商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs破題 后續(xù)改革將縱深推進(jìn)

　　我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開(kāi)閘。證監(jiān)會(huì)近日發(fā)布《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs公告》），明確了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的產(chǎn)品定義、基金注冊(cè)及運(yùn)營(yíng)管理要求，正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)邁向全新發(fā)展階段，將為萬(wàn)億級(jí)存量資產(chǎn)注入流動(dòng)性活力。

　　記者了解到，證監(jiān)會(huì)、滬深交易所等單位正在加快做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs系列準(zhǔn)備工作，盡快印發(fā)系列制度規(guī)則，傳導(dǎo)監(jiān)管理念和監(jiān)管要求，預(yù)計(jì)很快商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs就可以向證監(jiān)會(huì)和滬深交易所申報(bào)材料。

　　現(xiàn)階段推出正當(dāng)其時(shí)

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是指通過(guò)持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，如寫字樓、商業(yè)綜合體等獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并分配收益的封閉式公募基金。從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化以解決存量資產(chǎn)盤活問(wèn)題，是一條得到廣泛應(yīng)用的成熟路徑。REITs作為標(biāo)準(zhǔn)化證券產(chǎn)品，已發(fā)展成為繼股票、債券之外的第三大基礎(chǔ)證券品種。

　　“當(dāng)前在我國(guó)推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，既契合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與市場(chǎng)各方需求，適配居民財(cái)富管理需要，又符合REITs發(fā)展規(guī)律，與國(guó)際慣例接軌，實(shí)屬水到渠成?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，盤活存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，有助于拉動(dòng)消費(fèi)和投資，帶動(dòng)增量，穩(wěn)行業(yè)穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　全國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可通過(guò)REITs盤活。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化將存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易金融產(chǎn)品，顯著提升資產(chǎn)流動(dòng)性和資本配置效率。既通過(guò)市場(chǎng)激勵(lì)約束機(jī)制，促進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)優(yōu)化、場(chǎng)景升級(jí)，提高運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平，助力刺激消費(fèi)；又能促進(jìn)企業(yè)構(gòu)建“開(kāi)發(fā)—培育—REITs退出—再投資”高效閉環(huán)，快速回籠資金投資于新項(xiàng)目或者收購(gòu)存量項(xiàng)目，從而拉動(dòng)投資。

　　一般而言，發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的回收資金主要用于償還有息負(fù)債、在主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)再投資，可以改善房企資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)信用創(chuàng)造能力，緩解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從“拿地—開(kāi)發(fā)—銷售”的短期盈利邏輯，向資產(chǎn)管理和增值服務(wù)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，建立在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)聚集、嚴(yán)格信息披露和投資者多元化基礎(chǔ)上的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)，通過(guò)高流動(dòng)性和高透明度為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)提供了相對(duì)公允的市場(chǎng)化定價(jià)“錨”，有利于緩解因流動(dòng)性不足、信息不對(duì)稱造成的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格走低局面，有利于穩(wěn)定社會(huì)和市場(chǎng)預(yù)期。

　　公募REITs強(qiáng)制高比例現(xiàn)金分紅、分紅波動(dòng)性小等優(yōu)勢(shì)，為市場(chǎng)中的高股息資產(chǎn)提供了有效補(bǔ)充，在資產(chǎn)配置中發(fā)揮著積極作用。多數(shù)公募REITs每年度進(jìn)行多次分紅。從去年全年分紅情況來(lái)看，以紅利發(fā)放日為口徑，華夏和達(dá)高科REIT和華夏合肥高新REIT于2024年共分紅了5次，中金山東高速REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等6只REITs均分紅了4次，13只REITs分紅了3次。

　　一家上海的FOF基金經(jīng)理表示，將公募REITs添加到投資組合中能夠在一定程度上降低組合的波動(dòng)性。推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，公募REITs數(shù)量和底層資產(chǎn)類型不斷豐富，將為投資者提供更加豐富和有吸引力的REITs產(chǎn)品供給，公募REITs有望受到越來(lái)越多資金的關(guān)注。

　　采取兩類REITs并行的策略

　　本次發(fā)布的《商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs公告》是基于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施在資產(chǎn)屬性、管理體制、運(yùn)營(yíng)管理和風(fēng)險(xiǎn)收益特征等方面存在的主要差異，為契合資產(chǎn)特質(zhì)、提升制度適配性所建立的REITs分類管理制度安排。

