儲備+培育+發(fā)行多軌并行 江蘇省用好REITs工具推動高質(zhì)量發(fā)展

　　2024年以來，中國不動產(chǎn)市場在政策引導與市場調(diào)整的雙重驅(qū)動下，呈現(xiàn)“穩(wěn)預期、防風險、促轉(zhuǎn)型”態(tài)勢，逐步從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化與高質(zhì)量發(fā)展新階段。在公募REITs市場，江蘇省在智慧城市、綜合交通、租賃住房和數(shù)據(jù)中心等領域正不斷打造現(xiàn)代化標桿。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，按項目主申報地統(tǒng)計，江蘇省已成功推動8只REITs發(fā)行上市，募集資金240億元；按運管機構(gòu)所在地統(tǒng)計，有6只REITs的統(tǒng)籌運營管理機構(gòu)坐落于江蘇；按底層資產(chǎn)所在地統(tǒng)計，共有12只REITs的19個底層資產(chǎn)位于江蘇省境內(nèi)，項目數(shù)量、資產(chǎn)數(shù)量以及募資規(guī)模穩(wěn)居全國前列。

　　目前，江蘇省在基礎設施公募REITs發(fā)行方面已經(jīng)形成了“儲備+培育+發(fā)行多軌并行”的格局。其中，作為我國首批九單基礎設施REITs之一，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施REITs的代表之——東吳蘇園REIT于2021年6月21日在上交所掛牌上市。項目通過發(fā)行公募REITs獲得的凈回收資金拉動了超過90億元增量資金優(yōu)先用于支持園區(qū)生物、新材料、信息技術、現(xiàn)代服務等產(chǎn)業(yè)基礎設施的開發(fā)建設，在形成資本和產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的同時，有效促進了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展。

　　2022年11月15日掛牌上市的華泰江蘇交控REIT，作為江蘇省首單獲批的高速公路基礎設施REITs，創(chuàng)下了當時配售對象數(shù)量最多、有效認購倍數(shù)最高等多項高速公路公募REITs新紀錄。其底層資產(chǎn)滬蘇浙高速公路（即G50滬渝高速江蘇段）是長三角一體化示范區(qū)內(nèi)連接“滬蘇浙”三地的重要交通“紐帶”。該REITs項目的募集資金全部用于滬武高速太倉至常州段改擴建工程。項目的相關負責人說：“華泰江蘇交控REIT的成功發(fā)行，有效拉動了滬武高速太倉至常州段改擴建工程360.5億元的總投資，在全國范圍內(nèi)首次解決了高速公路服務區(qū)經(jīng)營性土地確權的問題，為江蘇省存量高速公路資產(chǎn)有效盤活探明了路徑?！?/p>

　　蘇州恒泰租賃住房REIT作為江蘇省首單租賃住房公募REITs，于2025年5月21日上市，開創(chuàng)了長三角人才安居工程與資本市場深度聯(lián)動的新模式。該項目的底層資產(chǎn)為菁英公寓——是蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)模最大、運營最成熟的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，運營15年來累計服務超3.4萬名人才，截至2024年末的出租率為93.33%。作為全省金融創(chuàng)新、國企高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)新以及租賃住房行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的有益探索，蘇州恒泰租賃住房REIT為全省租賃住房資產(chǎn)存量的盤活提供了寶貴范本。

　　值得一提的是，近期剛剛上市的首批數(shù)據(jù)中心REITs之一——南方萬國數(shù)據(jù)REIT，是江蘇省在利用資產(chǎn)證券化工具支持民營經(jīng)濟、服務科技發(fā)展方面取得的又一里程碑。作為長三角樞紐節(jié)點的標桿項目，其底層資產(chǎn)昆山國金數(shù)據(jù)中心2024年可再生能源使用比例達100%，電能利用效率PUE水平為1.24，處于華東區(qū)域領先位置。項目募集的24億元資金將投入到其他數(shù)據(jù)中心的建設與升級中，為數(shù)字基建領域打造可復制的“募投管退”全周期解決方案，成為了江蘇省踐行“科技金融、綠色金融、數(shù)字金融”大文章的鮮活案例。

