公募REITs，大消息！

　　公募REITs市場(chǎng)再迎重磅文件！

　　國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱：782號(hào)文），這也是繼此前發(fā)布的1014號(hào)文奠定基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行的基礎(chǔ)之后，進(jìn)一步細(xì)化了各類資產(chǎn)的操作規(guī)范。

　　782號(hào)文的主旨可以濃縮為確定的擴(kuò)容、穩(wěn)步的靈活、不變的質(zhì)量要求三個(gè)方面，加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)，并明確了產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)兩大屬性分類項(xiàng)下各類資產(chǎn)混裝的可行性，積極支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市，簡(jiǎn)化擴(kuò)募流程。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策有望擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)模、豐富產(chǎn)品類型，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展。

發(fā)改委出臺(tái)782號(hào)文

提升REITs市場(chǎng)深度、廣度

　　自2021年首批上市以來(lái)，中國(guó)REITs市場(chǎng)保持較快的發(fā)展步伐。截至2025年9月18日，滬深交易所已發(fā)行上市74只REITs、總市值超過(guò)2200億元，資產(chǎn)類別涵蓋傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施等8個(gè)類別，成為亞洲領(lǐng)先的REITs市場(chǎng)之一。

　　不過(guò)，雖然速度較快，但在發(fā)展的過(guò)程中也可以看到，單只基金發(fā)行規(guī)模普遍偏小、已上市基金擴(kuò)募新購(gòu)入資產(chǎn)的速度較慢等問(wèn)題，發(fā)改委適時(shí)出臺(tái)782號(hào)文，旨在引入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以提升市場(chǎng)深度和廣度。

　　博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄表示，782號(hào)文是在1014號(hào)文奠定了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化了各類資產(chǎn)的操作規(guī)范，明確了“儲(chǔ)備一批、組織一批、申報(bào)一批”的滾動(dòng)接續(xù)的推進(jìn)機(jī)制，簡(jiǎn)化了產(chǎn)品申報(bào)發(fā)行與擴(kuò)募的流程和要求，將推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)進(jìn)入下一階段的高質(zhì)量發(fā)展。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億也認(rèn)為，在1014號(hào)文的基礎(chǔ)上，本次782號(hào)文的下發(fā)，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容，向市場(chǎng)傳遞了清晰的發(fā)展信號(hào)。文件中提到的高度重視、加快申報(bào)、新資產(chǎn)類型積極推動(dòng)、民間投資積極支持、加大儲(chǔ)備五大目標(biāo)，將成為未來(lái)REITs市場(chǎng)發(fā)展的重要方向和行動(dòng)指南。

　　中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)人士也坦言，盡管REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速，但仍有加速擴(kuò)圍擴(kuò)容的空間?！叭珖?guó)范圍內(nèi)海量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)待盤活，文旅、養(yǎng)老等類型REITs尚未破冰，擴(kuò)募項(xiàng)目落地?cái)?shù)量及規(guī)模尚小，發(fā)改委出臺(tái)這一政策有望擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模、豐富產(chǎn)品類型、加強(qiáng)質(zhì)量把關(guān)、促進(jìn)投資良性循環(huán)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)量質(zhì)齊升?！?/p>

　　“針對(duì)擴(kuò)容，782號(hào)文規(guī)定了差異化的支持策略，包括對(duì)能實(shí)現(xiàn)國(guó)家重大戰(zhàn)略、重大規(guī)劃、重大政策等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目予以優(yōu)先申報(bào)，對(duì)成熟類資產(chǎn)項(xiàng)目加快申報(bào)，對(duì)供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等受到市場(chǎng)認(rèn)可、發(fā)行潛力較大的資產(chǎn)項(xiàng)目加大發(fā)行力度等政策措施，后期這些措施逐一落地后，將有力推動(dòng)市場(chǎng)的擴(kuò)容速度與效率?！毕蠕h瑞馳基金相關(guān)人士進(jìn)一步分析。

成熟項(xiàng)目和新類型項(xiàng)目同步推進(jìn)

