從喧囂到冷靜：公募REITs的價(jià)值重估時(shí)刻

　　今年上半年高歌猛進(jìn)的REITs，下半年突然掉頭向下，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)自高點(diǎn)回撤近8%，一級(jí)市場(chǎng)也逐漸降溫。在多位受訪人士看來，這是估值回歸、資金偏好變化、解禁潮等多重因素導(dǎo)致的結(jié)果。然而，壓力中也蘊(yùn)藏轉(zhuǎn)機(jī)，市場(chǎng)的短期調(diào)整正在有效擠出泡沫，促使投資邏輯回歸本源，未來投資的主邏輯將更聚焦底層資產(chǎn)的真實(shí)質(zhì)量，推動(dòng)市場(chǎng)邁向更理性、更成熟的發(fā)展新階段。

　　公募REITs二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)承壓

　　Choice數(shù)據(jù)顯示，中證REITs全收益指數(shù)從2024年12月觸及925.46的低點(diǎn)后，便開啟一輪強(qiáng)勢(shì)反彈，到今年6月達(dá)到1124.91的高點(diǎn)，其間漲幅達(dá)21.55%，成為表現(xiàn)較為亮眼的資產(chǎn)類別之一。但進(jìn)入下半年，市場(chǎng)調(diào)頭向下步入震蕩走低通道，截至11月24日，中證REITs全收益指數(shù)自前期高點(diǎn)回撤近8%。

　　晨星中國(guó)基金研究中心高級(jí)分析師李一鳴對(duì)上海證券報(bào)記者表示，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)行情先揚(yáng)后抑，前半段上漲行情的主要?jiǎng)恿売诘屠时尘跋碌呐渲眯枨蟊l(fā)，10年期國(guó)債收益率、LPR等連續(xù)下調(diào)，具備4%至6%現(xiàn)金分派率和強(qiáng)制分紅機(jī)制的公募REITs成為資金“避風(fēng)港”。首批數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目REITs的落地則進(jìn)一步推升了市場(chǎng)熱度。

　　下半年以來，REITs為何連續(xù)調(diào)整？

　　“一方面，權(quán)益市場(chǎng)火熱，引導(dǎo)市場(chǎng)資金尋求更高的風(fēng)險(xiǎn)收益；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和投資者預(yù)期有所變化。”博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄在接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)分析稱。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億對(duì)上海證券報(bào)記者表示：首先，公募REITs市場(chǎng)此前已累積較大漲幅，估值水平顯著提升，自身存在調(diào)整需求；其次，市場(chǎng)利率水平的波動(dòng)與投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好的階段性上移，均對(duì)以穩(wěn)定收益見長(zhǎng)的REITs資產(chǎn)形成壓制；最后，短期供需結(jié)構(gòu)失衡加劇了市場(chǎng)波動(dòng)，在市場(chǎng)供給端快速擴(kuò)容的同時(shí)，增量資金未能同步跟進(jìn)，導(dǎo)致階段性的流動(dòng)性壓力。

　　下半年以來，一批公募REITs密集解禁。在業(yè)內(nèi)人士看來，這進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的短期賣出壓力。

　　格上基金研究員托合江對(duì)上海證券報(bào)記者表示，僅11月就涉及5只REITs以及合計(jì)超70億份的份額面臨解禁，對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性與價(jià)格形成短期壓力。但長(zhǎng)期來看，這也將加速市場(chǎng)從投機(jī)套利向價(jià)值配置轉(zhuǎn)型，隨著流通份額擴(kuò)大，REITs價(jià)格將更緊密貼合底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流分派率與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

　　“解禁潮是REITs市場(chǎng)發(fā)展的正常階段，解禁后若出現(xiàn)超跌，反而會(huì)為長(zhǎng)期資金提供配置機(jī)會(huì)。”李一鳴說，優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的穩(wěn)健現(xiàn)金流與政策支持，將支撐市場(chǎng)長(zhǎng)期價(jià)值，使投資者更理性評(píng)估REITs的資產(chǎn)質(zhì)量。

　　投資邏輯回歸價(jià)值本源

　　REITs二級(jí)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)也在向一級(jí)市場(chǎng)蔓延。

　　以近日成立的華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT為例，公告顯示，公眾發(fā)售份額有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的最終確認(rèn)比例為5.83%，對(duì)應(yīng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)約17倍，這與此前動(dòng)輒數(shù)百倍的火爆認(rèn)購(gòu)盛況相比，熱度顯著回落。

