公募REITs 有望修復(fù)！

從盤活到增效

公募REITs為資本市場引來“活水”

中國基金報記者李樹超王思文

　　在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局中，公募REITs正從金融創(chuàng)新工具逐步成長為推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量。

　　近日，國家發(fā)展改革委表示，已累計向證監(jiān)會推薦上百個REITs項目，覆蓋十大行業(yè)，預(yù)計可帶動新項目總投資超過1萬億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs在盤活資產(chǎn)、優(yōu)化財務(wù)、提升運營效率等方面作用顯著。行業(yè)期待更多資產(chǎn)類型擴(kuò)容、長期資金入市、市場流通性進(jìn)一步提升，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

　　盤活資產(chǎn)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效率

　　為現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系注入活力

　　公募REITs的戰(zhàn)略作用，在于盤活海量存量資產(chǎn)，打通投融資循環(huán)的“任督二脈”，為新增萬億元投資提供可持續(xù)路徑。

　　財通資管投資經(jīng)理付磊對記者表示，長期以來，基礎(chǔ)設(shè)施項目因投資規(guī)模大、資金回收周期長、退出渠道有限，社會資本參與的積極性不高。而市場是資源配置的最有效手段之一，公募REITs二級市場的發(fā)展完善為一級市場提供了定價基準(zhǔn)，有利于吸引包括民營企業(yè)在內(nèi)的各方社會資本挖掘潛在的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求，從而起到引導(dǎo)資源有效配置的效果。

　　中航基金不動產(chǎn)投資部指出，基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金構(gòu)建了“投資-運營-退出-再投資”的良性循環(huán)，回收資金可用于新建或改擴(kuò)建項目，引導(dǎo)資本流向國家重大戰(zhàn)略領(lǐng)域，為實現(xiàn)“十五五”規(guī)劃強基增效戰(zhàn)略目標(biāo)創(chuàng)造良好的投融資基礎(chǔ)。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億補充道，這種“盤活存量-回收資金-再投資”的模式，有效降低了杠桿率，為萬億級新投資提供了可持續(xù)的路徑。

　　在優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)與推動普惠金融方面，公募REITs同樣發(fā)揮著不可替代的作用。

　　中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公募REITs能改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，有助于緩解原始權(quán)益人債務(wù)融資方面的壓力。

　　博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄表示，REITs不僅拓寬了社會資本投資渠道，更通過擴(kuò)募提升了資產(chǎn)分散性，降低了集中性風(fēng)險。REITs作為權(quán)益類工具，在有效盤活存量資產(chǎn)、拓寬社會資本投資渠道、增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效方面發(fā)揮著重要作用。

　　紅土創(chuàng)新基金也提到，政策層面積極支持民間投資項目發(fā)行REITs，簡化擴(kuò)募申報流程、支持跨區(qū)域整合資產(chǎn)，引導(dǎo)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場健康發(fā)展并快速擴(kuò)容，各方參與積極性顯著提升。

　　更關(guān)鍵的是，公募REITs以市場化機制倒逼基礎(chǔ)設(shè)施提升運營效率，要求管理方從“重建設(shè)”轉(zhuǎn)向“重運營”，為高質(zhì)量發(fā)展注入內(nèi)生動力。

　　付磊表示，公募REITs需要進(jìn)行嚴(yán)格的信息披露，經(jīng)營質(zhì)量需要受市場廣大投資人檢驗，通過公募REITs可以促進(jìn)運營機構(gòu)提升運營效率。

　　中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步分析，公募REITs通過價格發(fā)現(xiàn)與治理優(yōu)化，推動基礎(chǔ)設(shè)施運營效率的提升。二級市場持續(xù)交易形成公開透明的“資產(chǎn)價格錨”，會促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項目提升現(xiàn)金流、降低運維成本。而擴(kuò)募可以打造專業(yè)化運營平臺，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和數(shù)字化升級。更重要的是可以促使更多的原始權(quán)益人形成“以終為始”投資經(jīng)營思路，按照REITs所需標(biāo)準(zhǔn)投資建設(shè)、收購資產(chǎn)。

