股債“蹺蹺板”效應(yīng)蔓延 近三月REITs八成產(chǎn)品下跌 業(yè)內(nèi)提示兩大風(fēng)險(xiǎn)

　　REITs二級(jí)市場(chǎng)震蕩加劇。截至10月28日，市場(chǎng)上有數(shù)據(jù)可查的REITs產(chǎn)品中，超八成產(chǎn)品在過(guò)去三個(gè)月下跌。而中證REITs收盤指數(shù)在過(guò)去三個(gè)月的跌幅達(dá)到5.13%。

　　今年以來(lái)股市熱度吸引大量資金流入，“蹺蹺板”效應(yīng)的影響不僅體現(xiàn)在債市，也蔓延至REITs市場(chǎng)。此外，近期部分REITs份額解除限售，也對(duì)二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)造成一定影響。

　　另外值得注意的是，REITs二級(jí)市場(chǎng)雖然震蕩加劇，但打新依然火熱。近期有兩只REITs的公眾發(fā)售部分一日售罄。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也提示風(fēng)險(xiǎn)稱，當(dāng)前打新?lián)頂D度高，疊加二級(jí)市場(chǎng)震蕩，打新策略收益不及預(yù)期的可能性增加，投資者需關(guān)注相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，二級(jí)市場(chǎng)震蕩環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士也提示投資者稱，“切忌因追漲殺跌而錯(cuò)過(guò)中長(zhǎng)期持有的收益?！?/p>

　　REITs二級(jí)市場(chǎng)震蕩，指數(shù)近三個(gè)月跌幅超3%

　　中證指數(shù)官網(wǎng)顯示，截至10月28日，中證REITs全收益指數(shù)的過(guò)去三個(gè)月虧損達(dá)3.89%，中證REITs（收盤）指數(shù)的過(guò)去三個(gè)月虧損達(dá)5.13%。

　　從單只產(chǎn)品來(lái)看，市場(chǎng)上有數(shù)據(jù)可查的75只REITs中，61只REITs在過(guò)去三個(gè)月下跌，占比超八成。其中，招商基金招商蛇口租賃住房REIT、華泰江蘇交控REIT、博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT等產(chǎn)品的過(guò)去三個(gè)月虧損超8%。

　　近兩年REITs熱度較高，但今年以來(lái)隨著股市回暖，大量資金涌入股市，固收資產(chǎn)熱度隨之下降，“蹺蹺板”效應(yīng)不僅在債市有所體現(xiàn)，也蔓延到了REITs市場(chǎng)。

　　此外，多個(gè)REITs的部分份額解除限售，也是影響REITs二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)的因素之一。

　　以招商基金蛇口租賃住房REIT為例，該產(chǎn)品的部分份額于10月23日解除限售，解除限售份額為2.39億份，占全部基金份額的47.83%。解除限售當(dāng)日，該只REIT在二級(jí)市場(chǎng)的跌幅達(dá)3.61%。

　　另外值得注意的是，華泰寶灣物流REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT等REITs的部分份額也將于今年解除限售，其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可能也會(huì)受到一定影響。

　　不過(guò)值得注意的是，雖然REITs的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)近期處于震蕩狀態(tài)，但由于該類產(chǎn)品具備分紅穩(wěn)定的特性，因而從全年周期來(lái)看，REITs產(chǎn)品的收益依然相對(duì)穩(wěn)健。截至10月27日，中證REITs全收益的今年以來(lái)收益達(dá)7.51%。

　　業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，雖然經(jīng)歷短期震蕩，但REITs的底層資產(chǎn)價(jià)值與收益特性未改，其核心投資價(jià)值也沒(méi)有受影響，這類產(chǎn)品依然是較為穩(wěn)健的投資品類。

　　REITs打新仍然火熱，兩只產(chǎn)品“一日售罄”

　　雖然二級(jí)市場(chǎng)震蕩加劇，但REITs打新市場(chǎng)依然熱度高漲，多個(gè)產(chǎn)品受到搶購(gòu)。

　　華夏中海商業(yè)REIT于本月14日發(fā)布公告稱，華夏中海商業(yè)REIT發(fā)布公告稱，公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，并進(jìn)行比例配售。該產(chǎn)品的原定募集期限為2025年10月13日至10月14日，但由于發(fā)售首日就出現(xiàn)公眾投資者認(rèn)購(gòu)規(guī)模超過(guò)初始募集規(guī)模上限的情況，該產(chǎn)品的募集于10月13日就提前結(jié)束。

　　公眾發(fā)售方面，該產(chǎn)品獲得的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為97.71億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的361.9倍。

　　此外，中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT也是一只公眾投資者份額“一日售罄”的產(chǎn)品。

　　公告顯示，該產(chǎn)品原定的公眾投資者募集期限為2025年10月13日至2025年10月14日。但在本月13日，該產(chǎn)品的公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限。配售結(jié)果顯示，該產(chǎn)品獲得的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)份額約為66.82億份，公眾投資者配售比例為0.40408970%。

　　業(yè)內(nèi)人士提示兩大風(fēng)險(xiǎn)

　　近期，REITs二級(jí)市場(chǎng)熱度和活躍度顯著回落，這體現(xiàn)出資產(chǎn)觀望情緒濃厚，且市場(chǎng)對(duì)REITs市場(chǎng)的估值存在分歧。

　　在當(dāng)前的震蕩時(shí)刻，多位業(yè)內(nèi)人士也對(duì)投資者提示兩大核心投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　第一是參與REITs打新的風(fēng)險(xiǎn)。一券商系公募投研人士對(duì)記者表示，“當(dāng)前REITs打新策略擁擠度較高，再考慮到REITs二級(jí)市場(chǎng)震蕩有所增加且市場(chǎng)流動(dòng)性有所收縮，REITs打新策略的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所提升?？紤]到目前新發(fā)REITs產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)依舊居高不下，這可能會(huì)進(jìn)一步增加后續(xù)收益不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　第二是追漲殺跌風(fēng)險(xiǎn)。近期REITs二級(jí)市場(chǎng)震蕩加劇，部分投資者受短期市場(chǎng)波動(dòng)影響可能會(huì)產(chǎn)生恐慌性拋售的現(xiàn)象，這可能讓投資者錯(cuò)過(guò)未來(lái)持有REITs的中長(zhǎng)期收益。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，即使近期二級(jí)市場(chǎng)調(diào)整，但REITs的中長(zhǎng)期投資價(jià)值依然顯著。一方面，若長(zhǎng)端利率企穩(wěn)甚至再度下行，疊加股市震蕩導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好適度回落，兼具穩(wěn)健屬性的 REITs可能會(huì)重新吸引避險(xiǎn)資金的關(guān)注，迎來(lái)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回暖。另一方面，在利率下行的大背景下，REITs穩(wěn)定收益屬性的吸引力有望進(jìn)一步凸顯。

（文章來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）

(原標(biāo)題：股債“蹺蹺板”效應(yīng)蔓延，近三月REITs八成產(chǎn)品下跌，業(yè)內(nèi)提示兩大風(fēng)險(xiǎn))

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