滬市債券新語(yǔ) | “首發(fā)+擴(kuò)募”盤活存量 多方協(xié)力構(gòu)建投融互信REITs市場(chǎng)

　　新華財(cái)經(jīng)上海9月24日電（記者楊溢仁）近日，“打造REITs排頭兵共建投融互信新生態(tài)”REITs專場(chǎng)投資者交流會(huì)如期舉行。

　　與會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，中金廈門安居REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT的項(xiàng)目代表就REITs平臺(tái)建設(shè)、業(yè)績(jī)表現(xiàn)、擴(kuò)募安排等議題與投資者進(jìn)行了深入探討。

　　上市項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健

　　當(dāng)前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)運(yùn)行積極向好。

　　尤以中金廈門安居REIT為例，2025年上半年基金實(shí)現(xiàn)總收入4038萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.04%；2025年上半年實(shí)現(xiàn)租金收入3850萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.31%。

　　國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT方面，2025年上半年基金實(shí)現(xiàn)收入約5056.7萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約2275.9萬(wàn)元；2025年實(shí)現(xiàn)可供分配金額3956.5萬(wàn)元，上市以來(lái)已累計(jì)完成分紅18405.0萬(wàn)元。

　　中信建投國(guó)家電投新能源REIT方面，2025年上半年，基金營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為4.98億元和1.71億元，可供分配金額1.37億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1.66億元（以上可供分配金額的數(shù)據(jù)未包含截至以2025年12月31日為保理基準(zhǔn)日，滿足條件的國(guó)補(bǔ)應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)的保理金額5.6億元）；項(xiàng)目公司單體報(bào)表層面，毛利率、凈利率、息稅折舊攤銷前凈利率均表現(xiàn)良好，分別為54.57%、50.60%和82%。

　　嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT方面，2025年1月1日至6月30日期間，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT實(shí)現(xiàn)收入約5285.93萬(wàn)元，可供分配金額約3529.43萬(wàn)元。

　　匯添富九州通醫(yī)藥REIT方面，2025年上半年共實(shí)現(xiàn)合并收入3602.09萬(wàn)元，合并凈利潤(rùn)1285.92萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流1528.10萬(wàn)元；累計(jì)可供分配金額共計(jì)2220.75萬(wàn)元，按報(bào)告期期末市值計(jì)算的當(dāng)期現(xiàn)金流分派率為1.31%，年化現(xiàn)金流分派率為3.59%?？傮w來(lái)看，基金上半年可供分配金額和分派率均高于預(yù)期。

　　多措并舉加強(qiáng)投融互信

　　面對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，上述五單REITs的高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)——上半年5單項(xiàng)目合計(jì)分紅金額超5.5億元，實(shí)際分紅率達(dá)3.3%；2025年以來(lái)各項(xiàng)目平均上漲超過(guò)20%，離不開運(yùn)管機(jī)構(gòu)的積極作為。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，前述5單項(xiàng)目的原始權(quán)益人均高度重視REITs平臺(tái)建設(shè)——于原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營(yíng)官或?qū)０?，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌資源，旨在有效推動(dòng)REITs資產(chǎn)擴(kuò)募、運(yùn)營(yíng)管理、信息披露等重大事項(xiàng)的落地。

　　“我們還建立了有效的激勵(lì)約束機(jī)制?！眳R添富九州通醫(yī)藥REIT基金經(jīng)理紀(jì)駿煒介紹，“運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在業(yè)績(jī)超預(yù)期完成的情形下，可以通過(guò)浮動(dòng)運(yùn)管費(fèi)的形式享有超額收益，浮動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)的20%最終將激勵(lì)到團(tuán)隊(duì)個(gè)人，此安排充分調(diào)動(dòng)了一線運(yùn)管人員的工作積極性。同時(shí)，基金管理人將嚴(yán)格履行對(duì)底層資產(chǎn)定期檢查的義務(wù)，詳細(xì)制定運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)考核表，并通過(guò)Eteams系統(tǒng)對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算管控，若業(yè)績(jī)無(wú)法完成，則按照運(yùn)管協(xié)議對(duì)運(yùn)管費(fèi)用實(shí)行相應(yīng)扣減，獎(jiǎng)罰并舉的舉措有效提升了運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)管理水平?！?/p>

