新發(fā)18只“日光”、存量業(yè)績分化 公募REITs擴容進行時

　　隨著一日售罄的“常規(guī)”場面再次上演，公募REITs市場正迎來“擴容+業(yè)績”雙輪驅(qū)動熱潮。

　　10月華夏中海商業(yè)REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT一日售罄，推動年內(nèi)新發(fā)產(chǎn)品增至18只，首募總規(guī)模超360億元。截至目前，全市場已上市75只REITs產(chǎn)品的總市值逼近2200億元，另有6只產(chǎn)品排隊待批，擴容態(tài)勢顯著。

　　但真正的看點藏在細節(jié)里：市場頭部效應(yīng)顯著，華夏、中金基金布局遙遙領(lǐng)先；消費基礎(chǔ)設(shè)施類REITs異軍突起，以28.75%的平均收益率領(lǐng)跑，嘉實物美消費REIT更以47%的漲幅登頂；機構(gòu)持倉平均占比升至97.21%，個人投資者卻在“門外排隊”；6只新品蓄勢待發(fā)，覆蓋能源、消費等多元賽道。

　　“提振消費”“東北振興”……這些國家戰(zhàn)略關(guān)鍵詞，正被公募REITs寫成投資新故事。在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs市場在高速發(fā)展中，高分紅屬性以及相對可控的回撤決定了其具備較高的大類資產(chǎn)配置價值，但項目戰(zhàn)略配售比例過高、投資者結(jié)構(gòu)相對單一等原因?qū)е碌牧鲃有詥栴}仍需注意，市場交易活躍度還有待提升。

　　公募REITs市場持續(xù)擴容

　　10月14日，華夏基金和中信建投基金雙雙發(fā)布公告，旗下公募REITs的公眾發(fā)售份額均實現(xiàn)一日售罄，因此提前結(jié)束募集并啟動按比例配售。這兩只產(chǎn)品分別為華夏中海商業(yè)REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT。

　　所謂REITs（RealEstateInvestmentTrusts），即不動產(chǎn)投資信托基金，簡單來說，主要通過證券化的方式，將基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)資產(chǎn)打包上市，使得投資者能夠像買賣股票一樣交易REITs份額，并分享資產(chǎn)運營所產(chǎn)生的租金、分紅等收益。自國內(nèi)首批產(chǎn)品問世以來，公募REITs始終保持“資金寵兒”地位。

　　據(jù)公開資料，華夏中海商業(yè)REIT的首發(fā)底層資產(chǎn)，是中國海外發(fā)展有限公司旗下的自持物業(yè)佛山映月湖環(huán)宇城。該項目位于粵港澳大灣區(qū)“廣佛高質(zhì)量發(fā)展融合試驗區(qū)”（映月湖片區(qū)）先行區(qū)，是區(qū)域內(nèi)重點大型購物中心。

　　在此前網(wǎng)下詢價階段，華夏中海商業(yè)REIT共收到149家網(wǎng)下投資者管理的1014個配售對象的詢價報價信息，擬認購數(shù)量總和為236.07億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.63億份）的374.72倍，創(chuàng)市場新高。

　　中信建投沈陽國際軟件園REIT屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs，是全國首單踐行東北全面振興戰(zhàn)略的公募REITs，其首發(fā)投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目涵蓋沈陽市渾南區(qū)的13棟產(chǎn)業(yè)樓宇，產(chǎn)權(quán)建筑面積合計20.12萬平方米，以研發(fā)辦公為主業(yè)態(tài)。

　　隨著上述兩只產(chǎn)品即將成立，今年以來新發(fā)REITs產(chǎn)品數(shù)量增至18只（按基金成立日計算），其中華夏基金數(shù)量最多，有4只；南方基金和中金基金緊隨其后，各有3只。Wind數(shù)據(jù)顯示，所有產(chǎn)品均一日結(jié)募，疊加上述兩只產(chǎn)品的擬募資總額，首募總規(guī)模合計或超過360億元。

　　自2021年6月首批產(chǎn)品上市，到去年監(jiān)管層明確推動常態(tài)化發(fā)行，公募REITs市場已逐步形成一定規(guī)模。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月14日，全市場已上市交易的產(chǎn)品數(shù)量為75只，總市值達到2198.92億元。

　　從發(fā)行機構(gòu)格局來看，公募REITs市場呈現(xiàn)出較為顯著的頭部集中特征。目前共有26家基金公司參與其中，華夏基金、中金基金旗下產(chǎn)品數(shù)量遙遙領(lǐng)先，分別有17只、11只產(chǎn)品，總市值分別為468.42億元、363.37億元；而其他機構(gòu)旗下的REITs產(chǎn)品數(shù)量均不足5只，市值規(guī)模最高不超過158億元，另有13家公司管理規(guī)模在50億元以下。