　　萬億強調(diào)，這種“價值與資產(chǎn)運營效益掛鉤”的機制，可驅(qū)動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向精細(xì)化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型，倒逼運營效率提升，推動高質(zhì)量發(fā)展。

　　更多資產(chǎn)類型擴(kuò)容、長期資金入市等值得期待

　　業(yè)內(nèi)人士表示，未來公募REITs市場將進(jìn)一步擴(kuò)容，流通性提升值得期待。

　　紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為，“十五五”期間，金融強國建設(shè)的目標(biāo)以及促進(jìn)地方打通新舊動能轉(zhuǎn)化需求強烈，公募REITs作為資本市場盤活存量資產(chǎn)的有效金融工具，可進(jìn)一步擴(kuò)容底層資產(chǎn)，更好地融入發(fā)展大局，助力金融強國建設(shè)。

　　劉玄表示，從海外市場發(fā)展經(jīng)驗來看，隨著REITs常態(tài)化發(fā)行和多層次市場建設(shè)的推進(jìn)，資產(chǎn)類型將更為豐富，經(jīng)營穩(wěn)定可控、分紅收益預(yù)期穩(wěn)定、運營韌性較強的資產(chǎn)更易受到投資者青睞。

　　在長期資金方面，付磊表示，財政部發(fā)布的《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》，將公募REITs納入投資范圍。公募REITs的風(fēng)險收益特征適合長期配置，期待后續(xù)以社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金為代表的長期資金可以入市。

　　另外，付磊認(rèn)為，目前公募REITs的投資人結(jié)構(gòu)以保險資金等機構(gòu)配置型資金為主，日常交易換手率較低，后續(xù)可進(jìn)一步考慮擴(kuò)大投資人群體，適當(dāng)擴(kuò)大偏交易型投資人占比，提升市場流動性。

　　此外，中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，一是逐步放開投資機構(gòu)（包括Pre-REITs基金）作為擴(kuò)募或首發(fā)環(huán)節(jié)的原始權(quán)益人，將“資產(chǎn)收購、孵化、運營及增值”推動資產(chǎn)注入REITs。二是優(yōu)化擴(kuò)募審核程序，特別是對原始權(quán)益人、資產(chǎn)類型等均未變化的擴(kuò)募項目，在相關(guān)條件達(dá)到首發(fā)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簡化審核程序，提升擴(kuò)募效率，降低擴(kuò)募戰(zhàn)線長導(dǎo)致的不確定性。三是建議繼續(xù)與財稅部門保持積極溝通，出臺或明確相關(guān)支持政策，如適度擴(kuò)大REITs試點稅收政策在前端資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)的使用范圍等。

　　隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，未來，公募REITs市場擴(kuò)容擴(kuò)募擴(kuò)生態(tài)的步伐將逐步加速，市場規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大，投資人群體將越發(fā)多元，帶動市場流動性進(jìn)一步提升。

　　萬億認(rèn)為，預(yù)計未來2年，中國公募REITs的發(fā)行數(shù)量、規(guī)模將穩(wěn)定增長，多層次REITs市場將逐步建立。隨著行業(yè)類別提升、投資者逐漸豐富、新發(fā)和擴(kuò)募逐步常態(tài)化，以及二級市場價格漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，公募REITs將成為重要的投資工具，吸引越來越多的投資者關(guān)注。

　　劉玄表示，長期而言，完善REITs市場基礎(chǔ)制度，加快多層次REITs市場建設(shè)，優(yōu)化國資國土、稅收、會計處理等配套政策，將為REITs市場擴(kuò)面提質(zhì)提供長期動力。

公募REITs“硬價值”凸顯

中國基金報記者方麗

　　市場震蕩調(diào)整之下，部分公募REITs現(xiàn)金流逐步恢復(fù)、估值獲得一定修復(fù)空間，配置價值持續(xù)凸顯。受訪機構(gòu)表示，投資者需關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量與長期分紅邏輯，結(jié)合自身風(fēng)險偏好合理布局。

　　部分公募REITs已具較高配置價值

　　多家機構(gòu)表示，目前部分公募REITs已具備配置價值。

　　“從宏觀流動性、政策端、資產(chǎn)端和資金端等角度觀察，目前部分公募REITs已然具備較高配置價值，投資人可根據(jù)自身的投資目標(biāo)做好分散配置與再平衡。”財通資管投資經(jīng)理付磊表示。