　　就信息披露而言，作為市場(chǎng)重要的基礎(chǔ)性制度，前述5單項(xiàng)目致力于通過(guò)提升定期報(bào)告的完整性、臨時(shí)報(bào)告的及時(shí)性，讓投資者第一時(shí)間掌握基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)變化情況，讓信息披露及時(shí)、有效、可信賴。

　　“我們嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)，構(gòu)建了多層次的信息披露體系，建立了以基金管理人牽頭，原始權(quán)益人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司協(xié)同的聯(lián)合信息披露機(jī)制?！?span web="1" target="_blank" class="em_stock_key_common" data-code="1,601066">中信建投國(guó)家電投新能源REIT基金經(jīng)理孫營(yíng)表示，“在定期報(bào)告方面，重點(diǎn)增加了新能源行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)解讀以及發(fā)展趨勢(shì)分析，提升了報(bào)告的可讀性，以期為投資者提供更全面的決策依據(jù)；在臨時(shí)報(bào)告方面，我們積極主動(dòng)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，會(huì)全面披露事件影響以及應(yīng)對(duì)措施，切實(shí)維護(hù)投資者的利益；而在法定披露要求外，我們還會(huì)主動(dòng)增加國(guó)補(bǔ)回款等行業(yè)特有的信息披露事項(xiàng)，維護(hù)投資者知情權(quán)?！?/p>

　　無(wú)疑，“投融互動(dòng)-投融互信”的良性循環(huán)正在形成。

　　底層資產(chǎn)擴(kuò)募持續(xù)推進(jìn)

　　展望后市，上交所方面表示，對(duì)于誠(chéng)實(shí)守信、努力提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)效、積極回報(bào)投資者的各REITs項(xiàng)目參與方，交易所將充分發(fā)揮債券條線全鏈條綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)，支持其建好REITs平臺(tái)，持續(xù)培育投資者信任、認(rèn)可的標(biāo)桿項(xiàng)目，形成“好項(xiàng)目有好待遇”的REITs市場(chǎng)生態(tài)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年二季度末，中國(guó)公募REITs的募集資金規(guī)模達(dá)1847億元，已上市68只公募REITs的總市值為2055億元，較2025年一季度末上升10.4%。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，伴隨政策紅利的持續(xù)釋放，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)必將進(jìn)一步擴(kuò)容，預(yù)計(jì)3年內(nèi)市值將達(dá)4000億元至5000億元，上市數(shù)量超過(guò)100只。

　　值得一提的是，與會(huì)的各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人亦介紹了后續(xù)的擴(kuò)募安排和資產(chǎn)篩選情況。

　　另外，中金廈門安居REIT的擴(kuò)募工作已進(jìn)入了加速推進(jìn)階段。根據(jù)相關(guān)申報(bào)材料，中金廈門安居REIT擬購(gòu)入位于廈門市思明區(qū)的保障性租賃住房林邊公寓項(xiàng)目，以及位于廈門市湖里區(qū)的公共租賃住房仁和公寓項(xiàng)目，擴(kuò)募有助于繼續(xù)鞏固中金廈門安居REIT在管理房源套數(shù)及面積方面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，同時(shí)將有效增加基金在廈門市各區(qū)域租賃住房資產(chǎn)的覆蓋，有利于拓展基金持有的租賃住房資產(chǎn)組合，分散基金資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)。

　　上交所債券業(yè)務(wù)中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的REITs項(xiàng)目，上交所將充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品體系優(yōu)勢(shì)和投融對(duì)接優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持分類監(jiān)管理念，支持REITs參與各方綜合運(yùn)用交易所債券市場(chǎng)各項(xiàng)政策措施，強(qiáng)化市場(chǎng)示范引領(lǐng)作用，為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期收益。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語(yǔ) | “首發(fā)+擴(kuò)募”盤活存量 多方協(xié)力構(gòu)建投融互信REITs市場(chǎng))

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