【財(cái)經(jīng)分析】公募REITs轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效” 資產(chǎn)混裝或?yàn)殛P(guān)鍵“突破口”

　　新華財(cái)經(jīng)上海11月24日電（記者楊溢仁）公募REITs作為連接資本市場(chǎng)與基礎(chǔ)設(shè)施的重要橋梁，其發(fā)展質(zhì)量直接關(guān)系到存量資產(chǎn)盤(pán)活與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資效率。

　　在國(guó)內(nèi)公募REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局已然形成的大背景下，關(guān)于“資產(chǎn)混裝”的探討日益增多。

　　分析人士指出，在政策支持與市場(chǎng)探索的雙重驅(qū)動(dòng)下，資產(chǎn)混裝已成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵方向，但其全面推行仍需突破多重障礙，可借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，探索符合中國(guó)國(guó)情的發(fā)展路徑。

　　資產(chǎn)混裝：公募REITs的價(jià)值升級(jí)密碼

　　所謂“資產(chǎn)混裝”，即打破REITs單一資產(chǎn)類(lèi)型限制，通過(guò)多元組合實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益的優(yōu)化平衡。這種模式最顯著的優(yōu)勢(shì)在于風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖效應(yīng)，不同類(lèi)型資產(chǎn)的周期性波動(dòng)能形成天然互補(bǔ)，如在“光伏+水電”的組合中，夏季豐水期的水電出力可彌補(bǔ)光伏陰雨天氣的發(fā)電缺口，冬季枯水期則由光伏穩(wěn)定輸出，有效平滑現(xiàn)金流波動(dòng)。同時(shí)，跨區(qū)域的資產(chǎn)配置還能進(jìn)一步降低單一區(qū)域氣候、政策等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)產(chǎn)品整體收益的沖擊，強(qiáng)化了產(chǎn)品的抗周期能力。

　　不僅如此，資產(chǎn)混裝帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)與收益增厚還將構(gòu)成另一重核心優(yōu)勢(shì)，即資產(chǎn)混裝擴(kuò)募后，基金管理規(guī)模顯著提升，運(yùn)管機(jī)構(gòu)通過(guò)集中采購(gòu)、統(tǒng)一運(yùn)維等方式可降低單位運(yùn)營(yíng)成本，提升議價(jià)能力。更重要的是，不同資產(chǎn)的收益特性還能形成互補(bǔ)——如水電資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流與光伏項(xiàng)目的增長(zhǎng)彈性結(jié)合，可實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)健底倉(cāng)+增長(zhǎng)引擎”的組合效應(yīng)。

　　“以中航京能光伏REIT的‘光伏+水電混裝’為例，這種組合符合經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目的擴(kuò)募探索方向，能推動(dòng)REITs市場(chǎng)從‘單一項(xiàng)目發(fā)行’向‘平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)’進(jìn)階，助力培育行業(yè)龍頭產(chǎn)品，為投資者提供更豐富的配置選擇，推動(dòng)市場(chǎng)向成熟穩(wěn)定方向發(fā)展。”中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

　　“REITs擴(kuò)募是明確的發(fā)展方向，不同資產(chǎn)類(lèi)型的資產(chǎn)混裝早已走入了投資機(jī)構(gòu)的視野。”德勤中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs主管合伙人史嘯稱(chēng)，“企業(yè)在迎接REITs常態(tài)化發(fā)行時(shí)，需做好資產(chǎn)儲(chǔ)備與擴(kuò)募安排，適配資產(chǎn)混裝等發(fā)展趨勢(shì)?！?/p>

　　“資產(chǎn)混裝帶來(lái)的資產(chǎn)分散性，不管是單一類(lèi)型資產(chǎn)的區(qū)域分散，還是相似資產(chǎn)的收入分散，都能降低集中性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)已上市基金的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)意義積極?！辈r(shí)基金的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

　　探索與桎梏：國(guó)內(nèi)資產(chǎn)混裝的現(xiàn)狀與堵點(diǎn)

　　可以看到，國(guó)內(nèi)公募REITs的資產(chǎn)混裝探索已邁出實(shí)質(zhì)性步伐，政策與市場(chǎng)形成了良性互動(dòng)。

　　2025年8月，中航京能光伏REIT擴(kuò)募獲批，成為了國(guó)內(nèi)首單“光伏+水電”資產(chǎn)混裝的項(xiàng)目，這標(biāo)志著市場(chǎng)從單一資產(chǎn)擴(kuò)募進(jìn)入了多元化組合的“2.0時(shí)代”。

　　此前，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT則推出了“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”的組合，這驗(yàn)證了同類(lèi)行業(yè)不同業(yè)態(tài)混裝的可行性。

　　至于政策層面，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的“782號(hào)文”，明確提出支持同屬性類(lèi)別下的資產(chǎn)混裝擴(kuò)募，這為跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)資產(chǎn)整合提供了政策依據(jù)。

