打造一批投資者認(rèn)可的標(biāo)桿項(xiàng)目 滬市REITs“好項(xiàng)目有好待遇”生態(tài)形成

　　近日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，從推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容、積極支持?jǐn)U募、做好項(xiàng)目把關(guān)等方面出臺(tái)具體舉措。該政策的發(fā)布是推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)展后的又一重要節(jié)點(diǎn)，將進(jìn)一步為REITs市場(chǎng)的發(fā)展注入動(dòng)力。

　　當(dāng)前，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，市場(chǎng)運(yùn)行積極向好。上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于誠實(shí)守信、努力提升項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)效、積極回報(bào)投資者的REITs項(xiàng)目參與方，上交所支持其建好REITs平臺(tái)，培育一批投資者信任、認(rèn)可的標(biāo)桿項(xiàng)目，形成“好項(xiàng)目有好待遇”的REITs市場(chǎng)生態(tài)。

　　投融互信強(qiáng)化市場(chǎng)示范作用

　　滬市多單REITs項(xiàng)目通過提升定期報(bào)告的完整性、臨時(shí)報(bào)告的及時(shí)性，讓投資者掌握基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營變化情況，搭建投融互信的市場(chǎng)生態(tài)。

　　今年上半年，多個(gè)滬市REITs項(xiàng)目業(yè)績表現(xiàn)較好，現(xiàn)金流完成度整體符合預(yù)期，底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健。其中，匯添富九州通醫(yī)藥REIT上半年共實(shí)現(xiàn)合并收入3602.09萬元，合并凈利潤1285.92萬元；累計(jì)可供分配金額共計(jì)2220.75萬元，按上半年末市值計(jì)算的當(dāng)期現(xiàn)金流分派率為1.31%，年化現(xiàn)金流分派率為3.59%。

　　嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT上半年實(shí)現(xiàn)收入約5285.93萬元，可供分配金額約3529.43萬元。該REIT已在9月10日發(fā)布2025年第一次分紅公告，分配基準(zhǔn)日為6月30日，擬分配金額為3452萬元，占本次可供分配金額的96.14%。

　　今年上半年，中金普洛斯REIT總收入約2.16億元，可供分配金額約1.67億元，10個(gè)倉儲(chǔ)物流園期末平均簽約出租率超90%，租戶涵蓋電商、快遞物流、醫(yī)藥冷鏈等多個(gè)行業(yè)。

　　滬市多單REITs項(xiàng)目通過業(yè)績說明會(huì)、走進(jìn)原始權(quán)益人、路演等形式，回應(yīng)投資者訴求，為增進(jìn)投資者對(duì)REITs項(xiàng)目情況的了解提供條件和便利。

　　其中，中金普洛斯REIT近日召開了2025年中期業(yè)績說明會(huì)，基金管理人、原始權(quán)益人兼外部管理機(jī)構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，就中期業(yè)績、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要運(yùn)營情況、資產(chǎn)運(yùn)營管理舉措等話題，與投資者進(jìn)行溝通交流。中金普洛斯REIT表示，中期業(yè)績說明會(huì)的舉辦，有助于投資者更全面地了解中金普洛斯REIT的階段性經(jīng)營成果與財(cái)務(wù)情況。

　　推動(dòng)擴(kuò)募為REITs提供內(nèi)生動(dòng)力

　　滬市多家REITs還積極推動(dòng)擴(kuò)募，為REITs平臺(tái)的發(fā)展提供內(nèi)生動(dòng)力。其中，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT擴(kuò)募項(xiàng)目已獲批，通過擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)跨區(qū)域互補(bǔ)。國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT基金經(jīng)理馮曉昀表示，擴(kuò)募新購入的資產(chǎn)東久（南通）智造園和東久（重慶）智造園一期，建筑面積約10萬平方米，當(dāng)前出租率已達(dá)100%。

　　九州產(chǎn)投總經(jīng)理蘇熙凌表示，匯添富九州通醫(yī)藥REIT原始權(quán)益人正在推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活和同類資產(chǎn)并購整合。其中，盤活存量倉儲(chǔ)資產(chǎn)方面，在發(fā)行公募REITs中同步啟動(dòng)pre-REITs工作，目前pre-REITs一期已落地，二期也在緊鑼密鼓啟動(dòng)，此舉旨在將合適資產(chǎn)進(jìn)行培育，一旦成熟就裝入公募REITs。搭建醫(yī)藥全產(chǎn)業(yè)鏈REITs平臺(tái)方面，據(jù)透露，其已著手開展資產(chǎn)篩選工作，資產(chǎn)類型包括醫(yī)藥倉、冷庫、醫(yī)藥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園及養(yǎng)老設(shè)施等生命健康相關(guān)產(chǎn)業(yè)，“目前已篩選了幾個(gè)標(biāo)的資產(chǎn)，相關(guān)中介機(jī)構(gòu)也已開始盡調(diào)工作，最終標(biāo)的資產(chǎn)會(huì)盡快公告”。

　　同時(shí)，滬市REITs還建立了有效的激勵(lì)約束機(jī)制。通過設(shè)置市場(chǎng)化的激勵(lì)約束機(jī)制，將項(xiàng)目運(yùn)營成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績效直接掛鉤，“激勵(lì)到人”深度激發(fā)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)積極性。匯添富九州通醫(yī)藥REIT基金經(jīng)理紀(jì)駿煒表示，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)在業(yè)績超預(yù)期完成的情形下，可以通過浮動(dòng)運(yùn)管費(fèi)的形式享有超額收益，浮動(dòng)運(yùn)營管理費(fèi)的20%最終將激勵(lì)到團(tuán)隊(duì)個(gè)人。

　　逐步形成“好項(xiàng)目有好待遇”生態(tài)

　　在REITs項(xiàng)目發(fā)展過程中，上交所積極開展分類監(jiān)管，扶優(yōu)限劣。對(duì)于誠實(shí)守信、有意愿有能力完善機(jī)制建設(shè)、努力提升項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)效、積極回報(bào)投資者的REITs項(xiàng)目參與方，上交所將充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品體系優(yōu)勢(shì)和投融對(duì)接優(yōu)勢(shì)，為REITs原始權(quán)益人及相關(guān)方提供全鏈條支持措施。

　　上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“上交所將支持REITs參與各方綜合運(yùn)用交易所債券市場(chǎng)各項(xiàng)政策措施，加強(qiáng)市場(chǎng)示范引領(lǐng)，做優(yōu)做強(qiáng)，為投資者創(chuàng)造長期收益。”

　　比如，優(yōu)質(zhì)REITs原始權(quán)益人可綜合運(yùn)用公司債和ABS等品種，豐富融資方式。目前，滬市REITs“好項(xiàng)目有好待遇”的市場(chǎng)生態(tài)正逐步形成。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：打造一批投資者認(rèn)可的標(biāo)桿項(xiàng)目 滬市REITs“好項(xiàng)目有好待遇”生態(tài)形成)

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