【財(cái)經(jīng)分析】市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容 消費(fèi)REITs投資熱度居高不下

　　新華財(cái)經(jīng)上海10月14日電（記者楊溢仁）繼首單外資消費(fèi)REITs——華夏凱德商業(yè)REIT斬獲投資者有效認(rèn)購倍數(shù)超252.6倍后，又一單新發(fā)消費(fèi)REITs——華夏中海商業(yè)REIT獲得了市場追捧。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，消費(fèi)REITs因和商業(yè)地產(chǎn)的適配性以及底層資產(chǎn)的充沛程度，仍處在持續(xù)擴(kuò)張的通道中，疊加政策紅利持續(xù)釋放，消費(fèi)板塊有望繼續(xù)在宏觀環(huán)境改善的進(jìn)程中受益，并助力投資者獲得超額收益。

　　新項(xiàng)目備受關(guān)注

　　可以看到，華夏基金近日發(fā)布公告，華夏中海商業(yè)REIT于本周正式發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為5.281元／份，擬募資總額為15.843億元。其中，面向公眾發(fā)售0.27億份。

　　記者了解到，憑借優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的吸引力，在網(wǎng)下詢價(jià)階段，華夏中海商業(yè)REIT共收到了149家網(wǎng)下投資者管理的1014個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為236.074億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.63億份）的374.72倍，創(chuàng)市場新高，各路投資者對(duì)該項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)可由此可窺一斑。

　　需指出，華夏中海商業(yè)REIT首發(fā)底層資產(chǎn)——佛山映月湖環(huán)宇城是中海旗下處于成熟運(yùn)營階段的標(biāo)桿自持物業(yè)。項(xiàng)目坐落于粵港澳大灣區(qū)廣佛極核——“廣佛高質(zhì)量發(fā)展融合試驗(yàn)區(qū)”（映月湖片區(qū)）先行區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，是區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)大型購物中心，兼具交通通達(dá)性及市場稀缺性。

　　“該項(xiàng)目之所以備受市場關(guān)注，除了底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)外，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的賦能也是重要參考因素。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“一方面，基金發(fā)起人中海擁有46年房地產(chǎn)開發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，具備行業(yè)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)、開發(fā)、建造、運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈整合聯(lián)動(dòng)能力；另一方面，基金計(jì)劃管理人中信證券、基金管理人華夏基金擁有豐富的消費(fèi)REITs投資管理經(jīng)驗(yàn)，這為華夏中海商業(yè)REIT成立后的平穩(wěn)運(yùn)營和持續(xù)增長提供了強(qiáng)勁支持。不僅如此，中海旗下購物中心板塊目前持有多處優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，且這些資產(chǎn)與映月湖環(huán)宇城在區(qū)位能級(jí)和運(yùn)營模式上協(xié)同性強(qiáng)，可為華夏中海商業(yè)REIT后續(xù)擴(kuò)募提供豐富標(biāo)的。”

　　在市場交流中，不少投資者向記者表示：“消費(fèi)REITs太難買了。尤其今年，這類產(chǎn)品在發(fā)售期的場內(nèi)認(rèn)購難度越發(fā)增大?！?/p>

　　以近期發(fā)行的華夏凱德商業(yè)REIT為例，其發(fā)售期場內(nèi)認(rèn)購不僅出現(xiàn)超252.6倍的網(wǎng)下超額認(rèn)購，公眾份額更是在單日內(nèi)迅速售罄，公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)超535.2倍，基金比例配售前認(rèn)購資金累計(jì)3091.7億元，是擬募集規(guī)模的135.2倍。

　　金融重塑消費(fèi)力

　　消費(fèi)REITs緣何備受追捧？

　　業(yè)內(nèi)人士指出，2025年，“提振消費(fèi)”被列為年度“頭號(hào)”任務(wù)，《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》與金融支持政策密集落地，為市場注入了“強(qiáng)心劑”。政策東風(fēng)之下，消費(fèi)金融市場也迎來了制度性利好。聚焦公募市場，年初以來，消費(fèi)主題基金以超八成正收益強(qiáng)勢(shì)回溫，消費(fèi)類公募REITs更憑借強(qiáng)勁的上漲行情成為資本市場明星。當(dāng)下，作為資本市場的重要參與者之一，公募基金正通過標(biāo)的優(yōu)選、資金配置、產(chǎn)品創(chuàng)新為金融助力消費(fèi)發(fā)展添磚加瓦，成為優(yōu)化居民資產(chǎn)配置、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。

