千億資金搶籌頻現(xiàn) 市場(chǎng)熱捧消費(fèi)類公募REITs

　　10月31日，華夏中海商業(yè)REIT在深交所上市。該產(chǎn)品在發(fā)行階段表現(xiàn)引人矚目，比例配售前累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額近1600億元。今年以來，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)受到市場(chǎng)熱捧，多次出現(xiàn)千億資金搶籌。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月30日，已有11只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，總市值為405.28億元，約占基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)的18.40%。從申購(gòu)等情況看，消費(fèi)類公募REITs因政策支持及穩(wěn)定現(xiàn)金流特性，成為資本市場(chǎng)熱點(diǎn)。

　　一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)火爆

　　華夏中海商業(yè)REIT發(fā)售結(jié)果顯示，其公眾投資者和網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例分別為0.2763%和0.3120%，對(duì)應(yīng)有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為361.9倍和320.5倍，此次發(fā)行累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額近1600億元（比例配售前）。

　　據(jù)介紹，華夏中海商業(yè)REIT是中海、華夏基金、中信證券聯(lián)合推出的消費(fèi)REITs。基金首發(fā)資產(chǎn)映月湖環(huán)宇城是目前消費(fèi)REITs中，唯一通過收購(gòu)盤活資產(chǎn)的代表性案例，也是中?！碍h(huán)宇城”系列中成熟運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異且具備較好成長(zhǎng)性的資產(chǎn)。根據(jù)募集規(guī)模測(cè)算，華夏中海商業(yè)REIT在2025年4月1日至12月31日以及2026年的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率分別為4.00%（年化）、4.21%。

　　在華夏中海商業(yè)REIT之前，今年已有4只消費(fèi)類公募REITs上市，同樣獲得資金熱捧。

　　9月29日，華夏凱德商業(yè)REIT在上交所上市交易，成為國(guó)內(nèi)首單由國(guó)際資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的消費(fèi)REITs項(xiàng)目。華夏凱德商業(yè)REIT的首批底層資產(chǎn)包括兩座分別位于廣州和長(zhǎng)沙核心商圈的購(gòu)物中心——?jiǎng)P德廣場(chǎng)·云尚和凱德廣場(chǎng)·雨花亭，總建筑面積達(dá)168405平方米，截至2025年3月31日的整體出租率約為96%。該基金擬募集規(guī)模22.9億元，比例配售前累計(jì)認(rèn)購(gòu)資金超3091.7億元，公眾投資者與網(wǎng)下投資者的有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別達(dá)535.2倍和252.6倍。

　　9月12日上市的中金唯品會(huì)奧萊REIT，網(wǎng)下發(fā)售有效擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量總和為531.84億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的253.26倍，同時(shí)，由于認(rèn)購(gòu)踴躍，該基金提前結(jié)束公眾發(fā)售基金份額的募集，公眾發(fā)售者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為355.51倍，有效認(rèn)購(gòu)資金達(dá)到1113億元；6月27日上市的中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為249.72倍，其公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量達(dá)到307.51億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的683.35倍，該產(chǎn)品比例配售前累計(jì)認(rèn)購(gòu)資金超1800億元；易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為78.72倍，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為407.04倍。

　　從上市首日表現(xiàn)看，上述四只年內(nèi)上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首日漲幅均超過10%。其中，中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT均為首日開盤即觸及30%的漲幅上限，且全天封住漲停板。

　　政策東風(fēng)下快速擴(kuò)容

　　自首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于2024年3月亮相資本市場(chǎng)以來，這一領(lǐng)域呈現(xiàn)出快速擴(kuò)容態(tài)勢(shì)，12只已上市產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模合計(jì)為302.58億元。

　　快速擴(kuò)容的背后，離不開政策的持續(xù)引導(dǎo)和推動(dòng)。

　　2023年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確提出拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。一年后的2024年3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT上市。

