黃金周看點 | 從長假消費(fèi)看消費(fèi)Reits緣何火爆？

　　新華財經(jīng)上海10月7日電（記者楊溢仁）隨著首單外資消費(fèi)REITs——華夏凱德商業(yè)REIT的上市，國際資本搶灘中國市場信號的釋放，使得國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿υ俅问艿搅烁髀焚Y本的高度關(guān)注。

　　國慶中秋長假期間，記者走訪發(fā)現(xiàn)，上海各大商圈以客流涌動、消費(fèi)旺盛的態(tài)勢，展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的商業(yè)活力。

　　一組組真實的消費(fèi)數(shù)據(jù)和人頭攢動的消費(fèi)場景，向市場證明了消費(fèi)REITs的投資價值和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　運(yùn)營加碼“年輕力”

　　來自上海市徐匯區(qū)商務(wù)委的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至3日，徐家匯商圈累計實現(xiàn)銷售額達(dá)17332.71萬元，吸引客流達(dá)104萬1855人次。其中，假期首日表現(xiàn)尤為突出，銷售額為6159.8萬元、同比增長26.11%，客流為35萬1284人次、同比提升了11.76%。

　　記者走訪華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)——百聯(lián)又一城購物中心所處的五角場商圈亦發(fā)現(xiàn)，“年輕態(tài)”“數(shù)字化”“沉浸式”等區(qū)域消費(fèi)特色，點燃了長假期間的消費(fèi)活力。

圖為楊浦區(qū)百聯(lián)ZX造趣場B1層的Racing Miku主題展（楊溢仁攝）

　　眼下，市場的消費(fèi)需求明顯向“輕”向“潮”發(fā)展，體驗感和個性化的價值量持續(xù)提升，這也為零售運(yùn)營帶來了新的拓展方向——以動畫、漫畫、游戲、小說為代表的跨次元消費(fèi)，成為了活躍市場環(huán)境、繁榮消費(fèi)市場的標(biāo)志之一。

圖為：國慶期間五角場商圈內(nèi)（記者楊溢仁攝）

　　據(jù)記者了解，當(dāng)前正有越來越多的商圈以“年輕態(tài)”為引領(lǐng)，面向Z世代青年群體，充分放大次元商圈的集聚效應(yīng)，以新消費(fèi)業(yè)態(tài)為契機(jī)把握潮流發(fā)展新趨勢。尤以上海楊浦區(qū)的五角場商圈為例，未來5年，結(jié)合百聯(lián)ZX造趣場、五角場萬達(dá)廣場C館、百聯(lián)又一城北側(cè)、合生匯B1樓層的泛次元業(yè)態(tài)調(diào)整，該區(qū)域內(nèi)將形成不少于7萬平方米的跨次元商業(yè)載體空間，同時充分挖掘江灣里Meet678、云際π、益田假日廣場的延伸支持，打造高濃度跨次元商業(yè)生態(tài)。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在經(jīng)濟(jì)快速增長階段，重奢商場最為耀眼，但隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，國內(nèi)購物中心市場進(jìn)入存量時代，地處城市中心、副中心的“接地氣”商場，只有通過深化空間運(yùn)營、舉辦營銷活動、優(yōu)化品牌組合，增加二次元（卡游）、潮流集合店、寵物用品等特色店鋪，來提高客流及消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

　　資本市場“紅人”

　　可以看到，通過積極加強(qiáng)品牌調(diào)整、策劃破圈活動、挖掘消費(fèi)新需求、吸引年輕消費(fèi)者群體……疊加政策紅利的持續(xù)釋放，已上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs全部在二級市場上獲得了良好漲幅。

　　以華安百聯(lián)消費(fèi)REIT為例，今年一、二季度該產(chǎn)品實現(xiàn)收入11664.96萬元，累計可供分配金額7217.43萬元。若以2025年6月30日的基金市值為基數(shù)，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的年化現(xiàn)金流分派率達(dá)到了4.28%。

圖為10月1日晚間華安百聯(lián)消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)百聯(lián)又一城購物中心。 （楊溢仁攝）