　　尤其就目前已入市較久的6單購物中心REITs（華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT）的二級(jí)市場表現(xiàn)來看，截至9月11日，其價(jià)格基本處于上漲趨勢(shì)。其中，華夏大悅城商業(yè)REIT漲幅最高，超50%，而華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT漲幅均超過了40%，展現(xiàn)出穩(wěn)定的現(xiàn)金流生成能力和分派率，符合穩(wěn)健收益的產(chǎn)品定位。

　　當(dāng)然，政策只是外部推動(dòng)力，消費(fèi)REITs持續(xù)走強(qiáng)的核心動(dòng)力是“優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)+穩(wěn)定運(yùn)營”。

　　除并未披露半年財(cái)報(bào)的中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT，從出租率指標(biāo)來看，其余5只消費(fèi)REITs的底層購物中心資產(chǎn)均在95%以上。其中，青島萬象城和長沙覽秀城的出租率最高，達(dá)到99.03%；除上海又一城出租率較2024年末有所下降外，其余購物中心的出租率均實(shí)現(xiàn)小幅上漲。

　　另據(jù)券商統(tǒng)計(jì)，在租金單價(jià)變化方面，2025年上半年除成都大悅城的租金單價(jià)出現(xiàn)小幅（0.86%）下滑外，其余5個(gè)底層資產(chǎn)的租金單價(jià)均實(shí)現(xiàn)上漲。其中，華夏華潤商業(yè)REIT的青島萬象城漲幅最高，由2024年底的397.73元／平方米／月，漲至2025年6月底的419.71元／平方米／月，漲幅為5.53%。

　　紅利屬性鞏固配置價(jià)值

　　“2025年上半年，消費(fèi)REITs可供分配金額的同比均值為3.5%，整體依舊保持穩(wěn)步增長?！?span id="stock_1.601688">華泰證券分析師劉璐指出，“同時(shí)，2025年上半年消費(fèi)REITs的可供分配金額預(yù)測值完成率為49.2%至55.3%，在下半年市場周期性回升的判斷下，預(yù)計(jì)上市REITs均可完成可供分配利潤目標(biāo)。從市場走勢(shì)來看，消費(fèi)REITs憑借穩(wěn)定的運(yùn)營表現(xiàn)享受了紅利資產(chǎn)擴(kuò)圍帶來的估值提振，今年以來顯著跑贏REITs指數(shù)。而在市場情緒的上行周期中，新入市項(xiàng)目仍值得期待。”

　　可以看到，消費(fèi)REITs因和商業(yè)地產(chǎn)的適配性以及底層資產(chǎn)的充沛程度，仍處在持續(xù)擴(kuò)張通道，目前尚有多只消費(fèi)REITs正在等待入市。除了新發(fā)產(chǎn)品外，首批上市的消費(fèi)REITs也已進(jìn)入擴(kuò)募通道。例如，華夏華潤商業(yè)REIT公告擬二次擴(kuò)募，計(jì)劃在已有REITs平臺(tái)中注入下沉市場項(xiàng)目——購入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯項(xiàng)目，這是首單啟動(dòng)二次擴(kuò)募的消費(fèi)REITs。

　　來自中金基金的研究觀點(diǎn)認(rèn)為，消費(fèi)REITs目前相對(duì)強(qiáng)勁的表現(xiàn)源于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、政策支持與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的共振效應(yīng)，其抗周期性和穩(wěn)定分紅特性使其成為了資產(chǎn)配置的重要工具。此類資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中更具韌性，特別是在消費(fèi)理性化趨勢(shì)下，體驗(yàn)式、社交屬性業(yè)態(tài)需求的增長，將進(jìn)一步支撐底層資產(chǎn)收益。

　　不過，需要提醒的是，購物中心公募REITs較其他消費(fèi)REITs產(chǎn)品而言更考驗(yàn)原始權(quán)益人（開發(fā)商）的運(yùn)營能力，其運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性、對(duì)商場的認(rèn)知（包括體系內(nèi)及周邊競爭對(duì)手）對(duì)底層資產(chǎn)有深遠(yuǎn)影響。由此，聚焦消費(fèi)類公募REITs的投資，盡管目前漲勢(shì)喜人，但隨著入市項(xiàng)目的增多，資產(chǎn)信用基本面的分化為大勢(shì)所趨，各機(jī)構(gòu)仍需警惕由基本面表現(xiàn)不及預(yù)期造成的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容 消費(fèi)REITs投資熱度居高不下)

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