消費(fèi)旺季助推市場(chǎng)升溫 消費(fèi)REITs年內(nèi)平均漲幅達(dá)24%

　　受年底“雙十一”等消費(fèi)旺季推動(dòng)，消費(fèi)市場(chǎng)熱度顯著提升，進(jìn)一步帶動(dòng)REITs市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品業(yè)績(jī)走高。

　　第一財(cái)經(jīng)據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)共有18只公募REITs掛牌上市，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類5只，首日平均漲幅20%，顯著高于2024年8只同類型產(chǎn)品1.5%的首日平均漲幅。且全市場(chǎng)上市交易的12只消費(fèi)REITs中，9只在年內(nèi)錄得正收益，占比超7成，其中6只年內(nèi)漲幅超過35%。

　　整體看，今年以來(lái)公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，尤其是消費(fèi)補(bǔ)貼政策消費(fèi)的拉動(dòng)和市場(chǎng)預(yù)期回暖推動(dòng)下，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs漲幅居前。

　　一位消費(fèi)REIT原始權(quán)益方相關(guān)人士接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)提醒道，隨著漲幅不斷擴(kuò)大，部分產(chǎn)品估值已處于較高水平，未來(lái)可能存在回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。參與消費(fèi)類REITs投資時(shí)，應(yīng)充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和投資目標(biāo)，避免盲目跟風(fēng)。

　　行情火熱、資金搶籌

　　具體看來(lái)，截至11月9日，12只已上市交易的消費(fèi)REITs年內(nèi)平均漲幅24%，其中，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT年內(nèi)漲幅超50% 、華夏金茂商業(yè)REIT漲幅超過40%。且截至目前，12只消費(fèi)類REITs總市值已超過420億元。

　　在發(fā)行端，消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)類型逐漸多元，目前包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、奧特萊斯、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)四種類型。

　　這也令相關(guān)消費(fèi)REITs迎來(lái)火熱認(rèn)購(gòu)。 例如，于10月31日上市交易的華夏中海商業(yè)REIT，在比例配售前累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額近1600億元；9月29日上市的華夏凱德商業(yè)REIT，公眾投資者與網(wǎng)下投資者的有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別達(dá)535.2倍和252.6倍。

　　“火爆認(rèn)購(gòu)一方面體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的認(rèn)可，另一方面也反映外資品牌在公募REITs領(lǐng)域的稀缺性?！币晃淮饲皡⑴c詢價(jià)的機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者稱，今年在“盤活存量”與“擴(kuò)大消費(fèi)”大趨勢(shì)，消費(fèi)REITs業(yè)績(jī)和二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)都不錯(cuò)，預(yù)計(jì)未來(lái)潛在發(fā)行規(guī)模也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　值得一提的是此前這類產(chǎn)品整體發(fā)行情況較為一般。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，首批發(fā)行的華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為2.04倍、1.32倍和1.09倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為1.06倍、1.40倍和1.15倍。

　　華夏基金相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱，消費(fèi)REITs作為我國(guó)公募REITs市場(chǎng)上的新類型資產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化程度遠(yuǎn)低于產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流等傳統(tǒng)公募REITs底層資產(chǎn)，在運(yùn)營(yíng)上需要持續(xù)的品牌調(diào)改、營(yíng)銷活動(dòng)和客群維護(hù)，對(duì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的依賴程度較高。

　　業(yè)績(jī)分化，運(yùn)營(yíng)能力現(xiàn)差異

　　業(yè)績(jī)方面，今年三季度消費(fèi)類REITs整體實(shí)現(xiàn)盈利，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

　　受益于線下客流復(fù)蘇，2024年初首批消費(fèi)REITs上市后，平均出租率超過95%。到了2025年三季度，消費(fèi)類REITs整體實(shí)現(xiàn)盈利，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

　　第一財(cái)經(jīng)據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，今年三季度，9只披露業(yè)績(jī)的消費(fèi)REITs收入合計(jì)5.98億元，凈利潤(rùn)合計(jì)2011萬(wàn)元。其中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT以1.97億元的收入居首，凈利潤(rùn)約2000萬(wàn)元；其次是華夏大悅城商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT，第三季度收入分別為8546.4萬(wàn)元、8430.2萬(wàn)元。

　　不過同期華夏金茂商業(yè)REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)營(yíng)收排名靠后，分別為2580萬(wàn)元、2714萬(wàn)元。同時(shí)，這些產(chǎn)品單季度底層資產(chǎn)可分配收入也有差距，分布在1502萬(wàn)元至9239萬(wàn)元之間。

　　中金公司研究報(bào)告分析，消費(fèi)REITs收入主要由租金構(gòu)成，占比約為65%~80%。而成本端收費(fèi)方式相對(duì)復(fù)雜。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前整體市場(chǎng)租金端仍有壓力，但結(jié)構(gòu)性有所分化，南京、杭州等頭部二線城市表現(xiàn)略優(yōu)于一線城市。展望2026年，消費(fèi)政策仍有待持續(xù)發(fā)力，建議關(guān)注補(bǔ)貼方向和力度的變化及其實(shí)際落地表現(xiàn)。

　　華泰證券分析稱，政策層面為消費(fèi)類REITs提供了長(zhǎng)期增長(zhǎng)預(yù)期?？傮w看來(lái)，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)能力、改造能力和創(chuàng)新能力依然是核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　中金公司也提示風(fēng)險(xiǎn)稱，宏觀消費(fèi)環(huán)境變化會(huì)直接影響部分REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn),部分底層資產(chǎn)的出租率、租金水平受到消費(fèi)意愿影響，進(jìn)而影響REITs的可供分配金額，從而影響投資者回報(bào)。

　　宏觀面上，短利率是REITs定價(jià)的錨，若利率走高投資者或要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，從而對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格及整體估值水平構(gòu)成壓制。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：消費(fèi)旺季助推市場(chǎng)升溫，消費(fèi)REITs年內(nèi)平均漲幅達(dá)24%)

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