【財(cái)經(jīng)分析】第二單保租房REITs擴(kuò)募漸進(jìn) 需求韌性支撐行業(yè)表現(xiàn)向好

　　新華財(cái)經(jīng)上海11月5日電（記者楊溢仁）近期，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募獲批的消息引發(fā)業(yè)界熱議。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，要推動(dòng)租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，金融賦能不可或缺。展望后續(xù)，保租房REITs市場(chǎng)在政策托底、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化和機(jī)構(gòu)配置需求的推動(dòng)下，有望持續(xù)擴(kuò)容并鞏固其抗周期屬性。

　　保租房REITs運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健

　　可以看到，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的第一次擴(kuò)募已取得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)的批復(fù)以及上海證券交易所的無(wú)異議函。

　　作為第二單擴(kuò)募獲批的保租房REITs，其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況如何？項(xiàng)目有何亮點(diǎn)？

　　據(jù)記者了解，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT本次擬購(gòu)入的底層資產(chǎn)是位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項(xiàng)目。

　　“本項(xiàng)目位于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，毗鄰大零號(hào)灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這里創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)活力迸發(fā)，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大量產(chǎn)業(yè)工人和一線勞動(dòng)者集聚，人才安居的需求旺盛。”華潤(rùn)有巢上海運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人李佳晟說(shuō)。

　　值得一提的是，盡管經(jīng)歷了前期的大幅上漲，近期國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)有所盤(pán)整，但保租房板塊的總體表現(xiàn)依舊向好，韌性不減。

　　記者觀察到，2025年三季度保租房REITs板塊業(yè)績(jī)平穩(wěn)，各項(xiàng)目出租率維持高位，多個(gè)項(xiàng)目處于擴(kuò)募進(jìn)程中。三季度的年化分派率介于2.7%至4.0%，板塊流動(dòng)性較好，多個(gè)項(xiàng)目的流通份額超60%。

　　再就華夏基金華潤(rùn)有巢REIT來(lái)看，2025年上半年，該基金實(shí)現(xiàn)收入3928.83萬(wàn)元，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)38.67%至578.38萬(wàn)元，基金EBITDA錄得2578.68萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.84%；2025年第三季度，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT實(shí)現(xiàn)收入1908.98萬(wàn)元，凈利潤(rùn)288.56萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1300.52萬(wàn)元，整體運(yùn)營(yíng)情況良好，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗周期屬性。

　　發(fā)展空間依舊廣闊

　　過(guò)去十年間，中國(guó)人口加速向大城市聚集，人口流動(dòng)性不斷增強(qiáng)。

　　有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度全國(guó)跨區(qū)域人員流動(dòng)量達(dá)506億人次，同比增長(zhǎng)31%，規(guī)模十分龐大。這也從側(cè)面說(shuō)明，租賃住房市場(chǎng)的需求有望長(zhǎng)期保持旺盛。

　　不僅如此，我國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)租房人口規(guī)模達(dá)2.2億人，租房家庭比例已達(dá)25.57%（包含租賃廉租住房／公租房和租賃其他住房），其中83.6%的租房者為90后人群。

　　不可否認(rèn)，為了加快租賃住房供應(yīng)，必須同步解決房企“重資產(chǎn)”投入后，資金循環(huán)滾動(dòng)使用效率較低的問(wèn)題。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的‘重資產(chǎn)’模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢(shì)，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，通過(guò)打造‘投融管退’的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由‘重’向‘輕’的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?！币晃蝗坦淌詹块T(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，“公募REITs的推出，將為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展走通一條可持續(xù)循環(huán)的路徑。 ”

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心測(cè)算，截至2025年9月，全市場(chǎng)已上市的REITs產(chǎn)品有74只，其中保租房REITs為8只，約占11%。不過(guò)，對(duì)標(biāo)海外千億美元的租賃住房REITs市值規(guī)模，我國(guó)保租房REITs無(wú)疑仍擁有巨大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。

