華夏中海商業(yè)REIT超購(gòu)百倍，消費(fèi)REITs緣何受追捧？

　　公募REITs再現(xiàn)認(rèn)購(gòu)熱潮。

　　華夏中海商業(yè)REIT于10月17日發(fā)布的公告顯示，其公眾投資者和網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例分別為0.28%和0.31%，對(duì)應(yīng)有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為361.9倍和320.5倍。此次發(fā)行累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額近1600億元。

　　以認(rèn)購(gòu)金額來(lái)看，華夏中海商業(yè)REIT此次發(fā)售比例配售前的總認(rèn)購(gòu)金額為1593.3億元（含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售），是其擬募集規(guī)模的100.5倍。

　　不僅是華夏中海商業(yè)REIT，今年以來(lái)，消費(fèi)類(lèi)REITs上市均獲得了投資者的熱捧。今年9月，華夏凱德商業(yè)REIT也實(shí)現(xiàn)超購(gòu)，其擬募集規(guī)模22.872億元，比例配售前累計(jì)認(rèn)購(gòu)資金超3091.7億元，公眾投資者與網(wǎng)下投資者的有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別達(dá)535.2倍和252.6倍。

　　消費(fèi)類(lèi)REITs持續(xù)走高的前提是，多數(shù)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況符合投資者預(yù)期，進(jìn)而使得消費(fèi)類(lèi)REITs回報(bào)良好，投資者對(duì)這類(lèi)資產(chǎn)也相對(duì)看好。在此背景下，越來(lái)越多商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)方也不斷提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，以求早日打通“投融管退”的投資閉環(huán)，形成良性循環(huán)。

　　頻現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)

　　華夏中海商業(yè)REIT的認(rèn)購(gòu)熱，早有預(yù)期。

　　今年10月14日，華夏中海商業(yè)REIT就已經(jīng)宣布公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，并進(jìn)行比例配售。其時(shí)，華夏中海商業(yè)REIT表示，原定募集期限為2025年10月13日至10月14日。由于公眾投資者認(rèn)購(gòu)規(guī)模超過(guò)初始募集規(guī)模上限，募集于10月13日提前結(jié)束，自10月14日起不再接受認(rèn)購(gòu)。

　　最終，華夏中海商業(yè)REIT最終網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)份額為約201.9億份，按照基金發(fā)售價(jià)格5.281元/份計(jì)算，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模約為1066.21億元；公眾發(fā)售方面，有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為97.71億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的361.9倍。按照發(fā)售價(jià)格計(jì)算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為516億元。

　　不僅是華夏中海商業(yè)REIT，9月底，華夏凱德商業(yè)REIT在發(fā)售階段也取得不錯(cuò)表現(xiàn)。9月29日，首單外資消費(fèi)REITs華夏凱德商業(yè)REIT上市，在發(fā)售階段，華夏凱德商業(yè)REIT募集規(guī)模22.87億元，比例配售前累計(jì)認(rèn)購(gòu)資金超3091.7億元，公眾投資者與網(wǎng)下投資者的有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別達(dá)535.2倍和252.6倍。

　　消費(fèi)類(lèi)REITs受到熱捧的重要原因是，其收益率相當(dāng)可觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年底層資產(chǎn)為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的REITs平均漲幅達(dá)到35.02%，其中嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT以50.35%的凈值漲幅居首。

　　而支撐消費(fèi)類(lèi)REITs實(shí)現(xiàn)可觀收益的支撐是，底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)突出。可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT上半年?duì)I收3.63億元，同比增長(zhǎng)35.7%，凈利潤(rùn)0.16億元，大幅高于去年同期；同期，中金印力消費(fèi)REIT實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.69億元，租金收繳率達(dá)到99.86%，2025年上半年客流量達(dá)1117萬(wàn)，同比增長(zhǎng)6.16%，銷(xiāo)售額（不含汽車(chē)銷(xiāo)售額）達(dá)到22.55億元，同比增長(zhǎng)17.78%。

　　一位私募機(jī)構(gòu)的董事長(zhǎng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，消費(fèi)類(lèi)REITs目前上市或者計(jì)劃上市的多數(shù)是已經(jīng)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的打磨和驗(yàn)證，“本身底層資產(chǎn)中等偏上，收益率也能夠達(dá)標(biāo)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也有一定的潛力，市場(chǎng)對(duì)這類(lèi)確定性資產(chǎn)的青睞程度較高。”