　　作為全國首批、江蘇省首個公募REITs的參與者，新建元控股集團有限公司董事長葉曉敏表示：“一方面，我們希望借助資本市場力量，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，更好地融入長三角一體化戰(zhàn)略；另一方面，通過資產(chǎn)證券化上市，有助于更好地實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，特別是通過輕資產(chǎn)運作的市場化機制，有助于推動國企經(jīng)營管理體制機制創(chuàng)新和市場化轉(zhuǎn)型?！?/p>

　　新項目紛紛上馬的背后，離不開原始權益人、中介機構(gòu)的積極推動，來自地方政府的支持更不容忽視。

　　自2020年4月全國基礎設施REITs試點啟動以來，江蘇省高度重視基礎設施REITs發(fā)行工作，并將其寫入了省“十四五”規(guī)劃綱要，出臺了《關于加快推進基礎設施投資建設的若干措施》等支持政策，提出推動基礎設施REITs保持健康發(fā)展，鼓勵在更廣領域開展創(chuàng)新探索，落實國家稅收優(yōu)惠政策，對于回收資金再投資符合條件的新項目，積極支持申請中央預算內(nèi)投資補助資金等配套措施。

　　此外，2022年以來，江蘇省各市政府及相關行業(yè)主管部門也陸續(xù)出臺各類政策支持REITs建設發(fā)展。例如，南京市出臺了《關于加快推進南京市基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的若干措施》《南京市盤活存量資產(chǎn)資源行動方案（2023—2025年）》；蘇州市出臺了《關于蘇州市推進基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作意見》；無錫市出臺了《無錫市推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展若干措施》等。

　　據(jù)了解，江蘇證監(jiān)局制定了《關于推動我省國有企業(yè)充分利用基礎設施公募REITs盤活存量資產(chǎn)的方案》。目前，江蘇省各級政府與相關行業(yè)主管部門正通力配合、同向發(fā)力，多措并舉大力支持國有企業(yè)通過基礎設施公募REITs擴大融資規(guī)模，促進有效投資。

　　江蘇證監(jiān)局債券監(jiān)管處有關負責人表示，江蘇證監(jiān)局將積極做好政策協(xié)同，聯(lián)合省級相關部門和交易所開展REITs專題培訓。同時，持續(xù)關注項目進展，及時更新儲備項目庫，加快推動成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化發(fā)行，有力支持新資產(chǎn)類型項目申報，持續(xù)推動市場擴容，盤活存量資產(chǎn)，服務地方實體經(jīng)濟發(fā)展。

　　“近年來，江蘇省發(fā)展改革委持續(xù)提升政策把握和實操能力，優(yōu)化簡化申報推薦程序，周密做好合規(guī)性把關，按照‘成熟一個、申報一個’原則有序向國家發(fā)展改革委推薦項目。著眼下一步，江蘇省發(fā)展改革委將再加力度、再強措施，繼續(xù)加強REITs項目儲備質(zhì)量，做好跟蹤調(diào)度，加快申報進度，著力用好REITs工具助推基礎設施領域高質(zhì)量發(fā)展?！苯K省發(fā)展改革委有關處室負責人表示。

　　“展望后續(xù)，上交所也將不斷加強與各地的溝通聯(lián)絡，協(xié)助分析REITs項目推進中的關鍵問題，形成優(yōu)化建議?！鄙辖凰嚓P負責人告訴記者，“不僅如此，我們還聯(lián)合江蘇證監(jiān)局和發(fā)展改革委、國資委等多部門開展了盤活存量資產(chǎn)有關專題培訓，挖掘和儲備了一大批優(yōu)質(zhì)項目，包括租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源、倉儲物流、交通設施、文旅設施、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別，未來將繼續(xù)與江蘇省合力推動重點項目落地?！?/p>

（文章來源：證券時報網(wǎng)）

(原標題：儲備+培育+發(fā)行多軌并行 江蘇省用好REITs工具推動高質(zhì)量發(fā)展)

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