多元策略尋求穿越周期 險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)投資

　　近日，險(xiǎn)資買樓又添新案例。陸家嘴國泰人壽發(fā)布公告稱，與前安投資簽訂前灘匯N5房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，購買標(biāo)的將作為公司總部辦公職場(chǎng)。今年以來，險(xiǎn)資加速涌入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目通常規(guī)模大、期限長(zhǎng)，能夠提供相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較為契合險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置需求，而且不動(dòng)產(chǎn)與股票、債券相關(guān)性較低，有助于險(xiǎn)資優(yōu)化投資組合。

　　多家險(xiǎn)企入局

　　根據(jù)陸家嘴國泰人壽發(fā)布的公告，交易標(biāo)的為上海市浦東新區(qū)前灘大道131弄11號(hào)、耀體路32號(hào)3-9層（前灘匯N5辦公樓部分）房屋、3層儲(chǔ)藏室及地下車庫的50個(gè)車位，交易總價(jià)8.95億元（含增值稅），該交易已于10月31日完成。

　　今年以來，險(xiǎn)資加速涌入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，參與方既有大型保險(xiǎn)公司，也有中小型保險(xiǎn)公司，涉及辦公樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)類型。

　　比如，今年10月，由中郵保險(xiǎn)領(lǐng)投的人民幣基金完成對(duì)上海靜安區(qū)地標(biāo)項(xiàng)目——博華廣場(chǎng)的收購。今年1月，中郵保險(xiǎn)發(fā)布消息，宣布公司作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，正式簽約了上海博華廣場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)基金的投資協(xié)議。該專項(xiàng)基金的關(guān)聯(lián)方構(gòu)成如下：中郵保險(xiǎn)為領(lǐng)投方，美國漢斯旗下子公司擔(dān)任普通合伙人并負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，阿布扎比投資局作為共同投資方。

　　中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站顯示，今年以來，還有太保壽險(xiǎn)、建信人壽、中國人壽等保險(xiǎn)公司披露了多筆涉及大額不動(dòng)產(chǎn)投資的公告。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以一線城市的商業(yè)辦公樓等為代表的不動(dòng)產(chǎn)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益特性，能提供持續(xù)現(xiàn)金流，契合險(xiǎn)資長(zhǎng)期負(fù)債特性，有利于險(xiǎn)資資產(chǎn)與負(fù)債匹配。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，抗通脹能力強(qiáng)，可有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，降低單一資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整體投資組合的影響。

　　提供穩(wěn)定現(xiàn)金流

　　在當(dāng)前資產(chǎn)荒背景下，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有望為險(xiǎn)資貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入，同時(shí)項(xiàng)目或擁有一定的增值潛力。

　　以博華廣場(chǎng)為例，該廣場(chǎng)坐落于上海市南京西路商圈，是區(qū)域內(nèi)稀缺的辦公物業(yè)項(xiàng)目。據(jù)美國漢斯中國區(qū)負(fù)責(zé)人、博華廣場(chǎng)總經(jīng)理賀喜霞介紹，目前博華廣場(chǎng)出租率穩(wěn)定在95%的水平，入駐企業(yè)品牌超過70個(gè)，年納稅逾11億元。

　　某中小保險(xiǎn)資管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，該公司在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域主要投向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，地域主要集中于部分一線城市的核心商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目的出租率整體較高，為公司貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的租金收益。

　　近年來，險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資方式趨向多元。比如，今年9月，華夏凱德商業(yè)REIT上市，財(cái)信人壽作為最大份額的外部投資人，參與華夏凱德商業(yè)REIT戰(zhàn)略配售；今年8月，泰康人壽等領(lǐng)投的160億元Pre-REITs并購基金收購無錫、北京、武漢三座薈聚購物中心。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，以公募REITs為例，此類產(chǎn)品以不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，具有流動(dòng)性強(qiáng)、收益相對(duì)穩(wěn)定等特點(diǎn)，豐富了險(xiǎn)資投資渠道，便于資產(chǎn)配置與風(fēng)險(xiǎn)管理。而且當(dāng)前監(jiān)管政策引導(dǎo)險(xiǎn)資優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)長(zhǎng)期穩(wěn)健投資，推動(dòng)險(xiǎn)資進(jìn)入此類市場(chǎng)。

　　提升專業(yè)投資能力

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)投資相對(duì)復(fù)雜，對(duì)投資機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力提出了較高要求。險(xiǎn)資在選擇底層資產(chǎn)時(shí)，不僅需要建立專業(yè)的投研體系，還應(yīng)持續(xù)提升投后管理能力和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目看似選擇豐富，但要真正進(jìn)行投資，還需付出較大成本進(jìn)行項(xiàng)目篩選，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)深入調(diào)研評(píng)估。市場(chǎng)信息不對(duì)稱可能使得險(xiǎn)資難以全面準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目真實(shí)情況，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。需要全面評(píng)估業(yè)主方的債務(wù)情況，防范交易結(jié)果出現(xiàn)瑕疵。還要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)和未來的租售關(guān)系有系統(tǒng)性監(jiān)測(cè)或預(yù)測(cè)。

　　中信建投非銀及金融科技首席分析師趙然表示，保險(xiǎn)公司需提升對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等資產(chǎn)的估價(jià)能力，向資產(chǎn)質(zhì)量要收益。在不同類型底層資產(chǎn)經(jīng)營分化加劇的背景下，保險(xiǎn)公司需要深入理解各類資產(chǎn)的運(yùn)營模式、現(xiàn)金流特征及對(duì)政策的敏感性差異，應(yīng)對(duì)不同類型的底層資產(chǎn)建立差異化的評(píng)估模型。

（文章來源：中國證券報(bào)）

(原標(biāo)題：多元策略尋求穿越周期 險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)投資)

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