滬市債券新語 | “儲備+培育+發(fā)行多軌并行” 江蘇省用好REITs工具推動高質(zhì)量發(fā)展

　　新華財經(jīng)上海10月16日電（記者楊溢仁）2024年以來，中國不動產(chǎn)市場在政策引導(dǎo)與市場調(diào)整的雙重驅(qū)動下，呈現(xiàn)“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”態(tài)勢，逐步從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化與高質(zhì)量發(fā)展新階段。

　　聚焦備受業(yè)界關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。截至2025年9月，全市場共上市75只產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模超2000億元。其中，上交所共有51單項目，融資總額達1400億元，數(shù)量及規(guī)模占比約七成，涵蓋了數(shù)據(jù)中心、租賃住房、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費、能源、交通、市政環(huán)保等領(lǐng)域，呈現(xiàn)百花齊放特征。

　　放眼全國的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，江蘇省在智慧城市、綜合交通、租賃住房和數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域正不斷打造現(xiàn)代化標桿。截至目前，底層資產(chǎn)位于江蘇境內(nèi)的12只公募REITs中有11只在上交所上市。在中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委的大力支持下，在REITs四年多的發(fā)展歷程中，上交所始終致力于打造REITs市場建設(shè)發(fā)展“主陣地”，已經(jīng)形成了投融互信的良性市場生態(tài)，為包括江蘇在內(nèi)的全國各省市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展助力，為當?shù)卮媪抠Y產(chǎn)盤活和現(xiàn)代化建設(shè)提供源頭活水。

　　特色項目助推實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展

　　可以看到，目前江蘇省在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行方面已經(jīng)形成了“儲備+培育+發(fā)行多軌并行”的格局，旨在通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs加強金融協(xié)同支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，助推“強富美高”新江蘇現(xiàn)代化建設(shè)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，按項目主申報地統(tǒng)計，江蘇省已成功推動8只REITs發(fā)行上市，募集資金240億元；按運管機構(gòu)所在地統(tǒng)計，有6只REITs的統(tǒng)籌運營管理機構(gòu)坐落于江蘇；按底層資產(chǎn)所在地統(tǒng)計，共有12只REITs的19個底層資產(chǎn)位于江蘇省境內(nèi)，項目數(shù)量、資產(chǎn)數(shù)量以及募資規(guī)模穩(wěn)居全國前列。

　　具體來看，作為我國首批九單基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的代表之一——東吳蘇園REIT，于2021年6月21日在上交所成功掛牌上市。該項目的底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)探索新興產(chǎn)業(yè)增長點的重要載體，專注于高精尖企業(yè)的孵化培育，已吸引IBM、百特、泛博、哈曼、麥格納等百余家世界知名企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)落戶。項目通過發(fā)行公募REITs獲得的凈回收資金拉動了超過90億元增量資金優(yōu)先用于支持園區(qū)生物、新材料、信息技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，在形成資本和產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的同時，有效促進了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展。

　　再就2022年11月15日掛牌上市的華泰江蘇交控REIT來看，作為江蘇省首單獲批的高速公路基礎(chǔ)設(shè)施REITs，其創(chuàng)下了當時配售對象數(shù)量最多、有效認購倍數(shù)最高等多項高速公路公募REITs新紀錄。其底層資產(chǎn)——滬蘇浙高速公路（即G50滬渝高速江蘇段）是長三角一體化示范區(qū)內(nèi)連接“滬蘇浙”三地的重要交通“紐帶”。該REITs項目的募集資金（30.5億元）全部用于滬武高速太倉至常州段改擴建工程。項目的相關(guān)負責人告訴記者：“華泰江蘇交控REIT的成功發(fā)行，有效拉動了滬武高速太倉至常州段改擴建工程360.5億元的總投資，在全國范圍內(nèi)首次解決了高速公路服務(wù)區(qū)經(jīng)營性土地確權(quán)的問題，為江蘇省存量高速公路資產(chǎn)有效盤活探明了路徑。”

　　蘇州恒泰租賃住房REIT方面，作為江蘇省首單租賃住房公募REITs，該項目于2025年5月21日上市，開創(chuàng)了長三角人才安居工程與資本市場深度聯(lián)動的新模式。該項目的底層資產(chǎn)為菁英公寓——是蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)模最大、運營最成熟的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，運營15年來累計服務(wù)超3.4萬名人才，截至2024年末的出租率為93.33%，歷史出租率和租金增長數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好。作為全省金融創(chuàng)新、國企高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)新以及租賃住房行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的有益探索，蘇州恒泰租賃住房REIT展現(xiàn)了諸多亮點，包括菁英公寓申報模式從經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)，為全省租賃住房存量資產(chǎn)的盤活提供了寶貴范本；菁英公寓兼具公益屬性與市場化屬性，為公益性資產(chǎn)提升市場化水平提供了重要借鑒。

　　值得一提的是，近期剛剛上市的首批數(shù)據(jù)中心REITs之一——南方萬國數(shù)據(jù)REIT，是江蘇省在利用資產(chǎn)證券化工具支持民營經(jīng)濟、服務(wù)科技發(fā)展方面取得的又一里程碑，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。作為長三角樞紐節(jié)點的標桿項目，其底層資產(chǎn)昆山國金數(shù)據(jù)中心2024年可再生能源使用比例達100%，電能利用效率PUE水平為1.24，處于華東區(qū)域領(lǐng)先位置。項目募集的24億元資金將投入到其他數(shù)據(jù)中心的建設(shè)與升級中，為數(shù)字基建領(lǐng)域打造可復(fù)制的“募投管退”全周期解決方案，成為了江蘇省踐行“科技金融、綠色金融、數(shù)字金融”大文章的鮮活案例。

