保租房REITs擴募進程加速 政策、資產(chǎn)、資本激活行業(yè)活力

　　繼首單擴募項目華夏北京保障房REIT成功上市后，日前，華夏基金華潤有巢REIT擴募獲批準，國內第2單擴募獲批的租賃住房REIT正式落地。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院（下稱“ICCRA”）院長趙然向記者指出，隨著擴募力度的加大，保障性租賃住房REITs市場從“首發(fā)為主”進入“首發(fā)+擴募”并行的新階段。

　　趙然進一步指出，隨著政策落地、資產(chǎn)入市、資本提效三股力量的共同作用，租賃住房行業(yè)的金融活力持續(xù)釋放，租賃住房資產(chǎn)的可投性與穩(wěn)分紅能力也在同步增強。據(jù)ICCRA統(tǒng)計，當前8只保租房REITs項目平均出租率超過96%，收繳率達98%以上，NOI和EBITDA持續(xù)增長，部分項目的非租金收入占比已提升至5%左右。

　　保租房REITs擴募進程加速

　　據(jù)ICCRA統(tǒng)計，當前保租房REITs項目不僅保持高出租率與收繳率，NOI和EBITDA亦持續(xù)增長，部分項目非租金收入占比已提升至5%左右。

　　在行業(yè)租金整體承壓的背景下，保租房REITs展現(xiàn)出強勁“抗壓性”：今年第二季度，保租房REITs單位月租金同比增長1.6%，而重點16城租金指數(shù)同比下降3.5%，顯著體現(xiàn)出租賃住房REITs的長期投資價值。同時，企業(yè)通過精細化管理持續(xù)降本，人力成本較此前下降約2%—3%，進一步夯實盈利基礎。

　　與此同時，保租房REITs擴募進程加速。今年6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上交所上市，成為國內首單成功擴募的租賃住房REITs項目，擴募發(fā)售募集資金總額約9.46億元。

　　10月30日，華夏基金發(fā)布公告表示，華夏基金華潤有巢REIT（508077）2024年第一次擴募并購入基礎設施項目事項已完成相關申請文件的申報工作，基金管理人已取得中國證券監(jiān)督管理委員會的批復以及上海證券交易所的無異議函。

　　申報材料顯示，華夏基金華潤有巢REIT本次擬購入基礎設施項目為位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項目，該項目于2023年3月正式開業(yè)，是上海市保障性租賃住房示范項目。

　　趙然指出，隨著擴募力度加大，保障性租賃住房REITs市場已從“首發(fā)為主”進入“首發(fā)+擴募”并行的新階段，這標志著REITs不再是一次性融資工具，正逐步成為可持續(xù)擴募、動態(tài)管理的資產(chǎn)平臺。

　　政策、資產(chǎn)、資本激活行業(yè)活力

　　“租賃住房行業(yè)的金融活力釋放并非偶然，而是政策落地、資產(chǎn)入市、資本提效三股力量共同作用的結果。”趙然強調。

　　政策層面，9月15日正式施行的《住房租賃條例》，在國家層面明確企業(yè)資金監(jiān)管、主體責任及承租人權益保護，統(tǒng)一行業(yè)規(guī)則并穩(wěn)定市場預期。全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強表示，《條例》填補了國家層面住房租賃法規(guī)空白，旨在補全“租”的短板，完善租購并舉的住房制度。

　　“過去企業(yè)擔憂合規(guī)與政策不確定性，如今‘規(guī)矩立起來了’，風險邊界更清晰、治理預期更穩(wěn)定，為資本進入和資產(chǎn)擴募奠定制度基礎。”趙然補充道。

　　資產(chǎn)層面，政策落地帶動資產(chǎn)流動與盤活。隨著地方配套措施逐步實施，多地啟動存量商品房收儲計劃并轉為保障性租賃住房，加快項目入市節(jié)奏。多地存量商品房轉保租房項目加速入市，新一批可投標的持續(xù)擴容，使租賃住房資產(chǎn)在數(shù)量、結構與地域分布上更均衡，為REITs和ABS（資產(chǎn)支持證券）提供充足、可持續(xù)的底層資產(chǎn)來源。

　　而在資金層面，活躍的資本使行業(yè)形成了更具韌性的良性循環(huán)。公募REITs進入“首發(fā)+擴募”并行階段，持有型不動產(chǎn)ABS探索落地，一級市場與二級市場的銜接更加順暢。擴募帶來新的資金和資產(chǎn)，流通盤擴大提升了價格發(fā)現(xiàn)效率，融資與交易形成互相促進的閉環(huán)。

　　市場結構與估值邏輯優(yōu)化

　　隨著保障性租賃住房REITs成熟，市場呈現(xiàn)多重新特征：“同城多項目”組包成為擴募趨勢，一次性注入多處租賃住房，提升組合分散度與管理效率；城市布局更穩(wěn)健，資產(chǎn)集中于北京、上海、蘇州等一線及核心二線城市，新項目多位于軌道交通便捷、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的人才與安居社區(qū)，出租與收繳穩(wěn)定性更強。

　　與此同時，持有型不動產(chǎn)ABS與公募REITs并行發(fā)展，進一步拓寬了融資渠道，形成公募和私募相互補充的格局，為住房租賃行業(yè)提供了更厚實的資金基礎與多元化的金融工具體系。

　　值得關注的是，REITs的評估邏輯正在發(fā)生結構性變化。市場正在從關注單個項目的穩(wěn)定性，轉向重視資產(chǎn)組合的協(xié)同效應與風險對沖能力；從以盈虧平衡為核心，轉向以現(xiàn)金流的可分派穩(wěn)定性為主要衡量指標；從追逐發(fā)行時的短期熱度，轉向關注產(chǎn)品的長期回報與流動性。

　　隨著REITs進入二級市場，不同類型投資者的結構差異也在逐步形成。例如，保險資金、銀行理財?shù)乳L期機構資金偏好穩(wěn)健分紅與可持續(xù)收益，成為市場的“壓艙石”；券商資管、公募專戶等交易型機構則活躍于擴募和上市初期，更關注流動性與價格發(fā)現(xiàn)效率。長期資金與活躍資金形成互補格局，共同支撐市場的穩(wěn)健運行，體現(xiàn)出市場對“分紅穩(wěn)定+流動性提升”的雙重預期。

　　市場結構也在逐步優(yōu)化。“長期資金穩(wěn)底、活躍資金提效”的結構，不僅讓REITs估值邏輯更理性，也讓租賃住房資產(chǎn)的長期運營價值得以更好體現(xiàn)。趙然表示，高出租率、高收繳率與降本提效，已成為租賃住房REITs穩(wěn)健經(jīng)營的核心要素，未來行業(yè)金融活力與資產(chǎn)價值將持續(xù)釋放。

（文章來源：華夏時報）

(原標題：保租房REITs擴募進程加速 政策、資產(chǎn)、資本激活行業(yè)活力)

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