尋求20億元債務(wù)展期 萬科走到了“十字路口”

　　一則深夜掛網(wǎng)的公告讓本已舉步維艱的萬科的未來前景更加撲朔迷離。

　　11月26日夜間，上海證券報記者從中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)獲悉，萬科擬就其2022年度第四期中期票據(jù)（簡稱“22萬科MTN004”）召開持有人會議，商議債券展期相關(guān)事宜，以穩(wěn)妥推進本息兌付工作。

　　當下不少房地產(chǎn)企業(yè)處境艱難，但行業(yè)標桿企業(yè)萬科也到了要與債券持有人協(xié)商債券展期的地步，不免令人唏噓。11月27日，萬科股債均遭拋售。二級市場上萬科股價低開低走，最終以5.47元報收，下跌7.13%，股價創(chuàng)出階段新低。債券市場中，萬科系債券集體重挫，其中21萬科02單日下跌57.62%，最低跌至24.4197元。

　　債券展期引發(fā)股債雙跳水

　　據(jù)公告，22萬科MTN004債券債項余額為20億元，本計息期債項利率為3%，本金兌付日為2025年12月15日。此次持有人會議由上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司召集，將于2025年12月10日召開，會議將根據(jù)《銀行間債券市場非金融企業(yè)債務(wù)融資工具持有人會議規(guī)程》及發(fā)行文件相關(guān)條款，審議本期債券展期等事項。

　　今年以來，信用債鮮有大型風險事件亮相，萬科債券尋求展期迅速引發(fā)市場關(guān)注。

　　“由于此前萬科A大股東深圳地鐵的全力支持，市場對于萬科系債券并不擔憂，如今又逢年末，此次債券展期讓機構(gòu)資金頗感意外?！币晃还蓟鹑耸肯蛏献C報記者表示。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，在本金兌付日前，如果展期獲得債券持有人表決通過，嚴格來說展期就不是違約，但是債券展期會對公司信用造成很大傷害，投資機構(gòu)對公司償債能力的信任度會嚴重下降，不利于公司后期的融資。

　　11月27日，萬科系債券出現(xiàn)集體大幅下跌，并多次被深交所實施盤中臨時停牌。

　　數(shù)據(jù)顯示，21萬科02、21萬科04、21萬科06、22萬科02、22萬科04、22萬科06等債券在11月27日價格大幅下跌。

　　其中，21萬科02跌幅最大，最低跌至24.4197元，21萬科04跌至25元。

　　與此同時，萬科A股票也大跌7.13%，收盤報收至5.47元，創(chuàng)出近11年新低。

　　不僅萬科系債券，地產(chǎn)債也出現(xiàn)了下挫。萬得地產(chǎn)債30指數(shù)11月27日大跌7.17%，連續(xù)三日下行，龍湖等地產(chǎn)公司債券亦出現(xiàn)下行。

　　大股東力挺為何仍壓力山大？

　　冰凍三尺非一日之寒。在11月20日召開的萬科2025年第一次臨時股東會上，萬科董事長黃力平坦言，當前正處于消化過去“三高”負擔的陣痛期，公司發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也會持續(xù)承壓。

　　萬科2025年三季報顯示，2025年前三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損280.2億元。“公司全力保障隊伍穩(wěn)定、財務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，改革化險工作穩(wěn)步推進?！比f科在三季報中表示，“但從未來趨勢看，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢依然十分嚴峻，資金緊張局面進一步加劇，債務(wù)償還面臨較大壓力?！?/p>

　　盡管面臨困境，萬科仍在積極努力尋求突圍。今年，萬科進行了組織變革，通過組織重建推動經(jīng)營效率改善，將管理管控層級從“三級半”壓縮至“兩級”，進一步強化總部管理職能，縮短管理鏈條，提升決策效率。同時，面對客觀存在的經(jīng)營壓力，萬科正在通過更積極的資本運作手段來改善現(xiàn)金流。公司后續(xù)將進一步通過資本運作，剝離部分與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度不高的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流和資債結(jié)構(gòu)。在存量資源方面，萬科借助政策支持，通過“收-調(diào)-供”、指標優(yōu)化、資源置換等方式推進資源盤活，前10月新增可售貨值228億元。

