美國房地產(chǎn)市場降溫，會(huì)降到什么程度

　　美國房地產(chǎn)市場正在慢慢發(fā)生變化。

　　上周，美國抵押貸款利率下降，目前已低于52周平均水平。賣家正在降低掛牌價(jià)，活躍房源數(shù)量也有所增加。

　　美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，近期各專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了新一輪數(shù)據(jù)更新，可以看到美國樓市降溫，正進(jìn)入2022年以來第2個(gè)調(diào)整期，但此輪調(diào)整較為溫和，同時(shí)美國房產(chǎn)賣家擁有豐厚凈資產(chǎn)，沒有被迫賣房的壓力。

　　他解釋道，可以看到隨著美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)降息，美國房貸利率將繼續(xù)下降。“我們預(yù)測在2026年美國房貸利率將降到5%至6%的區(qū)間?！?/p>

　　美國住房金融機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)數(shù)據(jù)顯示，截至10月3日，美國30年期固定房貸利率為6.34%。

　　美國房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整期

　　根據(jù)Realtor.com發(fā)布的2025年9月房地產(chǎn)市場趨勢報(bào)告，有跡象表明，自2024年以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)更加平衡。

　　首先，市場上的房源數(shù)量有所增加：待售房屋供應(yīng)量連續(xù)23個(gè)月增長，連續(xù)5個(gè)月超過100萬套活躍房源。

　　其次，在9月，有近20%的房源降價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，房屋掛牌價(jià)在35萬至50萬美元之間的房主最有可能降低售價(jià)。9月房屋上市時(shí)間的中位數(shù)則上升至62天，比去年同期增加了7天，比8月份增加了2天。房源活躍時(shí)間越長，買家的選擇就越多。

　　9月末發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)則顯示，7月，美國整體房價(jià)同比上漲1.7%，房價(jià)同比增幅最高的3個(gè)城市是紐約、芝加哥、克利夫蘭，分別上漲6.4%、6.2%和4.5%。出現(xiàn)房價(jià)同比下跌較為嚴(yán)重的美國城市則包括邁阿密、達(dá)拉斯、舊金山和坦帕，下跌幅度在1.3%-2.8%之間。

　　陳躍武對(duì)記者解釋道，美國住房市場的地域格局有明顯不同，“最近2年里，美國東北部的紐約、新澤西和波士頓，以及中西部的芝加哥、克利夫蘭和底特律的房價(jià)增長表現(xiàn)最佳，其主要原因在于，疫情期間這些地區(qū)房價(jià)增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他地區(qū)，現(xiàn)在在補(bǔ)漲?！?/p>

　　“而美國南部的坦帕、達(dá)拉斯、奧斯汀、鳳凰城和西部的加利福尼亞州的一些城市的房價(jià)已經(jīng)陷入停滯或負(fù)增長，主要原因是在疫情期間，這些城市房價(jià)增長幅度遙遙領(lǐng)先于其他地區(qū)，現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)整?！彼硎?。

　　陳躍武認(rèn)為，“房價(jià)的調(diào)整主要集中在佛羅里達(dá)州和得克薩斯州的部分地區(qū)。這次房價(jià)調(diào)整將是溫和的。美國房產(chǎn)凈值創(chuàng)下歷史新高，根據(jù)近期洲際交易所公司（ICE）報(bào)告中提供的數(shù)據(jù)顯示，有抵押的住宅房產(chǎn)凈值達(dá)到17.6萬億美元。美國房屋貸款的拖欠率接近34年來的最低水平?！?/p>

　　與此同時(shí)，“目前美國的房產(chǎn)庫存量是4.7個(gè)月的銷售量，低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。美國400萬套住房短缺依然沒有改變。美國房產(chǎn)市場的長期格局依然是供不應(yīng)求，這是房價(jià)將繼續(xù)上漲的根本原因?！彼硎?。

　　根據(jù)Zillow對(duì)人口普查數(shù)據(jù)的分析，美國住房短缺仍達(dá)到470萬套的歷史最高水平?！安恍业氖牵覀儑胰匀粵]有足夠的住房來滿足有需要的人的需求。住房建設(shè)有助于防止住房短缺的擴(kuò)大，但尚未開始縮小差距?！盳illow高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家蒂沃圭（Orphe Divounguy）表示。

　　美聯(lián)儲(chǔ)降息影響

　　美國房貸利率通常受美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦基金利率和美國10年期國債收益率等因素影響。

　　受美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期影響，房貸利率自7月以來一直呈下降趨勢。

　　ICE剛剛發(fā)布的10月《ICE房貸監(jiān)測報(bào)告》中數(shù)據(jù)顯示，由于抵押貸款利率回落，美國人住房負(fù)擔(dān)能力已達(dá)到過去兩年半以來的最佳水平。

　　截至9月中旬，30年期抵押貸款平均利率為6.26%，平均房價(jià)的每月本金與利息（P&I）支付額降至2148美元，相當(dāng)于美國家庭月收入的30%。盡管這一比例仍比長期平均水平高出五個(gè)百分點(diǎn)，但較今夏的32%和2023年底的35%峰值已有顯著改善。

　　其中，東北部和中西部地區(qū)在房價(jià)增幅上領(lǐng)先，這受益于低庫存與較強(qiáng)的負(fù)擔(dān)能力。9月，全美80%的市場房價(jià)上漲，為九個(gè)月來最高比例。

　　在過去12個(gè)月中，30年期抵押貸款利率在2024年9月下旬跌至6.08%的低點(diǎn)，但此后再未達(dá)到這一低點(diǎn)。

　　陳躍武對(duì)記者表示，美聯(lián)儲(chǔ)在9月17日重新開啟了被特朗普政府發(fā)動(dòng)關(guān)稅戰(zhàn)以來中斷了半年多的降息周期。

　　“目前市場預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)在2025年底前繼續(xù)降息約0.5個(gè)百分點(diǎn)，在2026年繼續(xù)降息約0.75個(gè)百分點(diǎn)。房貸利率已經(jīng)從7%降低到6.35%，達(dá)到近一年的低點(diǎn)?！彼忉尩?，2026年美國房貸利率降到5%至6%的區(qū)間的話，這對(duì)美國房產(chǎn)市場是利好。

　　“隨著房貸利率持續(xù)下降，對(duì)房產(chǎn)的需求由此將大幅釋放，我們預(yù)測房價(jià)上漲將再次加速，增長幅度在未來將重新回到5%至10%。”陳躍武認(rèn)為。

　　不過，由于共和黨和民主黨未能就臨時(shí)預(yù)算案達(dá)成一致，美國聯(lián)邦政府10月1日“停擺”。有業(yè)界人士認(rèn)為，從短期看，如果“停擺”持續(xù)，這將對(duì)美國房地產(chǎn)市場帶來不利影響。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：美國房地產(chǎn)市場降溫，會(huì)降到什么程度)

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