　　作為全國首批、江蘇省首個公募REITs的參與者，新建元控股集團有限公司董事長葉曉敏表示：“一方面，我們希望借助資本市場力量，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，更好地融入長三角一體化戰(zhàn)略；另一方面，通過資產(chǎn)證券化上市，有助于更好地實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，特別是通過輕資產(chǎn)運作的市場化機制，有助于推動國企經(jīng)營管理體制機制創(chuàng)新和市場化轉(zhuǎn)型。公募基金完全實現(xiàn)了公眾化，這在保證優(yōu)質(zhì)國有的核心資產(chǎn)保值增值的發(fā)展道路上，也創(chuàng)造出了一個有意義的資產(chǎn)證券化范例?！?/p>

　　地方政策鼎力支持

　　新項目紛紛上馬的背后，離不開原始權(quán)益人、中介機構(gòu)的積極推動，來自地方政府的支持更不容忽視。

　　以江蘇省為例，自2020年4月全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，江蘇省高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行工作，并將其寫入了省“十四五”規(guī)劃綱要，出臺了《關(guān)于加快推進基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的若干措施》等支持政策，提出推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs保持健康發(fā)展，鼓勵在更廣領(lǐng)域開展創(chuàng)新探索，落實國家稅收優(yōu)惠政策，對于回收資金再投資符合條件的新項目，積極支持申請中央預(yù)算內(nèi)投資補助資金等配套措施。

　　此外，2022年以來，江蘇省各市政府及相關(guān)行業(yè)主管部門也陸續(xù)出臺了各類政策支持REITs建設(shè)發(fā)展。

　　例如，南京市出臺了《關(guān)于加快推進南京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的若干措施》《南京市盤活存量資產(chǎn)資源行動方案（2023-2025年）》；蘇州市出臺了《關(guān)于蘇州市推進基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作意見》；無錫市出臺了《無錫市推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展若干措施》等等。

　　記者還關(guān)注到，江蘇證監(jiān)局依托各類政策制定了《關(guān)于推動我省國有企業(yè)充分利用基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs盤活存量資產(chǎn)的方案》。江蘇省各級政府與相關(guān)行業(yè)主管部門正通力配合、同向發(fā)力，多措并舉大力支持國有企業(yè)通過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴大融資規(guī)模，促進有效投資。

　　“江蘇證監(jiān)局將積極做好政策協(xié)同，聯(lián)合省級相關(guān)部門和交易所開展REITs專題培訓(xùn)。持續(xù)關(guān)注項目進展，及時更新儲備項目庫，加快推動成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化發(fā)行，有力支持新資產(chǎn)類型項目申報，持續(xù)推動市場擴容，盤活存量資產(chǎn)，服務(wù)地方實體經(jīng)濟發(fā)展?！苯K證監(jiān)局債券監(jiān)管處有關(guān)負責人表示。

　　“近年來，江蘇省發(fā)展改革委持續(xù)提升政策把握和實操能力，優(yōu)化簡化申報推薦程序，周密做好合規(guī)性把關(guān)，按照‘成熟一個、申報一個’原則有序向國家發(fā)展改革委推薦項目。著眼下一步，江蘇省發(fā)展改革委將再加力度、再強措施，繼續(xù)加強REITs項目儲備質(zhì)量，做好跟蹤調(diào)度，加快申報進度，著力用好REITs工具助推基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展?！苯K省發(fā)展改革委有關(guān)處室負責人在接受記者采訪時表示。

　　監(jiān)管部門協(xié)同推進

　　公募REITs試點四年多來，上交所積極打造REITs上市“主陣地”，持續(xù)推進上市REITs關(guān)鍵機制的建設(shè)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，對透明、規(guī)范、具有成長性的REITs項目給予積極反饋，并已經(jīng)打造了一批具有典型意義的示范項目，助力市場投融雙方協(xié)同發(fā)展，促進了整個REITs市場的良性循環(huán)。

　　“展望后續(xù)，上交所也將不斷加強與各地的溝通聯(lián)絡(luò)，協(xié)助分析REITs項目推進中的關(guān)鍵問題，形成優(yōu)化建議?！鄙辖凰南嚓P(guān)負責人告訴記者，“不僅如此，我們還聯(lián)合江蘇證監(jiān)局和發(fā)展改革委、國資委等多部門開展了盤活存量資產(chǎn)有關(guān)專題培訓(xùn)，挖掘和儲備了一大批優(yōu)質(zhì)項目，包括租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源、倉儲物流、交通設(shè)施、文旅設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類型，未來將繼續(xù)與江蘇省合力推動重點項目落地?！?/p>

　　另外，上交所服務(wù)團隊將繼續(xù)扎實開展“三開門”服務(wù)，包括實地走訪底層資產(chǎn)，并邀請REITs項目走進上交所面對面交流，組織各地部分項目負責人觀摩REITs上市儀式，組織參加REITs大類資產(chǎn)專題座談會等活動，建立重點項目常態(tài)化溝通渠道，第一時間回應(yīng)并解決企業(yè)和基金管理人的關(guān)切，著力增強企業(yè)獲得感。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：滬市債券新語 | “儲備+培育+發(fā)行多軌并行” 江蘇省用好REITs工具推動高質(zhì)量發(fā)展)

(責任編輯：6)