　　紅土創(chuàng)新基金指出，從當(dāng)前點位來看，REITs產(chǎn)品具備長期配置價值：一方面，現(xiàn)金流的逐步恢復(fù)為公募REITs提供了堅實支撐，底層資產(chǎn)的盈利能力正在改善，未來分紅能力有望提升，為新投資者帶來獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的機會；另一方面，當(dāng)前價格相對其內(nèi)在價值可能存在一定低估，具有估值向上修復(fù)的潛力，投資者有望在分享資產(chǎn)增值收益的同時，獲得長期穩(wěn)定的分紅回報。

　　“在基本面未有明顯變化條件下，對于已經(jīng)持有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)的投資者，我們建議長期持有。在當(dāng)前點位，隨著部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場價格回落，凈現(xiàn)金流分派率已有較大幅度的提升，可擇機配置?！奔t土創(chuàng)新基金表示。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億表示，當(dāng)前點位是具備長期配置價值的。市場經(jīng)歷回調(diào)，部分項目在估值泡沫被擠出后出現(xiàn)了明顯反彈，當(dāng)前估值或處于相對均衡的水平，部分項目具備短期交易價值。但需要結(jié)合項目基本面、所處行業(yè)、投資者結(jié)構(gòu)、市場風(fēng)險偏好等因素綜合考慮。部分項目具備3～5年的較高分紅回報與估值修復(fù)潛力，值得長期持有，建議保持積極關(guān)注。

　　博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄介紹，公募REITs價值回歸要落實在宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)預(yù)期以及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預(yù)測性上。由于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)屬性存在差異，對于不同資產(chǎn)類型、不同行業(yè)的公募REITs關(guān)注要點也不盡相同，但主要的投資邏輯基本相同，包括但不限于資產(chǎn)基本面經(jīng)營的穩(wěn)定性、行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性、區(qū)域市場的競爭性、資產(chǎn)估值的合理性、可供分配預(yù)測的可實現(xiàn)性，以及基金分紅、信息披露、投資人溝通等狀況。

　　看重資產(chǎn)內(nèi)在價值

　　當(dāng)前，行業(yè)分化依然明顯，機構(gòu)建議投資者結(jié)合自身需求，重點關(guān)注穩(wěn)健防御型、政策支持型及運營改善型三類REITs資產(chǎn)。

　　紅土創(chuàng)新基金表示，在市場震蕩、行業(yè)分化的背景下，投資者關(guān)注公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)，應(yīng)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策導(dǎo)向、行業(yè)基本面及資產(chǎn)特性，重點關(guān)注三個方向：與民生需求高度相關(guān)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施REITs，受益于政策大力支持和長期發(fā)展規(guī)劃的新基建REITs，運營效率持續(xù)改善、現(xiàn)金流逐步恢復(fù)、估值具備修復(fù)空間、資產(chǎn)具備升級潛力的傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　萬億認(rèn)為，當(dāng)前時點，投資者或可重點關(guān)注兩類REITs資產(chǎn)：一是穩(wěn)健防御型，追求確定現(xiàn)金流，如收費公路、清潔能源（風(fēng)電/光伏）等經(jīng)營權(quán)或保租房、數(shù)據(jù)中心以及關(guān)聯(lián)租戶占比較高的倉儲物流等產(chǎn)權(quán)型項目；另一類是周期成長型，可謹(jǐn)慎布局被錯殺的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或經(jīng)營情況持續(xù)改善的消費基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)。“綜上來看，核心思路是從‘博市場反彈’轉(zhuǎn)向‘重資產(chǎn)內(nèi)在價值’，關(guān)鍵在于甄別具體項目的資產(chǎn)質(zhì)量、估值合理性和運營方能力?！?/p>

　　“首先，互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）和質(zhì)量較好的消費類資產(chǎn)將持續(xù)受到市場歡迎。提振消費是國家的長期目標(biāo)，優(yōu)秀的商管團(tuán)隊會給資產(chǎn)帶來穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流回報，目前看這兩個賽道都在持續(xù)擴(kuò)容，可重點關(guān)注?！毕蠕h瑞馳相關(guān)人士表示。

