2.6億人口租房！保租房REITs進入擴容新周期

　　保租房REITs市場正在加速發(fā)展。近日，華夏基金華潤有巢REIT擴募獲批準，成為國內第2單擴募獲批的租賃住房REIT。華泰證券研報顯示，截至目前，2024年前首發(fā)的5家REITs均已發(fā)布擴募計劃，目前還有3家REITs在擴募進程中。

　　業(yè)內認為，保租房REITs已正式進入“首發(fā)+擴募”并行階段，行業(yè)步入加速擴容的新周期。在2.6億租賃人口的市場基本盤支撐下，疊加保租房項目本身的相對價格優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢等，保租房項目運營將保持穩(wěn)健，為后續(xù)新發(fā)租賃住房REITs提供了充足資產(chǎn)儲備。

　　中金公司預計，未來“首發(fā)+擴募”有望雙輪驅動租賃住房REITs市場規(guī)模擴張，而在低利率、“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，租賃住房REITs作為優(yōu)質配置型資產(chǎn)或受持續(xù)青睞。

　　擴募進行時

　　近日，華夏基金華潤有巢REIT的第一次擴募取得了中國證監(jiān)會的批復以及上交所的無異議函。這也將成為目前第二單擴募獲批的保租房REITs。

　　據(jù)華夏基金披露，本基金本次擴募擬采用的發(fā)售方式為向原持有人配售，擬發(fā)售金額不高于 11.4億元且不低于9.915億元，擴募可配售份額數(shù)量不超過5.5億份，擬購入的底層資產(chǎn)是位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項目。

　　有巢馬橋項目于2023年3月開業(yè)，共有租賃住房1600套（2475間），屬于較大規(guī)模，位于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)內，毗鄰大零號灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)等多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需求較為旺盛。截至2025年6月末，出租率為96.1%。

　　稍早于華潤有巢REIT之前，華夏北京保障房REIT于今年6月下旬完成擴募并上市，成為國內首單成功擴募的租賃住房REITs項目。該基金一次性注入了包括北京通州、海淀、順義、大興四個區(qū)域的項目。

　　此外，紅土深圳安居、中金廈門安居和國泰君安城投寬庭保租房REIT也發(fā)布了擴募計劃，底層資產(chǎn)均在首發(fā)項目同城。

　　業(yè)內認為，保租房REITs在2025年上半年正式進入“首發(fā)+擴募”并行階段，行業(yè)步入加速擴容的新周期。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院（下稱“ICCRA”）院長趙然告訴記者，REITs本身就像蓄水池，需要加入源源不斷地鮮活的水，擴募就是加入活水的過程，能夠給底層資產(chǎn)增加活力，讓底層資產(chǎn)一直維系著收益率良好的狀態(tài)。

　　從保租房這類底層資產(chǎn)本身的特性來看，每個租賃住房項目都會有一個生命周期。趙然表示，從國際經(jīng)驗來看，這一周期大約是8年左右。一般情況下，經(jīng)營了4-5年的項目會達到價值頂點，之后會走上下坡路；經(jīng)營到8-9年時，項目可能就無法達到特別良好的狀態(tài)，進而需要進行翻新改造。

　　從近期擴募的REITs來看，其底層資產(chǎn)開業(yè)已經(jīng)有5年左右，因此有必要在資產(chǎn)狀態(tài)最好的時候進行未雨綢繆，保證REITs整體的收益表現(xiàn)。同時，被納入的項目也需要保持良好的收益率，以起到提高整體項目收益率的目的。

　　以華潤有巢REIT 為例，華夏基金披露的招募說明書顯示，以2025年10月29日為基準日（不含當日），華潤有巢REITs前20個交易日的份額均價為3.2538元，總市值約為16.269億元；擴募前，該基金2025年和2026年凈現(xiàn)金流分派率預測值為2.95%和2.95%；而此次擬購入的基礎設施項目凈現(xiàn)金流分派率預測值分別為3.50%和3.61%，預計將把華潤有巢REIT整體的凈現(xiàn)金流分派率預測值提高到3.17%和3.22%。

　　由于帶來了更多的營收和更高的分派率，保租房REITs擴募頗受市場歡迎。華西證券統(tǒng)計顯示，今年6月中旬時，受華夏北京保障房REIT擴募發(fā)售完成的影響，當周租賃住房REITs板塊整體1.43%的漲幅，其中華夏基金華潤有巢、紅土創(chuàng)新深圳安居、華夏北京保障房、中金廈門安居當周漲幅分別為4.32%、3.49%、2.35%和2.33%，均為擴募概念保租房REITs。