　　“REITs打通了租賃住房資本市場(chǎng)的權(quán)益融資通道，能夠吸引低成本、長(zhǎng)期限的耐心資本進(jìn)入租賃住房領(lǐng)域，大大加快租賃住房的建設(shè)進(jìn)程，推動(dòng)租賃項(xiàng)目供給和租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。”多位原始權(quán)益人指出，“尤其聚焦長(zhǎng)三角區(qū)域，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人口的持續(xù)流入，預(yù)計(jì)上海的租賃住房需求還將持續(xù)增長(zhǎng)，以R4地塊為代表的大型租賃社區(qū)項(xiàng)目將保持強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。供需兩側(cè)的協(xié)同發(fā)力，必將為上海市完善租賃住房供應(yīng)體系提供有力保障?！?/p>

　　華潤(rùn)置地的相關(guān)負(fù)責(zé)人此前亦向記者表示，“未來(lái)，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力，賦予華潤(rùn)有巢REIT不斷成長(zhǎng)的生命力?！?/p>

　　短期仍是配置優(yōu)選

　　展望后續(xù)，包括中金公司在內(nèi)的大部分機(jī)構(gòu)判斷，短期國(guó)內(nèi)的租賃住房市場(chǎng)將維持“需求韌性較強(qiáng)”的特征。畢竟，參考海外經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化率增速放緩階段，核心城市（城市群）仍具備較強(qiáng)的人口吸引力，也就是說(shuō)，未來(lái)我國(guó)核心城市（城市群）人口仍具備增長(zhǎng)動(dòng)能。此外，青年人晚婚晚育及較高的購(gòu)房壓力將促使租賃周期延長(zhǎng)，進(jìn)一步催生租賃住房需求。

　　當(dāng)然，隨著供給端的持續(xù)發(fā)力——2025年作為“十四五”收官之年，預(yù)計(jì)保租房供給仍具規(guī)模，短期租賃住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供給壓力也不容小覷。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)具備較大的存量規(guī)模，預(yù)計(jì)截至2025年末，公租房、保租房的存量將分別超過(guò)2000萬(wàn)套、800萬(wàn)套，為后續(xù)保租房REITs市場(chǎng)的發(fā)展提供支撐。目前，根據(jù)采招網(wǎng)等公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，租賃住房REITs的潛在項(xiàng)目數(shù)量已達(dá)26個(gè)。

　　“綜上，回到保租房REITs的布局層面，從資產(chǎn)質(zhì)素（主要考量項(xiàng)目的區(qū)位、供需環(huán)境、物業(yè)管理能力等）、運(yùn)營(yíng)效率（主要考察項(xiàng)目的招商能力及租戶管理能力）和財(cái)務(wù)指標(biāo)（重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流的穩(wěn)定性）三個(gè)維度著手，擇優(yōu)布局仍是關(guān)鍵?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人向記者表示。

　　“在低利率、‘資產(chǎn)荒’延續(xù)的環(huán)境中，保租房REITs作為優(yōu)質(zhì)配置型資產(chǎn)料受到各機(jī)構(gòu)的持續(xù)青睞?！?span web="1" target="_blank" class="em_stock_key_common" data-code="1,601995">中金公司不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)分析師譚欽元說(shuō)。

　　“我們認(rèn)為，保租房是一項(xiàng)后期運(yùn)營(yíng)性開(kāi)支較低、微觀運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大、后續(xù)資本開(kāi)支少、享受政策性價(jià)差（即保租房租金和市場(chǎng)化租金之間價(jià)差）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰指出，“鑒于現(xiàn)階段提振消費(fèi)等利好政策大概率將取得成效——國(guó)民工資、租金和社會(huì)物價(jià)水平不會(huì)持續(xù)陷入螺旋下降的循環(huán)。因此，我們繼續(xù)看好保租房REITs的租金穩(wěn)定性，并建議投資者結(jié)合市場(chǎng)估值，聚焦核心城市展開(kāi)配置。”

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】第二單保租房REITs擴(kuò)募漸進(jìn) 需求韌性支撐行業(yè)表現(xiàn)向好)

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