消費旺季助推市場升溫 消費REITs年內平均漲幅達24%

　　受年底“雙十一”等消費旺季推動，消費市場熱度顯著提升，進一步帶動REITs市場相關產品業(yè)績走高。

　　第一財經據Wind統(tǒng)計，2025年以來共有18只公募REITs掛牌上市，其中消費基礎設施類5只，首日平均漲幅20%，顯著高于2024年8只同類型產品1.5%的首日平均漲幅。且全市場上市交易的12只消費REITs中，9只在年內錄得正收益，占比超7成，其中6只年內漲幅超過35%。

　　整體看，今年以來公募REITs市場表現強勁，尤其是消費補貼政策消費的拉動和市場預期回暖推動下，消費類基礎設施REITs漲幅居前。

　　一位消費REIT原始權益方相關人士接受第一財經記者采訪時提醒道，隨著漲幅不斷擴大，部分產品估值已處于較高水平，未來可能存在回調風險。參與消費類REITs投資時，應充分考慮自身的風險承受能力和投資目標，避免盲目跟風。

　　行情火熱、資金搶籌

　　具體看來，截至11月9日，12只已上市交易的消費REITs年內平均漲幅24%，其中，嘉實物美消費REIT年內漲幅超50% 、華夏金茂商業(yè)REIT漲幅超過40%。且截至目前，12只消費類REITs總市值已超過420億元。

　　在發(fā)行端，消費REITs底層資產類型逐漸多元，目前包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、奧特萊斯、農貿市場四種類型。

　　這也令相關消費REITs迎來火熱認購。 例如，于10月31日上市交易的華夏中海商業(yè)REIT，在比例配售前累計認購金額近1600億元；9月29日上市的華夏凱德商業(yè)REIT，公眾投資者與網下投資者的有效認購倍數分別達535.2倍和252.6倍。

　　“火爆認購一方面體現市場對優(yōu)質商業(yè)資產的認可，另一方面也反映外資品牌在公募REITs領域的稀缺性。”一位此前參與詢價的機構人士對記者稱，今年在“盤活存量”與“擴大消費”大趨勢，消費REITs業(yè)績和二級市場表現都不錯，預計未來潛在發(fā)行規(guī)模也將進一步擴大。

　　值得一提的是此前這類產品整體發(fā)行情況較為一般。據Wind統(tǒng)計，首批發(fā)行的華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT和華夏華潤商業(yè)REIT，網下認購倍數分別為2.04倍、1.32倍和1.09倍，公眾認購倍數分別為1.06倍、1.40倍和1.15倍。

　　華夏基金相關負責人分析稱，消費REITs作為我國公募REITs市場上的新類型資產，標準化程度遠低于產業(yè)園、倉儲物流等傳統(tǒng)公募REITs底層資產，在運營上需要持續(xù)的品牌調改、營銷活動和客群維護，對專業(yè)運營能力的依賴程度較高。

　　業(yè)績分化，運營能力現差異

　　業(yè)績方面，今年三季度消費類REITs整體實現盈利，底層資產經營穩(wěn)健。

　　受益于線下客流復蘇，2024年初首批消費REITs上市后，平均出租率超過95%。到了2025年三季度，消費類REITs整體實現盈利，底層資產經營穩(wěn)健。

　　第一財經據Wind統(tǒng)計，今年三季度，9只披露業(yè)績的消費REITs收入合計5.98億元，凈利潤合計2011萬元。其中，華夏華潤商業(yè)REIT以1.97億元的收入居首，凈利潤約2000萬元；其次是華夏大悅城商業(yè)REIT、中金印力消費REIT，第三季度收入分別為8546.4萬元、8430.2萬元。

　　不過同期華夏金茂商業(yè)REIT、易方達華威市場營收排名靠后，分別為2580萬元、2714萬元。同時，這些產品單季度底層資產可分配收入也有差距，分布在1502萬元至9239萬元之間。

　　中金公司研究報告分析，消費REITs收入主要由租金構成，占比約為65%~80%。而成本端收費方式相對復雜。從市場表現來看，當前整體市場租金端仍有壓力，但結構性有所分化，南京、杭州等頭部二線城市表現略優(yōu)于一線城市。展望2026年，消費政策仍有待持續(xù)發(fā)力，建議關注補貼方向和力度的變化及其實際落地表現。

　　華泰證券分析稱，政策層面為消費類REITs提供了長期增長預期?？傮w看來，購物中心的運營能力、改造能力和創(chuàng)新能力依然是核心競爭力。

　　中金公司也提示風險稱，宏觀消費環(huán)境變化會直接影響部分REITs底層資產的經營表現,部分底層資產的出租率、租金水平受到消費意愿影響，進而影響REITs的可供分配金額，從而影響投資者回報。

　　宏觀面上，短利率是REITs定價的錨，若利率走高投資者或要求更高的風險溢價，從而對REITs二級市場價格及整體估值水平構成壓制。

（文章來源：第一財經）

(原標題：消費旺季助推市場升溫，消費REITs年內平均漲幅達24%)

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