　　資產(chǎn)配置的“壓艙石”

　　備受市場青睞的背后，是規(guī)?？捎^且不斷走向規(guī)范化的住房租賃市場。

　　清華大學五道口金融學院房地產(chǎn)與金融科技研究中心在今年8月發(fā)布了一份2024-2025年住房租賃行業(yè)發(fā)展報告。該報告顯示，我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程，在此過程中，我國人口在城市、城鄉(xiāng)之間大規(guī)模遷徙形成龐大的流動人口，從而形成擁有2.6億租賃人口的市場基本盤，其中，新市民、青年人的租房群體達到近2億人。

　　另據(jù)仲聯(lián)量行報告，受晚婚晚育趨勢與家庭小型化（戶均人口降至2.62人）影響，租房周期顯著拉長，部分群體租房時長超10年。龐大的新市民、年輕人租房需求，也正是保租房籌建的初衷。

　　這一剛性住房需求，為保租房提供了穩(wěn)定的支撐；而保租房亦憑借相對價格優(yōu)勢以及區(qū)位優(yōu)勢，取得了優(yōu)于市場水平的租金表現(xiàn)。

　　據(jù)華泰證券研報，2025年第二季度，各保租房REITs項目平均單位月租金同比實現(xiàn)1.6%正增長，優(yōu)于行業(yè)（百城第二季度住宅租賃指數(shù)同比均值-3.5%）5.1個百分點，整體出租率也保持在96%的高位。

　　穩(wěn)定的運營基本面支撐著保租房REITs在二級市場上的表現(xiàn)。華泰證券研報顯示，從市場走勢來看，保租房REITs 自上市以來持續(xù)跑贏REITs指數(shù)，2025 年以來，相對優(yōu)勢較2024年繼續(xù)拉大，下半年有所調整；估值亦穩(wěn)定在C-REIT各板塊中的最高位。

　　同時，保租房REITs向市場提供良好的回報。據(jù)ICCRA 統(tǒng)計，8只保租房公募REITs的平均年化分派率穩(wěn)定在4%以上，2025年上半年派息完成率區(qū)間為92.8%–160.9%，反映分派能力與運營預判能力持續(xù)增強。

　　租賃市場規(guī)范也在逐步完善，推動行業(yè)走向規(guī)范化，為市場注入了信心。9月15日正式施行的《住房租賃條例》，明確了企業(yè)資金監(jiān)管、主體責任和承租人權益保護，統(tǒng)一了行業(yè)規(guī)則，穩(wěn)定了市場預期，也強化了需求方對租賃市場的認可度，為資本進入和資產(chǎn)擴募奠定了基礎。

　　要持續(xù)發(fā)展保租房REITs，還需要有優(yōu)質的項目得以源源不斷地輸入。ICCRA指出，近來多地啟動了存量商品房收儲計劃，將其轉為保障性租賃住房，并加快項目入市節(jié)奏。新一批可投標的陸續(xù)進入市場，使租賃住房資產(chǎn)在數(shù)量、結構與地域分布上都更加均衡，為REITs和ABS提供了充足、可持續(xù)的底層資產(chǎn)來源。

　　業(yè)內認為，未來保租房REITs規(guī)模有望加速擴容。中金公司認為，我國存量租賃住房規(guī)?？捎^，且部分租賃住房私募基金存在退出需求，為后續(xù)新發(fā)租賃住房REITs提供了充足資產(chǎn)儲備；目前已上市的租賃住房REITs原始權益人資產(chǎn)儲備豐厚，預計未來“新發(fā)+擴募”有望推動市場發(fā)展。

　　上述機構指出，自首批租賃住房REITs上市以來，因其具備租金回報穩(wěn)定，長久期等類債券特征，逐漸成為機構投資者資產(chǎn)配置的“壓艙石”。2024年末以來我國利率下行，疊加“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象共同推動其估值上升。未來，租賃住房REITs作為穩(wěn)健配置型資產(chǎn)，預計將持續(xù)受到投資者青睞。

（文章來源：第一財經(jīng)）

(原標題：2.6億人口租房！保租房REITs進入擴容新周期)

(責任編輯：91)