　　不過(guò)，記者觀察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)全面推行資產(chǎn)混裝仍面臨著多重堵點(diǎn)制約。就制度層面分析，專(zhuān)項(xiàng)立法的缺失會(huì)導(dǎo)致法律責(zé)任界定模糊，稅收優(yōu)惠覆蓋不全面，同時(shí)，資產(chǎn)重組階段的稅費(fèi)成本還將抑制原始權(quán)益人的參與積極性；審批流程方面，混裝項(xiàng)目涉及多類(lèi)型資產(chǎn)的評(píng)估、產(chǎn)權(quán)變更等復(fù)雜環(huán)節(jié)，審核周期較長(zhǎng)，這不僅會(huì)增加時(shí)間成本，還可能導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失；市場(chǎng)層面，二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不足、做市商制度不完善，加之投資者對(duì)混裝產(chǎn)品的定價(jià)邏輯缺乏共識(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)估值與交易定價(jià)難度加大。

　　另外，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性短缺也是不爭(zhēng)的事實(shí)。“目前符合條件的資產(chǎn)多集中于國(guó)企，釋放動(dòng)力不足，而民企項(xiàng)目的參與渠道仍需進(jìn)一步暢通。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“不僅如此，專(zhuān)業(yè)人才短缺與管理人運(yùn)營(yíng)能力不足，也會(huì)成為制約混裝模式規(guī)?；l(fā)展的重要因素?！?/p>

　　借鑒與破局：海外經(jīng)驗(yàn)賦能?chē)?guó)內(nèi)路徑探索

　　需指出，海外成熟市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)踐為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)混裝提供了重要借鑒。

　　例如，美國(guó)REITs市場(chǎng)通過(guò)完善的專(zhuān)項(xiàng)立法明確了資產(chǎn)混裝的操作規(guī)范，允許跨行業(yè)、跨區(qū)域的多元化資產(chǎn)組合，其稅收穿透機(jī)制大幅降低了交易成本，激發(fā)了市場(chǎng)主體活力；新加坡REITs市場(chǎng)則聚焦特定產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資產(chǎn)整合，通過(guò)“核心資產(chǎn)+衛(wèi)星資產(chǎn)”的組合模式，在強(qiáng)化主業(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散，其高效的審批流程與市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制提升了市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　前述經(jīng)驗(yàn)表明，清晰的制度框架、合理的稅收政策與市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制是資產(chǎn)混裝模式成功的關(guān)鍵。

　　結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，推進(jìn)公募REITs資產(chǎn)混裝需從制度、市場(chǎng)、生態(tài)三方面協(xié)同發(fā)力。

　　首先，于制度層面，應(yīng)由頂層設(shè)計(jì)著手，明確混裝資產(chǎn)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)、審核要求與法律責(zé)任，優(yōu)化稅收政策，對(duì)資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)變更等環(huán)節(jié)給予專(zhuān)項(xiàng)稅收優(yōu)惠；簡(jiǎn)化擴(kuò)募審批流程，為運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的混裝項(xiàng)目開(kāi)設(shè)綠色通道，縮短審核周期，提升常態(tài)化發(fā)行質(zhì)效。

　　其次，于市場(chǎng)層面，需豐富優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給，鼓勵(lì)國(guó)企釋放存量資產(chǎn)，支持民企通過(guò)混裝模式參與REITs市場(chǎng)，開(kāi)拓數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老等新型資產(chǎn)領(lǐng)域；完善做市商制度，推出REITs ETF及衍生品工具，提升二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，引導(dǎo)投資者形成市場(chǎng)化定價(jià)共識(shí)。

　　再者，于生態(tài)層面，應(yīng)擴(kuò)大社保、年金等“長(zhǎng)錢(qián)”入市規(guī)模，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)投資者教育，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)信息平臺(tái)與線下交流活動(dòng)，提升市場(chǎng)對(duì)混裝產(chǎn)品的認(rèn)知度；同時(shí)，培育專(zhuān)業(yè)的管理人才隊(duì)伍，提升基金管理人的資產(chǎn)整合與運(yùn)營(yíng)管理能力，為資產(chǎn)混裝提供專(zhuān)業(yè)支撐。

　　總之，公募REITs資產(chǎn)混裝的全面推進(jìn)，是市場(chǎng)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型的必然要求。隨著制度體系的不斷完善、市場(chǎng)生態(tài)的持續(xù)優(yōu)化，資產(chǎn)混裝模式將充分釋放多元化配置的價(jià)值，為公募REITs市場(chǎng)注入持久動(dòng)力，更好地發(fā)揮其服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤(pán)活存量資產(chǎn)的核心作用，推動(dòng)資本市場(chǎng)與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)更高質(zhì)量的協(xié)同發(fā)展。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】公募REITs轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效” 資產(chǎn)混裝或?yàn)殛P(guān)鍵“突破口”)

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