不動產(chǎn)REITs將很快向證監(jiān)會和滬深交易所申報材料。二是健全制度規(guī)則和配套政策體系，持續(xù)增強政策包容性和適應(yīng)性，提升市場效率。三是持續(xù)優(yōu)化REITs首發(fā)和擴募制度機制，推動REITs發(fā)行范圍擴容提質(zhì)，支持REITs并購重組，做大做強“資產(chǎn)上市”平臺，提高市場主體參與積極性和發(fā)行活力。四是推動中長期資金入市，維護市場穩(wěn)定運行，建立良好市場生態(tài)。

交易所等將修訂REITs相關(guān)規(guī)則制度

　　《公告》共八條，界定了商業(yè)不動產(chǎn)REITs定義、基金注冊及運營管理要求、基金管理人和專業(yè)機構(gòu)責(zé)任及監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管責(zé)任要求等。同時，證券交易所、證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會、中國結(jié)算公司等將修訂REITs相關(guān)規(guī)則制度，并向市場定向征求意見。此外，各單位同步開展技術(shù)系統(tǒng)調(diào)整，預(yù)計將會很快上線運行。

　　上證報記者還獲悉，商業(yè)不動產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs在資產(chǎn)屬性、管理體制、風(fēng)險收益特征等方面存在差異，在共同適用REITs監(jiān)管規(guī)則主要內(nèi)容的基礎(chǔ)上，商業(yè)不動產(chǎn)REITs僅作針對性、適應(yīng)性的小幅完善，優(yōu)化試行部分制度機制，充分發(fā)揮制度優(yōu)勢。

　　前期，證監(jiān)會及證券交易所已建立健全符合REITs特點和規(guī)律、區(qū)別于股票和債券的監(jiān)管制度規(guī)則體系，并通過優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)各類專業(yè)機構(gòu)投資者入市，加強日常監(jiān)管和風(fēng)險防范處置等綜合舉措，為市場穩(wěn)健運行打下了良好基礎(chǔ)。

　　在制度安排方面，根據(jù)REITs本質(zhì)特征，構(gòu)建了以證券法、證券投資基金法為基石，以證監(jiān)會行政監(jiān)管規(guī)則為主要依據(jù)，以證券交易所、證券登記結(jié)算機構(gòu)、證券基金行業(yè)協(xié)會等自律規(guī)則為有益補充的監(jiān)管規(guī)則體系，特別對資產(chǎn)準入、收益分配、運營管理、治理機制、資金閉環(huán)、信息披露等作了核心制度安排。

　　在發(fā)行審核方面，制定公開透明、標準清晰、預(yù)期穩(wěn)定的發(fā)行上市條件和審核要求，審核重點聚焦影響資產(chǎn)長期穩(wěn)定運營及投資價值判斷的核心要素；持續(xù)推進資產(chǎn)估值定價機制的動態(tài)優(yōu)化，有效發(fā)揮資本市場價格發(fā)現(xiàn)功能。

　　在上市交易方面，依托資本市場完善的交易機制，投資者既可獲得資本利得，又可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金分紅，有效吸引各類中長期資金積極參與。同時，REITs投資結(jié)構(gòu)中機構(gòu)投資者占比達95%，其投資行為更趨長期化，配置逐步記入FVOCI賬戶，疊加REITs強制分紅的制度設(shè)計和稅收支持政策，推動REITs投資者更加關(guān)注長期投資和價值投資。

　　在信息披露方面，通過強化行政監(jiān)管與自律管理的協(xié)同機制，重點規(guī)范了底層資產(chǎn)運營情況的信息披露要求；特別是，要求詳細披露底層資產(chǎn)的基本情況、實際經(jīng)營表現(xiàn)、核心財務(wù)指標及重大變化情況等關(guān)鍵信息。

　　“監(jiān)管部門前期已建立健全適配REITs特點規(guī)律和風(fēng)險特征，覆蓋審核注冊、詢價定價、發(fā)行上市、信息披露等全鏈條監(jiān)管制度。不管哪個領(lǐng)域的REITs，均是REITs市場重要組成部分，可直接適用現(xiàn)有制度規(guī)則的主要內(nèi)容，針對商業(yè)不動產(chǎn)REITs的制度僅需作小幅調(diào)整，以更具包容性、適應(yīng)性?！狈治鋈耸勘硎?。

