證監(jiān)會推商業(yè)不動產(chǎn)REITs將帶來三重利好 試點需在四方面穩(wěn)妥把控

　　11月28日，《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱“《試點公告》”）正式發(fā)布，向社會公開征求意見。

　　證監(jiān)會指出，適時推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可以更好發(fā)揮REITs功能作用，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進(jìn)一步提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

　　業(yè)內(nèi)專家對《中國經(jīng)營報》記者表示，推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，將帶來三重利好。

　　首先，試點將為房企提供退出渠道，緩解資金壓力，進(jìn)而助力防范化解行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。其次，對于資本市場而言，試點將豐富REITs底層資產(chǎn)類型，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs市場規(guī)模。同時，試點也可為公眾投資者提供兼具穩(wěn)定租金收益與資產(chǎn)增值潛力的投資工具。

　　支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　根據(jù)《試點公告》，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。

　　證監(jiān)會指出，從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進(jìn)行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。

　　“借鑒國際經(jīng)驗并結(jié)合我國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可以更好發(fā)揮REITs功能作用，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進(jìn)一步提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。”證監(jiān)會如是強調(diào)試點的積極意義。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的開發(fā)模式向“投—融—管—退”的資產(chǎn)精細(xì)化運營管理模式轉(zhuǎn)變。

　　“商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，將為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的退出渠道，從更大程度上緩解資金壓力，對于房地產(chǎn)風(fēng)險防范化解也具有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)說，“當(dāng)然，從房地產(chǎn)發(fā)展新模式的角度而言，企業(yè)資金盤活了，也將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級?！?/p>

　　錦天城律師事務(wù)所律師顧春峰也認(rèn)為，試點將助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與風(fēng)險緩釋?！拔覈虡I(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模達(dá)40萬億元，試點能有效盤活這類沉淀資產(chǎn)，為房企打通‘投—融—管—退’價值鏈，助力其從‘重資產(chǎn)開發(fā)’轉(zhuǎn)向‘輕資產(chǎn)運營’的新模式，同時優(yōu)化房企現(xiàn)金流、降低負(fù)債，防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險?！鳖櫞悍褰忉尩馈?/p>

　　REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容投資價值提升

　　專家認(rèn)為，對于資本市場而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，將豐富REITs底層資產(chǎn)類型，進(jìn)而豐富資本市場投融資工具。

　　“試點將豐富REITs底層資產(chǎn)類型，讓公募REITs從之前的基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等領(lǐng)域，拓展到商業(yè)綜合體、寫字樓等商業(yè)領(lǐng)域，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs市場規(guī)模。還能吸引保險資金、養(yǎng)老金等長期資金入市，提升資本市場穩(wěn)定性與服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效?！鳖櫞悍迦缡钦f。

　　同時，試點還能滿足投資者多元配置需求。顧春峰表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs可為公眾投資者提供兼具穩(wěn)定租金收益與資產(chǎn)增值潛力的投資工具，填補優(yōu)質(zhì)標(biāo)的缺口。普通投資者可低門檻參與優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資，優(yōu)化個人投資組合，共享商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相較于先前的基礎(chǔ)設(shè)施REITs，商業(yè)不動產(chǎn)REITs更加市場化、商業(yè)化。“商業(yè)地產(chǎn)以及酒店等都和老百姓非常掛鉤，老百姓對于熟知的項目，也可以積極參與其中進(jìn)行投資?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

　　證監(jiān)會指出，經(jīng)過5年探索實踐，REITs市場穩(wěn)步發(fā)展，功能持續(xù)發(fā)揮，在盤活存量資產(chǎn)、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。與此同時，市場運行平穩(wěn)有序。2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。

　　多方面把控穩(wěn)妥推進(jìn)試點

　　關(guān)于商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的具體要求，《試點公告》明確了基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責(zé)任。

　　《試點公告》載明，商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金擬持有的商業(yè)不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合國家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，權(quán)屬清晰、范圍明確、關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)齊備，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及中國證監(jiān)會規(guī)定的其他要求。

　　同時，《試點公告》還指出，基金管理人、基金托管人及其他專業(yè)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和約定履職盡責(zé)，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求，為商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金市場健康發(fā)展提供專業(yè)服務(wù)。

　　顧春峰認(rèn)為，在推進(jìn)商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點時，需在資產(chǎn)質(zhì)量、運營監(jiān)管等多方面做好把控。

　　具體而言，一是要嚴(yán)格把控資產(chǎn)準(zhǔn)入質(zhì)量。要堅守底層資產(chǎn)權(quán)屬清晰、合規(guī)手續(xù)齊備、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的底線，重點篩選核心城市、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)，避免存在產(chǎn)權(quán)糾紛、運營慘淡的資產(chǎn)入市，從源頭保障基金收益穩(wěn)定，防范兌付風(fēng)險。

　　二是強化基金管理人運營能力?！吧虡I(yè)不動產(chǎn)運營涉及租戶管理、租金調(diào)整等專業(yè)環(huán)節(jié)，要確?；鸸芾砣司邆浣∪牟粍赢a(chǎn)投資管理和風(fēng)控體系，同時督促其履行主動管理責(zé)任，通過精細(xì)化運營實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，避免因運營不當(dāng)影響投資者收益?！鳖櫞悍灞硎尽?/p>

　　三是健全全鏈條監(jiān)管與責(zé)任機制。顧春峰認(rèn)為，一方面需完善配套規(guī)則，明確評估、法律等專業(yè)機構(gòu)的責(zé)任，防止估值虛高、盡職調(diào)查不到位等問題；另一方面需構(gòu)建證監(jiān)會監(jiān)管與交易所、行業(yè)協(xié)會自律管理的協(xié)同體系，做好風(fēng)險監(jiān)測處置，嚴(yán)厲打擊違規(guī)操作，保障市場規(guī)范運轉(zhuǎn)。

　　四是做好市場與投資者培育?！爱?dāng)前市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs的估值邏輯、運營模式認(rèn)知尚需深化。需加強市場推廣與投資者教育，引導(dǎo)投資者理性看待收益波動。同時積累項目運作經(jīng)驗，逐步形成可復(fù)制的試點模式，再穩(wěn)步擴(kuò)大試點范圍，避免盲目擴(kuò)張引發(fā)市場混亂?！鳖櫞悍迦缡墙ㄗh。

（文章來源：中國經(jīng)營報）

(原標(biāo)題：證監(jiān)會推商業(yè)不動產(chǎn)REITs將帶來三重利好 試點需在四方面穩(wěn)妥把控)

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