　　更值得一提的是，華夏凱德商業(yè)REIT發(fā)行之初就引發(fā)了市場的熱烈反響。公開數(shù)據(jù)顯示，該產(chǎn)品的公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)535.2倍，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購倍數(shù)也達(dá)到了252.6倍。比例配售前，累計認(rèn)購資金高達(dá)3091.7億元，遠(yuǎn)超擬募集規(guī)模。

　　據(jù)證券公司研究測算，2025年上半年，消費(fèi)REITs板塊實現(xiàn)了35%的綜合收益率，一騎絕塵。在已上市的消費(fèi)REITs中，以嘉實物美消費(fèi)REIT為代表的產(chǎn)品漲幅甚至超過50%，其他產(chǎn)品自成立以來的漲幅均超過了30%，體現(xiàn)了資本市場的高度認(rèn)可。

　　不僅如此，2025年上半年，已上市消費(fèi)REITs的底層資產(chǎn)出租率平均超過了95%，青島萬象城、成都大悅城、杭州西溪印象城的出租率均超過了98%，領(lǐng)先于商業(yè)地產(chǎn)平均水平。

　　“參考上半年的運(yùn)營情況，考慮到下半年市場有望周期性回升，因此大多數(shù)已上市消費(fèi)REITs料均能超額完成2025年的收入目標(biāo)?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“面對分化加劇與場景創(chuàng)新的零售業(yè)態(tài)，目前各消費(fèi)REITs仍在積極引入新品牌并進(jìn)行設(shè)施改造，加之去年各REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)表現(xiàn)良好，且今年上半年多數(shù)REITs營收同比小幅增長——同比平均漲幅為0.4%，因此該板塊仍可積極布局。”

　　仍可積極布局

　　無疑，友好的市場環(huán)境，為更多原始權(quán)益人注入了盤活存量資產(chǎn)的信心。

　　“目前國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs仍處于資產(chǎn)供小于求的階段，各方投資者的配置需求依舊很強(qiáng)，相較于其他產(chǎn)權(quán)類REITs，消費(fèi)REITs兼具現(xiàn)金流充沛、經(jīng)營穩(wěn)定的重要特征，且運(yùn)營管理良好、租金穩(wěn)定、底層資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，極有潛力繼續(xù)坐穩(wěn)REITs市場的‘頭把交椅’。”一位券商固收部門負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時判斷。

　　換個角度看，REITs底層資產(chǎn)之所以能憑借亮眼的客流與銷售額數(shù)據(jù)脫穎而出，其本質(zhì)是在嚴(yán)格上市標(biāo)準(zhǔn)下被篩選與打磨的結(jié)果。

　　在國家力促消費(fèi)增長、擴(kuò)大內(nèi)需的市場環(huán)境中，后續(xù)必將有更多原始權(quán)益人緊跟國家需求與政策導(dǎo)向，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　對于后市投資，關(guān)注并布局消費(fèi)REITs依然會是大部分機(jī)構(gòu)的主流選擇。

　　操作層面，機(jī)構(gòu)普遍建議，投資者首先可重點關(guān)注REITs基金所持底層資產(chǎn)項目的租金收入、出租率、運(yùn)營成本等關(guān)鍵指標(biāo)。這些指標(biāo)能夠反映REITs基金的運(yùn)營效率和盈利能力。

　　其次，對風(fēng)險偏好較低的投資機(jī)構(gòu)而言，聚焦行業(yè)頭部仍是更穩(wěn)妥的選擇——即優(yōu)先選擇具有穩(wěn)定現(xiàn)金流和良好運(yùn)營團(tuán)隊的REITs基金。在同一賽道內(nèi)，聚焦頭部REITs基金，這些基金通常具有更強(qiáng)的市場競爭力和盈利能力。

　　最后，建議各機(jī)構(gòu)把握一、二級市場價差。投資者可以關(guān)注具有明顯估值性價比的REITs基金在一級市場的發(fā)行機(jī)會，同時在二級市場交易時，可利用價格波動賺取差價。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標(biāo)題：黃金周看點 | 從長假消費(fèi)看消費(fèi)Reits緣何火爆？)

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