“保險系”養(yǎng)老社區(qū)部分項目入住率超80%實現(xiàn)盈利 區(qū)位優(yōu)勢成關鍵

　　一邊是全國養(yǎng)老機構入住率僅45%，一邊是中心城區(qū)優(yōu)質項目“一床難求”，行業(yè)痛點正從“有沒有”轉向“賺不賺錢”。

　　“養(yǎng)老機構這種冰火兩重天的格局下，再貸款、REITs評估、銀行授信等，要先看入住率和盈利情況?！蹦彻煞菪?span id="bk_90.BK0823">養(yǎng)老金融部負責人對第一財經(jīng)記者稱，若項目無法展示可驗證現(xiàn)金流模型，便很難獲得低成本資金。而業(yè)內的普遍共識是，入住率大于60%才有望盈虧平衡。

　　據(jù)民政部、全國老齡辦于2025年7月發(fā)布的《2024年度國家老齡事業(yè)發(fā)展公報》統(tǒng)計，截至2024年末，全國注冊登記養(yǎng)老機構4.0萬個，床位507.7萬張（護理型床位占65.7%），年末在院230.7萬人，整體入住率45.4%。

　　不過，險資頭部企業(yè)的部分養(yǎng)老社區(qū)項目入住率已經(jīng)達到上述60%的盈虧平衡線。據(jù)第一財經(jīng)記者了解，包括大家保險、泰康保險集團、中國太保、中國太平、中國平安等險企紛紛布局養(yǎng)老社區(qū)，其中部分項目的入住率已超過80%，且已進入盈利期。

　　具體看來，靜安城心社區(qū)是大家保險在上海落地的首個城心養(yǎng)老社區(qū)，該養(yǎng)老社區(qū)于9月底開業(yè)，截止目前床位預訂率已超80%。該機構相關負責人告訴記者，大家保險在全國范圍內的16家城心社區(qū)平均入住率80%。其中北京市朝陽區(qū)的項目入住率高達95%，憑借入住率的快速提升，該項目在2023年實現(xiàn)利潤轉正。

　　同樣，泰康保險投資建設的上海部分養(yǎng)老社區(qū)項目也因入住率增長，而早于預期實現(xiàn)盈利；以及，中國太保旗下高品質養(yǎng)老社區(qū)太保家園，截至2025年上半年已有10個投入運營，其中，南京、上海普陀兩家社區(qū)入住率超90%。

　　區(qū)位優(yōu)勢被相關項目負責人視為入住率提升的關鍵。該人士稱，“重資產(chǎn)”模式下，險企自主投資、開發(fā)并運營社區(qū)，回報周期雖長，卻利于品質統(tǒng)一與品牌沉淀；以租賃為主的“輕資產(chǎn)”則大幅壓縮前期投入，聚焦“重服務”輸出。眼下，險資正以“輕重并舉”策略搶占地鐵沿線的市區(qū)稀缺地塊，用區(qū)位換流量，用流量換融資。

　　多家險企養(yǎng)老社區(qū)相關負責人也提到，隨著行業(yè)盈利分化，未來將主要投資盈利數(shù)據(jù)可驗證、擴張路徑可模型化的標的，同時探索REITs等退出渠道，形成“投資-運營-退出”閉環(huán)。

　　不過目前，首批險資養(yǎng)老REITs仍處于試點籌備階段。中航基金研究稱，早在2024年7月，REITs項目進入常態(tài)化發(fā)行，并首次將養(yǎng)老設施項目納入基礎設施REITs發(fā)行范圍。此后，行業(yè)進行項目儲備、標準磨合。但對比消費基礎設施等REITs產(chǎn)品的快速上市，養(yǎng)老設施REITs的滯后性也凸顯了其特殊性。

　　“預計五到十年后，銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)?；蜻_20萬億元?！贝蠹医】叼B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理公司負責人楊寬認為，行業(yè)將從“跑馬圈地”轉向精細化運營，在盈利模型驗證與結構性矛盾破解的雙重壓力下，行業(yè)或將迎來新一輪洗牌,具備穩(wěn)定現(xiàn)金流模型和區(qū)域資源整合能力的企業(yè)將勝出。

（文章來源：第一財經(jīng)）

(原標題：“保險系”養(yǎng)老社區(qū)部分項目入住率超80%實現(xiàn)盈利，區(qū)位優(yōu)勢成關鍵)

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