　　轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)情緒也反映在新產(chǎn)品的首日表現(xiàn)上。例如，中信建投沈陽國(guó)際軟件園REIT于11月6日登陸交易所，盤中一度破發(fā)，直至收盤時(shí)才勉強(qiáng)拉回發(fā)行價(jià)，成為年內(nèi)首只上市當(dāng)日破發(fā)的公募REITs產(chǎn)品。

　　“二級(jí)市場(chǎng)的疲軟壓制了一級(jí)市場(chǎng)的定價(jià)，壓低投資者對(duì)新增資產(chǎn)的估值預(yù)期?！蓖泻辖治龇Q。

　　值得關(guān)注的是，上述兩只REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流類型，而這兩類資產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)也顯著承壓。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，近60個(gè)交易日跌幅排名前十的公募REITs中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型占據(jù)8席，倉(cāng)儲(chǔ)物流類型也有1席。托合江表示，今年以來產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率持續(xù)下滑、租金下行，整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)放緩，如三季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項(xiàng)目平均出租率降至70.8%，二季度產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目營(yíng)收同比下滑4.7%。

　　“一級(jí)市場(chǎng)新項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)熱度回落及打新收益減弱的現(xiàn)象，本質(zhì)是市場(chǎng)向關(guān)注底層資產(chǎn)價(jià)值的理性階段回歸。”在李一鳴看來：一方面，投資者對(duì)REITs上市后的溢價(jià)預(yù)期降低，直接削弱打新吸引力；另一方面，底層資產(chǎn)分化與資金分流加劇，使投資者從“逢新必打”轉(zhuǎn)向“精選資產(chǎn)”，更為關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量與發(fā)行定價(jià)的合理性。

　　立足長(zhǎng)期布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格不斷調(diào)整，為長(zhǎng)期資金提供了更合適的配置機(jī)遇，尤其是基本面優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)仍然具有較高投資價(jià)值。

　　“市場(chǎng)出現(xiàn)階段性降溫，孕育著新的配置機(jī)遇。但市場(chǎng)走勢(shì)往往是一個(gè)漸進(jìn)且分化的過程，需要一定的時(shí)間來觀察?！比f億表示，“當(dāng)前部分低估值且運(yùn)營(yíng)情況具有韌性的項(xiàng)目為投資人長(zhǎng)期配置提供了良機(jī)，可重點(diǎn)關(guān)注兩類：一是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、股息率已具極高吸引力的防御型資產(chǎn)；二是所屬賽道前景廣闊，但被短期‘錯(cuò)殺’的成長(zhǎng)型資產(chǎn)，有望在基本面拐點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)迎來估值修復(fù)?！?/p>

　　底層資產(chǎn)的質(zhì)量將成為未來投資者關(guān)注的核心因素。劉玄稱，由于底層資產(chǎn)屬性不同，公募REITs的關(guān)注要點(diǎn)也不盡相同，但主要的投資邏輯基本一致，即公募REITs最終的價(jià)值還是要落在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性上，包括但不限于基本面的穩(wěn)定性、行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性、區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性、資產(chǎn)估值的合理性、可供分配預(yù)測(cè)的可實(shí)現(xiàn)性，以及基金分紅、信息披露、投資人溝通等。

　　站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，托合江較為看好消費(fèi)和保租房類型項(xiàng)目的投資價(jià)值：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施出租率普遍超過90%，現(xiàn)金流穩(wěn)定，在政策強(qiáng)力支持下具備配置價(jià)值；保障性租賃住房作為政策性稀缺資產(chǎn)，收益確定性高，是類固收資金的核心標(biāo)的。

　　萬億表示，投資公募REITs應(yīng)拉長(zhǎng)周期，聚焦長(zhǎng)期分紅而非短期波動(dòng)。若資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定，當(dāng)前市場(chǎng)下跌更多是情緒驅(qū)動(dòng)，建議投資者保持耐心，可考慮在低位分批補(bǔ)倉(cāng)以攤薄成本，鎖定更高分派率。若基本面確實(shí)已經(jīng)承壓，可考慮調(diào)倉(cāng)至更優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

（文章來源：上海證券報(bào)）

(原標(biāo)題：從喧囂到冷靜：公募REITs的價(jià)值重估時(shí)刻)

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