并行推進兩大領(lǐng)域REITs發(fā)展

　　經(jīng)過近五年的實踐探索，我國公募REITs市場從無到有，逐步發(fā)展成為千億級新興市場。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已成功上市REITs產(chǎn)品77只，累計實現(xiàn)融資規(guī)模2070億元，覆蓋10個行業(yè)18種資產(chǎn)類型，有效發(fā)揮了盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟的功能。

　　分析人士指出，商業(yè)不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施作為兩大核心資產(chǎn)類別，在實體經(jīng)濟中發(fā)揮了不同作用。當(dāng)前推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，是基于商業(yè)不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施在資產(chǎn)屬性、管理體制、運營管理和風(fēng)險收益特征等方面存在主要差異，為契合資產(chǎn)特質(zhì)、提升制度適配性所建立的REITs分類管理制度安排。

　　一位資深房地產(chǎn)人士分析稱，當(dāng)前我國REITs市場仍處于初級階段，相對于美國等成熟市場超過萬億美元的規(guī)模，我國REITs市場發(fā)展空間巨大。從已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品表現(xiàn)看，市場認可度較高，這為進一步擴容、提速奠定了良好基礎(chǔ)。從首批上市的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)到近期將納入的商業(yè)不動產(chǎn)等資產(chǎn)，REITs市場正沿著多元化軌道穩(wěn)步前行。

　　記者獲悉，后續(xù)商業(yè)不動產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs堅持并行推進的發(fā)展策略，一方面，繼續(xù)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs在盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施存量的關(guān)鍵作用；另一方面，通過商業(yè)不動產(chǎn)REITs精準對接商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等行業(yè)的商業(yè)不動產(chǎn)盤活需求，根據(jù)黨中央國務(wù)院關(guān)于支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的決策部署，動態(tài)優(yōu)化調(diào)整對涉房企業(yè)發(fā)行REITs的監(jiān)管要求，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供有效的金融支持。

　　分析人士認為，兩大領(lǐng)域REITs在部分底層資產(chǎn)上存在交集，但通過并行發(fā)展，能夠更好滿足市場多元化需求。兩大領(lǐng)域REITs服務(wù)重心各有側(cè)重，有助于充分發(fā)揮制度優(yōu)勢，為市場主體提供更為豐富和靈活的選擇，更好發(fā)揮多層次資本市場功能。

暢通“產(chǎn)業(yè)—資產(chǎn)—金融”良性循環(huán)

　　商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推出，恰逢我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。在業(yè)內(nèi)人士看來，從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，通過REITs實現(xiàn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)證券化以解決存量資產(chǎn)盤活問題，是一條上得到廣泛應(yīng)用的成熟路徑。商業(yè)不動產(chǎn)REITs契合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢與市場各方需求，既復(fù)合REITs發(fā)展規(guī)律、也與國際慣例接軌。

　　記者了解到，后續(xù)商業(yè)不動產(chǎn)REITs將堅持市場化、法治化發(fā)展方向，把REITs功能有效發(fā)揮與資本市場發(fā)展的一般規(guī)律更好結(jié)合起來，同時，保持政策穩(wěn)定性和可預(yù)期性，厘清各方權(quán)利義務(wù)，減少對微觀市場主體的非必要干預(yù)，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，暢通“產(chǎn)業(yè)—資產(chǎn)—金融”的良性循環(huán)。

　　北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級合伙人律師滕昭君接受上證報記者采訪時表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的啟動，預(yù)計將產(chǎn)生“一子落而滿盤活”的多元效應(yīng)，構(gòu)筑多方共贏格局。于房地產(chǎn)行業(yè)，REITs為企業(yè)提供了直接融資工具，倒逼企業(yè)提升資產(chǎn)運營管理能力，有助于引導(dǎo)企業(yè)從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理商”轉(zhuǎn)變。于資本市場，REITs底層資產(chǎn)類型更加多元，為投資者提供了兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力的配置工具。

（文章來源：上海證券報）

(原標題：商業(yè)不動產(chǎn)REITs，最新解讀)

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