　　推動(dòng)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變

　　縱觀受到熱捧的消費(fèi)類(lèi)REITs，多數(shù)由頭部企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而且經(jīng)營(yíng)效率表現(xiàn)較好。

　　以華夏中海商業(yè)REIT為例，其首發(fā)底層資產(chǎn)映月湖環(huán)宇城是消費(fèi)REITs中通過(guò)收購(gòu)盤(pán)活資產(chǎn)的代表性案例。這一項(xiàng)目商業(yè)可租賃面積6.39萬(wàn)平方米，2024年?duì)I收1.37億元，截至2025年一季度末出租率為97.9%。根據(jù)募集規(guī)模測(cè)算，華夏中海商業(yè)REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率分別為4.00%（年化）、4.21%。

　　華夏凱德商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)則包括長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭和廣州凱德廣場(chǎng)·云尚，均位于核心商圈，具備優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)能力和穩(wěn)定收益。

　　除了收益和運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健以外，消費(fèi)類(lèi)REITs能夠得到投資者追捧的核心原因還在于運(yùn)營(yíng)方具備較高的信用背書(shū)。

　　一位咨詢機(jī)構(gòu)的研究員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，上述消費(fèi)類(lèi)REITs能夠成功登錄資本市場(chǎng)的核心原因是在合規(guī)性上做到了非常好，財(cái)務(wù)以及稅務(wù)等方面都能夠迅速使得它能夠迅速實(shí)現(xiàn)剝離打包上市?！拔覀兘佑|了很多項(xiàng)目咨詢，其實(shí)很多資產(chǎn)都有打造REITs的意愿，但是由于股權(quán)或者是財(cái)務(wù)上面具備復(fù)雜性，梳理起來(lái)較為困難，所以目前我們看到能夠上市的消費(fèi)類(lèi)REITs主要還是國(guó)央企以及頭部民企為主?！?/p>

　　可供對(duì)比的是，華夏中海商業(yè)REIT由中海地產(chǎn)發(fā)起，作為全國(guó)性的房企，其“投、融、建、管、退”全周期資產(chǎn)管理能力，可為華夏中海商業(yè)REIT的長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)。

　　除此以外，投資者關(guān)注的核心還在于REITs本身的可持續(xù)性，也因此大型企業(yè)所發(fā)起的REITs更加具有競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)榇笮推髽I(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多，具有擴(kuò)募的潛力。

　　例如，華潤(rùn)置地作為發(fā)起方的華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT就已經(jīng)在近期發(fā)起二次擴(kuò)募。10月14日，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT發(fā)布公告稱，其擴(kuò)募份額上市申請(qǐng)事項(xiàng)已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)和深圳證券交易所受理。

　　根據(jù)公告，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT擬購(gòu)入三個(gè)萬(wàn)象匯項(xiàng)目，包括杭州蕭山萬(wàn)象匯項(xiàng)目、沈陽(yáng)長(zhǎng)白萬(wàn)象匯項(xiàng)目、淄博萬(wàn)象匯項(xiàng)目，分別位于浙江省杭州市、遼寧省沈陽(yáng)市以及山東省淄博市。

　　雖然消費(fèi)類(lèi)REITs目前的發(fā)起方多數(shù)信譽(yù)較好，運(yùn)營(yíng)也較為得當(dāng)，但并不代表投資REITs能夠一勞永逸。上述私募機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)提醒，“相比起其他類(lèi)別的REITs，消費(fèi)類(lèi)REITs的確定性和成長(zhǎng)性相對(duì)比較強(qiáng)，但是這類(lèi)資產(chǎn)也和宏觀環(huán)境息息相關(guān)，應(yīng)該持續(xù)關(guān)注底層資產(chǎn)的變化，例如出租率、租金等指標(biāo)是否會(huì)異動(dòng)，以此判斷是否具備投資價(jià)值?！?/p>

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：華夏中海商業(yè)REIT超購(gòu)百倍，消費(fèi)REITs緣何受追捧？)

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