　　盈米東方金匠投顧團(tuán)隊認(rèn)為，在當(dāng)前震蕩市場環(huán)境中，投資者可重點關(guān)注分紅穩(wěn)定、杠桿低、資產(chǎn)負(fù)債表整合良好的REITs資產(chǎn)，比如消費基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃房、市政環(huán)保等，這些板塊利率敏感度低、出租率穩(wěn)定，具有類似債券的防御特性，即使在2025年4月關(guān)稅沖擊期間，這些REITs仍能逆勢上漲。此外，新型基礎(chǔ)設(shè)施，如數(shù)據(jù)中心REITs受益于數(shù)字化轉(zhuǎn)型及政策支持，也存在布局機會。

　　華安基金不動產(chǎn)投資管理部提醒，參與REITs投資，投資者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實際目標(biāo)、收益風(fēng)險偏好，選擇合適的行業(yè)板塊。對于追求穩(wěn)健分紅收益的投資者而言，在當(dāng)前環(huán)境下，具備防御屬性的行業(yè)板塊更值得關(guān)注，如保障性租賃住房、匹配民生剛需的消費基礎(chǔ)設(shè)施，以及一些政策屬性較強的經(jīng)營收益權(quán)類項目；如果投資者在某些行業(yè)領(lǐng)域的投研能力較強，可以在市場化程度更高、彈性空間更大的項目上加大配置力度，追求更高的分紅收益以及可能的資本增值收益。

公募REITs市場情緒有望修復(fù)

中國基金報記者陸慧婧張玲

　　下半年以來，公募REITs二級市場持續(xù)震蕩下行。中證REITs全收益指數(shù)相比年中高點下跌超6%。同時，公募REITs打新收益也大幅下降，部分產(chǎn)品甚至出現(xiàn)破發(fā)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，近期REITs市場調(diào)整是受到投資者止盈、分派率下降、資本市場風(fēng)險偏好回升等多重因素影響。展望未來，在低利率和“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs回調(diào)后估值趨于合理，長期配置價值開始顯現(xiàn)。

　　自年中高點回調(diào)超6%

　　在上半年強勢上漲之后，下半年公募REITs市場開始震蕩回落。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，中證REITs全收益指數(shù)報收于1050.45點，相比今年6月23日1124.91點的高點下跌6.62%。

　　上半年漲幅居前的產(chǎn)業(yè)園、保租房類REITs產(chǎn)品拋壓較重。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月14日，華泰南京建鄴REIT、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT自6月23日高點回調(diào)幅度超過20%，此外，中金重慶兩江REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、中信建投明陽智能新能源REIT等23只產(chǎn)品自高點回調(diào)也超過10%。

　　對于公募REITs市場三季度以來的震蕩下挫，華安基金不動產(chǎn)投資管理部認(rèn)為原因主要來自三個方面：第一，上半年累計了一定漲幅，一些投資者選擇“止盈”退出；第二，部分產(chǎn)品的二級分派率甚至不足3%，與債券類產(chǎn)品的利差收窄，配置吸引力下降；第三，A股強勢上漲，進(jìn)一步導(dǎo)致部分資金從REITs流入股票市場。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億提到了REITs市場短期供需結(jié)構(gòu)失衡的影響?！霸谑袌龉┙o端快速擴(kuò)容時，增量資金未能同步跟進(jìn)，加之部分投資者的短期博弈行為，產(chǎn)生了階段性的流動性壓力，放大了市場的下行幅度?！?/p>

　　不過，業(yè)內(nèi)對REITs市場后繼走勢依然持樂觀預(yù)期。財通資管投資經(jīng)理付磊認(rèn)為，下半年公募REITs全收益指數(shù)的走勢屬于快速上漲后的回調(diào)休整?！肮糝EITs作為一種現(xiàn)金流資產(chǎn)，和低波紅利等資產(chǎn)具備一定相似性。而支撐紅利資產(chǎn)配置價值的核心邏輯并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，隨著四季度配置窗口期的臨近，公募REITs有望與紅利資產(chǎn)走勢形成共振修復(fù)?！备独谡f。