　　大股東深鐵集團在馳援萬科上已展現(xiàn)出了極大的誠意。據(jù)萬科此前發(fā)布的公告，截至2025年11月11日，深鐵集團已累計向萬科提供借款291.3億元，且當日深鐵集團又向萬科提供了不超過16.66億元的借款。換言之，今年以來，深鐵集團已向萬科“輸血”約308億元。

　　不僅如此，黃力平在11月20日召開的萬科2025年第一次臨時股東會上強調(diào)，大股東深鐵集團將與各方一起不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，繼續(xù)按照市場化、法治化原則支持萬科健康發(fā)展。

　　不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，新房銷售總體難見明顯起色，必然導致房地產(chǎn)企業(yè)自我“造血”（銷售回款）功能的削弱，但前期“三高”策略是房地產(chǎn)行業(yè)共性，前期債務(wù)舉借集中在近兩年償還，企業(yè)的資金鏈必然會比較緊張，萬科也不例外。這時候需要外部“輸血”，來緩解企業(yè)短期內(nèi)的資金壓力，需要市場各利益相關(guān)方一起努力，比如通過展期緩解房企流動性壓力，給企業(yè)騰挪的空間。

　　從萬科的債務(wù)分布看，整體集中在今年12月和明年二季度。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，目前萬科境內(nèi)債務(wù)217.98億元，1年內(nèi)到期債務(wù)占比83%，此外還存在13億美元境外債務(wù)。其中2025年12月份除20億元“22萬科MTN004”到期外，規(guī)模37億元的“22萬科MTN005”也將在12月28日到期。

　　持有人會議或成萬科發(fā)展重要拐點

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，12月10日召開的持有人會議非常關(guān)鍵，或?qū)⒊蔀橛绊懭f科未來發(fā)展的重要拐點。此外，萬科當前面臨的壓力與挑戰(zhàn)如何有效化解，以及房地產(chǎn)市場如何盡快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，仍需業(yè)界深入探討與破局。

　　標普信評分析師張任遠認為，未來出險房企的資產(chǎn)盤活、債務(wù)削減程度和無效資產(chǎn)的出清，是觀察房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要角度之一，未來房企的風險化解也將持續(xù)遵循市場化原則開展。

　　“萬科近期關(guān)于中期票據(jù)展期事件引起市場較大關(guān)注，也引起了公司境內(nèi)債的價格波動，說明了資本市場對萬科發(fā)展的關(guān)注，尤其是企業(yè)現(xiàn)金流等狀況?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進向上證報記者表示，客觀來說，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)處置的工作，在最近幾年我國已經(jīng)有比較成熟的應(yīng)對策略，同時也具有非常好的緩沖機制。目前，在市場化、法治化的總體框架下，企業(yè)處置具有比較成熟和清晰的路徑，從這個角度看，投資者的擔憂可以適當減少，并加強與萬科管理層的溝通協(xié)調(diào)。

　　上述基金人士表示，對此次萬科債券展期略感意外，目前仍需關(guān)注展期方案的亮相。如果萬科在經(jīng)營上保持穩(wěn)健不冒進，積極處置冗余資產(chǎn)，只要展期方案相對積極，同時又能以較高質(zhì)量去落實，此次沖擊就將告一段落?！爱斎?，未來市場化債務(wù)重組也將是一種選擇?！?/p>

　　一家基金固收總監(jiān)向上證報記者表示，目前機構(gòu)持有萬科債券數(shù)額并不大，同時機構(gòu)家數(shù)也不多，因此盡管此次萬科相關(guān)債券大跌，但其影響相對可控。對于萬科而言，市場對其存在的問題以及經(jīng)營環(huán)境的改變有著充分了解，展期關(guān)鍵是公司的態(tài)度以及公司將如何科學應(yīng)對。作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭，萬科債務(wù)的合理處置有利于行業(yè)出清，也有利于未來房地產(chǎn)行業(yè)走出低谷。

（文章來源：上海證券報）

(原標題：尋求20億元債務(wù)展期 萬科走到了“十字路口”)

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