　　在制度安排方面，構(gòu)建了以《證券法》《證券投資基金法》為基石，以證監(jiān)會(huì)行政監(jiān)管規(guī)則為主要依據(jù)，以證券交易所、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、證券基金行業(yè)協(xié)會(huì)等自律規(guī)則為有益補(bǔ)充的監(jiān)管規(guī)則體系；在發(fā)行審核方面，制定公開(kāi)透明、標(biāo)準(zhǔn)清晰、預(yù)期穩(wěn)定的發(fā)行上市條件和審核要求，審核重點(diǎn)聚焦影響資產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)及投資價(jià)值判斷的核心要素，持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)估值定價(jià)機(jī)制的動(dòng)態(tài)優(yōu)化，有效發(fā)揮資本市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能；在上市交易方面，依托資本市場(chǎng)完善的交易機(jī)制，投資者既可獲得資本利得，又可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金分紅，有效吸引各類中長(zhǎng)期資金積極參與；在信息披露方面，重點(diǎn)規(guī)范底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況的信息披露要求，包括基本情況、實(shí)際經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、核心財(cái)務(wù)指標(biāo)及重大變化情況等關(guān)鍵信息。

　　南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝表示，此次制度設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)在于“明確邊界+壓實(shí)責(zé)任”，厘清各方權(quán)利義務(wù)，減少對(duì)微觀市場(chǎng)主體的非必要干預(yù)。在底層資產(chǎn)篩選、現(xiàn)金流要求等方面延續(xù)成熟框架，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新與穩(wěn)健的平衡，暢通“產(chǎn)業(yè)—資產(chǎn)—金融”的良性循環(huán)。另外，規(guī)則強(qiáng)化管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)責(zé)任與專業(yè)機(jī)構(gòu)把關(guān)義務(wù)，為試點(diǎn)平穩(wěn)運(yùn)行打下制度根基。

　　特別值得注意的是，下一階段，監(jiān)管部門將采取商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs并行推進(jìn)的發(fā)展策略。一方面，繼續(xù)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs在盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施存量的關(guān)鍵作用；另一方面，通過(guò)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs精準(zhǔn)對(duì)接商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等行業(yè)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤活需求，動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整對(duì)涉房企業(yè)發(fā)行REITs的監(jiān)管要求，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供有效的金融支持。

　　截至目前，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs已成功上市REITs產(chǎn)品77只，累計(jì)實(shí)現(xiàn)融資規(guī)模2070億元?！氨M管兩類REITs在部分底層資產(chǎn)上存在交集，但通過(guò)并行發(fā)展，能夠更好地滿足市場(chǎng)多元化需求?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，兩大領(lǐng)域REITs服務(wù)重心各有側(cè)重，有助于充分發(fā)揮制度優(yōu)勢(shì)，為市場(chǎng)主體提供更為豐富和靈活的選擇，更好發(fā)揮多層次資本市場(chǎng)功能，協(xié)同服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　　后續(xù)改革將依次推出

　　資本市場(chǎng)改革一脈相承，一以貫之。推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署的重要舉措。資本市場(chǎng)新“國(guó)九條”要求“進(jìn)一步全面深化改革開(kāi)放，更好服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。完善多層次資本市場(chǎng)體系。推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展”?！丁笆逦濉币?guī)劃綱要建議》也明確提出“做優(yōu)增量、盤活存量”“穩(wěn)步發(fā)展資產(chǎn)證券化”，REITs作為盤活存量資產(chǎn)的重要工具，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更多作用。近期，商務(wù)部、住建部等五部門聯(lián)合印發(fā)《城市商業(yè)提質(zhì)行動(dòng)方案》，提出“支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），為城市商業(yè)提質(zhì)提供長(zhǎng)效融資支持”，體現(xiàn)了政策一致性和協(xié)同性。

　　展望后續(xù)，據(jù)了解，證監(jiān)會(huì)、滬深交易所等部門正在抓緊做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs系列準(zhǔn)備工作，盡快印發(fā)系列制度規(guī)則，傳導(dǎo)監(jiān)管理念和監(jiān)管要求，各單位也在同步開(kāi)展技術(shù)系統(tǒng)調(diào)整，將會(huì)很快上線運(yùn)行，預(yù)計(jì)很快商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs就可以向證監(jiān)會(huì)和滬深交易所申報(bào)材料。

　　另外，監(jiān)管部門還將從建設(shè)REITs市場(chǎng)的高度，健全制度規(guī)則和配套政策體系，持續(xù)增強(qiáng)政策包容性和適應(yīng)性，提升市場(chǎng)效率，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)的市場(chǎng)生態(tài)。持續(xù)優(yōu)化REITs首發(fā)和擴(kuò)募制度機(jī)制，持續(xù)推動(dòng)REITs發(fā)行范圍擴(kuò)容提質(zhì)，支持REITs并購(gòu)重組，做大做強(qiáng)“資產(chǎn)上市”平臺(tái)，提高市場(chǎng)主體參與積極性和發(fā)行活力，更好發(fā)揮REITs功能。并大力推動(dòng)中長(zhǎng)期資金入市，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行，建立良好市場(chǎng)生態(tài)。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs破題 后續(xù)改革將縱深推進(jìn))

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