　　市場情緒逐漸修復(fù)

　　近期，公募REITs打新收益出現(xiàn)下滑，有產(chǎn)品上市后跌破發(fā)行價。受訪機構(gòu)和人士認(rèn)為，在政策的持續(xù)推動下，后續(xù)公募REITs市場情緒有望修復(fù)，建議投資者積極把握機會。

　　中航基金不動產(chǎn)投資部表示，REITs打新收益下滑或破發(fā)，標(biāo)志著市場正進(jìn)入價值回歸的理性階段。

　　萬億認(rèn)為，政策推動是市場情緒回暖的重要條件，而市場交投情緒或者走勢出現(xiàn)變化甚至徹底逆轉(zhuǎn)，關(guān)鍵仍在于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)恢復(fù)與底層資產(chǎn)經(jīng)營情況的實質(zhì)性改善。

　　萬億指出，一級市場上，投資者需從“無差別申購”轉(zhuǎn)向“精挑細(xì)選”，重點考察資產(chǎn)的區(qū)位質(zhì)量、運營穩(wěn)定性及發(fā)行估值的合理性，估值安全墊尤為關(guān)鍵。二級市場上，當(dāng)前部分低估值且運營情況具有韌性的項目為投資者長期配置提供了良機。可重點關(guān)注兩類資產(chǎn)，一是經(jīng)營穩(wěn)健、股息率具備極高吸引力的防御型資產(chǎn)；二是所屬賽道前景廣闊但被短期“錯殺”的成長型資產(chǎn)。

　　付磊表示，一級市場上，建議關(guān)注新發(fā)REITs的經(jīng)營情況與一、二級同行業(yè)REITs產(chǎn)品的估值安全墊，避免盲目參與；二級市場上，歲末年初是機構(gòu)配置的窗口期，建議投資者加大對包括公募REITs在內(nèi)的紅利類資產(chǎn)的關(guān)注度。

　　長線資金有望持續(xù)涌入

　　受訪機構(gòu)和人士認(rèn)為，價格調(diào)整，使部分優(yōu)質(zhì)REITs的分紅收益率提升。后續(xù)隨著公募REITs估值與流動性逐步修復(fù)，保險、養(yǎng)老金等更多長線資金有望入場。

　　“從公募REITs過往4年的發(fā)展情況看，其作為一種特殊的權(quán)益性產(chǎn)品，獨立大類資產(chǎn)的配置價值逐漸明晰。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，在低利率、“資產(chǎn)荒”格局未明顯改變的情況下，REITs可供分配金額雖受基本面影響有所波動，但整體表現(xiàn)仍較為穩(wěn)健，具備較好的配置價值，對于資金期限較長且較大比例投資于類固收資產(chǎn)的保險資金有較大吸引力。

　　盈米東方金匠投顧團(tuán)隊表示，REITs市場雖有回調(diào)，但底層資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，這使得分派率被動走高。在低利率和“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs產(chǎn)品擁有4%至6%甚至更高的現(xiàn)金分派率，為追求穩(wěn)定收益的保險資金帶來了明確的配置機遇。此外，公募REITs的強制分紅機制、10~30年長久期、與股債市場相關(guān)性低、抗通脹等特性，也更為契合長線資金的核心投資需求。

　　從認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，險資對公募REITs比較認(rèn)可。2025年以來，險資在REITs發(fā)行中的平均配售份額占比達(dá)到7.13%，較2024年的4.06%提升了3個百分點。部分新發(fā)行的數(shù)據(jù)中心、倉儲物流REITs，險資的配售比例甚至超過15%。

　　該投顧團(tuán)隊認(rèn)為，未來1~2年，在政策驅(qū)動下，公募REITs市場規(guī)模有望實現(xiàn)突破，底層資產(chǎn)有望從傳統(tǒng)基建擴(kuò)大至鐵路、港口、市場化租賃住房、文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等民生消費領(lǐng)域。同時，隨著估值與流動性逐步修復(fù)，保險、養(yǎng)老金等長線資金和民間資本有望入場，市場交易活躍度將得到提升。

（文章來源：中國基金報）

(原標(biāo)題：公募REITs，有望修復(fù)！)

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