　　除了上述擬成立或上市品種，目前還有6只REITs產(chǎn)品正在排隊等待獲批，資產(chǎn)類型覆蓋能源、交通、消費、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施，以及倉儲物流等資產(chǎn)類別。若后續(xù)順利獲批，公募REITs的上市成員名單將再度擴容。

　　有人賺翻有人踏空

　　今年以來，股債市場震蕩加劇，公募REITs產(chǎn)品在二級市場上的表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月14日，中證REITs全收益指數(shù)（932047）年內(nèi)上漲9.05%。在已有數(shù)據(jù)的75只產(chǎn)品中，超八成實現(xiàn)年內(nèi)上漲，3只跌幅超過5%，首尾業(yè)績相差超過63.85個百分點。

　　從資產(chǎn)類型來看，若剔除僅有一只產(chǎn)品的類別，目前收益最高的是消費基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，今年以來的平均收益率為28.75%。進一步觀察具體產(chǎn)品表現(xiàn)，年內(nèi)漲幅排名前十的REITs全部為產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品，漲幅均超過30%，其中消費基礎(chǔ)設(shè)施類REITs占據(jù)六席。

　　具體而言，嘉實物美消費REIT以47.13%的年內(nèi)表現(xiàn)暫列第一，華夏大悅城商業(yè)REIT、易方達華威市場REIT緊隨其后，同期回報分別為38.44%、37.55%。排名第4的博時津開產(chǎn)園REIT為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品，年內(nèi)漲幅達到36.99%。

　　目前，公募REITs產(chǎn)品的投資者結(jié)構(gòu)是以戰(zhàn)略投資者為主，機構(gòu)投資者中券商自營、保險資金、基金參與熱度較高。中報數(shù)據(jù)顯示，公募REITs產(chǎn)品的機構(gòu)投資者占比平均值為97.21%，較去年同期增加了2.32個百分點。

　　對此，在相關(guān)分析人士看來，機構(gòu)投資者占比持續(xù)提升，一方面反映機構(gòu)對于公募REITs這一新資產(chǎn)類別的認可度以及參與積極性提升，另一方面或反映該品類個人投資者教育以及投資參與渠道等方面仍有提升空間。

　　“短期內(nèi)公募REITs或維持機構(gòu)占比較高狀態(tài)，在此投資者結(jié)構(gòu)下，需防范在市場流動性有限情況下機構(gòu)行為一致性所帶來的短期波動。”該分析人士從中長期角度建議，進一步加強公眾投資者教育，增加投資群體多元性。

　　中金公司不動產(chǎn)與空間服務(wù)分析員裴佳敏團隊認為，受益于國家“提振消費”政策，消費REITs底層資產(chǎn)客流及銷售額在上半年均呈現(xiàn)改善趨勢。在政策預(yù)期、擴募預(yù)期以及經(jīng)營企穩(wěn)條件下，短期消費REITs或延續(xù)韌性表現(xiàn)，可關(guān)注兼具主動管理能力及擴募潛力的頭部運營商項目、受益于調(diào)改正向影響的項目、基本面穩(wěn)中有升項目以及估值吸引力較強的項目。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億則從市場環(huán)境角度分析，短期利率下行使得市場風險偏好抬升，資金流向權(quán)益資產(chǎn)從而壓制REITs的整體表現(xiàn)。但從中長期配置視角審視，REITs的高分紅屬性以及相對可控的回撤決定了其具備較高的大類資產(chǎn)配置價值。

　　針對當前市場關(guān)注度較高的流動性問題，萬億分析稱，當前REITs市場交易活躍度仍有待提升，造成當前流動性問題的原因有很多，如新增投資者類別較少，投資偏好較為一致，投資集中度有所上升；交易新發(fā)項目戰(zhàn)略配售比例過高；投資者結(jié)構(gòu)相對單一；做市商成交占比過高等。

　　他進一步表示，二級市場上REITs走勢，除了和項目及其所在行業(yè)景氣度有關(guān)以外，還和市場供需情況、整體流動性情況、市場風險偏好、基金投資者結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，建議保持對上述影響因素的密切關(guān)注。

　　在投資策略方面，萬億建議“如參與二級投資，需要精選個券，同時要考慮流動性和行業(yè)輪動對短期估值波動的影響?！彼麖娬{(diào)，特別要注意流動性變化、行業(yè)輪動、價格分化對絕對收益帶來的負面影響。如果市場有調(diào)整，可考慮逢低參與REITs一二級市場估值合理的項目，并提高對二級市場波動的容忍度，布局長期投資機會。

（文章來源：第一財經(jīng)）

(原標題：新發(fā)18只“日光”、存量業(yè)績分化，公募REITs擴容進行時)

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