　　今年以來，政策層面持續(xù)釋放對(duì)消費(fèi)類公募REITs的支持信號(hào)。3月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》提出，支持符合條件的消費(fèi)、文化旅游等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金；6月，央行等六部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于金融支持提振和擴(kuò)大消費(fèi)的指導(dǎo)意見》再度明確，支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金；9月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，其中提出積極推動(dòng)新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行，“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)堵點(diǎn)問題，幫助項(xiàng)目盡快滿足發(fā)行條件”；隨后，商務(wù)部等九部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)的通知》，提出優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

　　還有更多消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正處于交易所審核階段。深交所公募REITs信息平臺(tái)顯示，中航天虹消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金目前處于“已問詢”階段。

　　除了項(xiàng)目新發(fā)，首批消費(fèi)類公募REITs也進(jìn)入擴(kuò)募通道。2025年上半年，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT公告，擬擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施蘇州昆山萬象匯項(xiàng)目。7月9日，該REITs再次發(fā)布公告，擴(kuò)大擴(kuò)募范圍，擬購(gòu)入杭州蕭山萬象匯、沈陽長(zhǎng)白萬象匯、淄博萬象匯項(xiàng)目，目前兩個(gè)擴(kuò)募項(xiàng)目均在持續(xù)推進(jìn)。

　　底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)韌性凸顯

　　機(jī)構(gòu)認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得投資人追捧，離不開國(guó)內(nèi)以舊換新等促消費(fèi)政策催化、擴(kuò)內(nèi)需預(yù)期等有力支撐，更與其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)良好、低利率環(huán)境下分紅穩(wěn)健密切相關(guān)。

　　2025年上半年，消費(fèi)類公募REITs展現(xiàn)出運(yùn)營(yíng)韌性。華泰證券研究指出，頭部REITs通過頻繁調(diào)鋪，收入持續(xù)保持增長(zhǎng)，期內(nèi)同比增速均值約0.4%，運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)有所分化。受季節(jié)性影響，2025上半年租金單價(jià)同比整體略降，出租率保持高位，8個(gè)消費(fèi)REITs的底層資產(chǎn)出租率平均超過95%，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）整體小幅下滑2%。“參考上半年運(yùn)營(yíng)情況（有2025年預(yù)測(cè)的消費(fèi)REITs收入目標(biāo)完成率47.5%-58.1%，EBITDA目標(biāo)完成率45.6%-59.1%），以及行業(yè)周期（下半年往往迎來旺季），我們預(yù)計(jì)大多數(shù)已上市的消費(fèi)REITs均能超額完成2025年收入目標(biāo)?！痹摍C(jī)構(gòu)稱。

　　華泰證券研究還表示，2025年上半年可供分配金額同比均值為+3.5%，整體依舊保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，較EBITDA（同比均值-2%）表現(xiàn)更佳，說明消費(fèi)REITs具備較強(qiáng)的分紅誠(chéng)意。

　　不少機(jī)構(gòu)均看好消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資機(jī)會(huì)。

　　中金公司研究最新發(fā)布的《中金REITs年度市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（2026）》顯示，展望2026年，近七成樣本機(jī)構(gòu)計(jì)劃2026年持續(xù)增加REITs配置，重點(diǎn)關(guān)注消費(fèi)、數(shù)據(jù)中心及保租房板塊，同時(shí)認(rèn)為無風(fēng)險(xiǎn)收益率和底層資產(chǎn)基本面或主導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

　　平安證券研究表示，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心經(jīng)歷多輪發(fā)展，存量規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)格局相對(duì)穩(wěn)定；存量時(shí)代下購(gòu)物中心存量項(xiàng)目改造、輕資產(chǎn)輸出、深度運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)增強(qiáng)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心出租率高、銷售額穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)難以模仿復(fù)制，具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

（文章來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）

(原標(biāo)題：千億資金搶籌頻現(xiàn) 市場(chǎng)熱捧消費(fèi)類公募REITs)

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