滬市債券新語｜一線實(shí)勘中金重慶兩江REIT：“新兩江”支撐項目長期成長

　　新華財經(jīng)上海11月21日電（記者楊溢仁）2025年以來，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)園公募REITs的整體表現(xiàn)呈分化格局，部分項目因競爭加劇等因素表現(xiàn)趨弱，但也有不少項目的運(yùn)營情況向好。

　　近日，記者實(shí)地參與了中金重慶兩江REIT的投資者開放日活動，走訪了中金重慶兩江REIT底層資產(chǎn)，同時就該項目的運(yùn)營表現(xiàn)、周邊市場競爭情況、行業(yè)發(fā)展趨勢、未來擴(kuò)募計劃等問題與原始權(quán)益人進(jìn)行了深入交流。

圖為重慶市兩江新區(qū)兩江數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園照母山研創(chuàng)核心區(qū)內(nèi)的鳳凰座項目（記者楊溢仁攝）

　　底層資產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)營核心指標(biāo)優(yōu)于區(qū)域內(nèi)競品

　　據(jù)了解，中金重慶兩江REIT通過專項計劃100%持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計由4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)組成，分別為位于重慶市兩江新區(qū)兩江數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園照母山研創(chuàng)核心區(qū)內(nèi)的雙魚座項目、雙子座項目、鳳凰座項目及拓D一期D2項目，合計建筑面積約24.37萬平方米，可租賃面積18.77萬平方米。

圖為中金重慶兩江REIT底層資產(chǎn)之一的雙子座項目（記者楊溢仁攝）

　　2025年以來，中金重慶兩江REIT的基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)整體保持了平穩(wěn)運(yùn)營的態(tài)勢。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，該項目的出租率達(dá)87.81%，期末已生效合同平均簽約租金單價為48.56元／平方米／月（含稅），報告期末剩余租期達(dá)1229天，長期租賃基礎(chǔ)穩(wěn)固。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，今年全國主要城市辦公樓宇的租金持續(xù)處于下行通道，多數(shù)業(yè)主采用了“以價換量”的策略應(yīng)對去化壓力。

　　截至2025年第二季度，重慶照母山片區(qū)研發(fā)辦公樓宇的出租率普遍在70%至80%之間，租金單價集中于每月40元／平方米至每月50元／平方米。而中金重慶兩江REIT的出租率和租金單價均處于區(qū)域競品中上游的水平，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的運(yùn)營韌性。

　　另根據(jù)招募說明書，中金重慶兩江REIT設(shè)置了收益分配調(diào)節(jié)機(jī)制，即自該基金上市之日起五年內(nèi)，任一年度未達(dá)到預(yù)期分配金額，兩江產(chǎn)業(yè)集團(tuán)及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方將通過讓渡其運(yùn)營管理費(fèi)和自持部分分紅收益以實(shí)現(xiàn)收益分配調(diào)節(jié)，用于向投資者分配。

　　第三季度指標(biāo)小幅波動四季度有望保持穩(wěn)定

　　根據(jù)基金二季報，中金重慶兩江REIT底層資產(chǎn)的第二季度出租率為88.11%，第三季度則小幅降至87.81%，租金單價同樣出現(xiàn)了輕微下降的局面。

　　“這一波動的主要原因，是受到了全國及重慶本地寫字樓租賃市場下行趨勢的影響。”中金重慶兩江REIT基金經(jīng)理陳濤在接受記者采訪時坦言，“當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)擴(kuò)張意愿趨于謹(jǐn)慎，辦公租賃需求整體偏弱，市場呈現(xiàn)供大于求的格局，屬于行業(yè)共性趨勢?！?/p>

　　面對市場壓力，中金重慶兩江REIT的基金管理人與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)及時調(diào)整策略，通過合理優(yōu)化簽約周期、提供定制化入駐方案等靈活租賃條件力爭穩(wěn)定出租率。

　　“展望四季度，雖然市場下行壓力仍將持續(xù)，但憑借前期建立的穩(wěn)定租戶基礎(chǔ)、多元招商渠道及積極的運(yùn)營調(diào)整，中金重慶兩江REIT的出租率和租金單價有望保持基本穩(wěn)定?！标悵硎?。

　　“精益運(yùn)營+風(fēng)險防控” 助力基金長期價值提升

　　在我國產(chǎn)業(yè)園公募REITs表現(xiàn)呈結(jié)構(gòu)性分化的大背景下，中金重慶兩江REIT的原始權(quán)益人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)及基金管理人均表示，未來會將“精益運(yùn)營”作為核心方向，持續(xù)完善全流程運(yùn)營體系。

　　首先，將強(qiáng)化租戶的深度服務(wù)，針對大租戶建立每月上門走訪機(jī)制，實(shí)時掌握經(jīng)營狀況與發(fā)展需求；另一方面，會提前鎖定續(xù)租意向，對核心租戶至少提前6個月啟動溝通，定制專屬租賃方案，同時優(yōu)化園區(qū)綜合價值，打造特色產(chǎn)業(yè)氛圍。

　　與此同時，針對大租戶退租的突發(fā)情況，項目已建立了相對完善的應(yīng)急預(yù)案，將通過政企協(xié)同招商、多渠道市場化招商、挖掘在租企業(yè)增租需求等方式，積極去化退租面積，努力保障運(yùn)營平穩(wěn)。

　　展望未來，談及產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的發(fā)展前景，中金重慶兩江REIT的原始權(quán)益人代表稱：“產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長期發(fā)展?jié)摿εc宏觀經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)生命周期深度綁定，雖短期受市場環(huán)境影響，整體表現(xiàn)不甚理想，但優(yōu)質(zhì)園區(qū)依然將憑借區(qū)位與運(yùn)營優(yōu)勢有望保持韌性，且隨著行業(yè)模式優(yōu)化與制度的完善，結(jié)構(gòu)性機(jī)會持續(xù)存在。”

　　值得一提的是，2025年11月7日，經(jīng)黨中央國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷江北區(qū)、渝北區(qū)，設(shè)立兩江新區(qū)，調(diào)整之后，新兩江新區(qū)面積約達(dá)1360平方公里、人口約352萬、GDP約5182億元。

　　“中金重慶兩江REIT的底層資產(chǎn)位于兩江數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園照母山研創(chuàng)核心區(qū)內(nèi)，該區(qū)域為兩江新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長引擎?！敝薪鹬貞c兩江REIT的運(yùn)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，“我們堅信伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)營管理的持續(xù)提質(zhì)增效，產(chǎn)品的長期成長性值得期待?！?/p>

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語｜一線實(shí)勘中金重慶兩江REIT：”新兩江”支撐項目長期成長)

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