市場(chǎng)或迎更多新產(chǎn)品

　　782號(hào)文提到要“加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)”并“積極推動(dòng)新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，這對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的拓展采取了“雙軌并行”的策略。一方面嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量，加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)；另一方面積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施等尚無(wú)推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑。此舉將有效幫助新資產(chǎn)類型項(xiàng)目疏通發(fā)行堵點(diǎn)，加快各個(gè)符合REITs發(fā)行條件的行業(yè)實(shí)現(xiàn)首單REITs發(fā)行，對(duì)豐富REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)譜系、提升市場(chǎng)活力與規(guī)模具有重要意義。

　　“成熟項(xiàng)目和新類型項(xiàng)目同步推進(jìn)，是市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展成熟的標(biāo)志，特別是成熟項(xiàng)目審核周期縮短，鼓勵(lì)積極研究推動(dòng)的新資產(chǎn)類型的列明，都直擊了市場(chǎng)的關(guān)切，對(duì)增強(qiáng)企業(yè)發(fā)行意愿，投資人投資意愿都有很好的促進(jìn)作用。我們預(yù)計(jì)將很快看到一些新的尚無(wú)發(fā)行案例的資產(chǎn)類型進(jìn)入視線，各方都翹首以盼?！比f(wàn)億表示。

　　先鋒瑞馳基金也表示，一方面，成熟類資產(chǎn)類型是REITs市場(chǎng)的基石資產(chǎn)，包括收費(fèi)公路、清潔能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等資產(chǎn)類型或?yàn)槿踔芷谫Y產(chǎn)，或在經(jīng)營(yíng)模式上相對(duì)簡(jiǎn)單成熟，其估值定價(jià)基本被市場(chǎng)所接受，所以加快成熟類資產(chǎn)的發(fā)行申報(bào)，對(duì)于快速擴(kuò)大市場(chǎng)總量規(guī)模將會(huì)有顯著效果；另一方面，對(duì)于鐵路、港口、特高壓輸電、文化旅游、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施等一批新型領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，市場(chǎng)有一個(gè)“從0到1”的估值實(shí)驗(yàn)過(guò)程，對(duì)于養(yǎng)老、文旅等行業(yè)的新周期屬性也需要一個(gè)逐步了解的時(shí)間，新資產(chǎn)類別的不斷上市，在總量上既能夠擴(kuò)大REITs的收入類別，也能有效分散個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)REITs市場(chǎng)會(huì)較為歡迎新類別資產(chǎn)的入市。

　　還有一位大型基金公司表示，782號(hào)文將有效推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容，擴(kuò)大市場(chǎng)供給，豐富REITs底層資產(chǎn)種類，助力REITs發(fā)行提質(zhì)增速，進(jìn)而更好地發(fā)揮其在盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的作用。未來(lái)在一些新型資產(chǎn)有望實(shí)現(xiàn)零的突破，出現(xiàn)全新一批REITs產(chǎn)品，帶來(lái)示范效應(yīng)。

申報(bào)發(fā)行流程簡(jiǎn)化、優(yōu)化

為資產(chǎn)混裝提供政策支持

　　值得一提的是，782號(hào)文鼓勵(lì)已上市REITs通過(guò)擴(kuò)募方式購(gòu)入新項(xiàng)目，并簡(jiǎn)化申報(bào)流程，進(jìn)一步促進(jìn)REITs市場(chǎng)發(fā)展。

　　“REITs擴(kuò)募的重要意義顯然是強(qiáng)于IPO的，從國(guó)際市場(chǎng)看，單體項(xiàng)目的無(wú)上限上市并不是主流模式，而是通過(guò)擴(kuò)募模式，另外單體REIT基金如果未來(lái)估值要獲得提升，關(guān)鍵一環(huán)也是擴(kuò)募，本次文件中對(duì)于首次上市后至擴(kuò)募的申報(bào)時(shí)間進(jìn)行了縮短，是一個(gè)明顯的擴(kuò)募進(jìn)程提速的信號(hào)?！毕蠕h瑞馳基金相關(guān)人士表示。

　　他還表示，文件對(duì)擴(kuò)募資產(chǎn)范圍也進(jìn)行了一定靈活的新探索，規(guī)定可以購(gòu)入有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目，這對(duì)很多屬于新質(zhì)生產(chǎn)力范疇內(nèi)的項(xiàng)目極為重要，不僅實(shí)現(xiàn)了上市資產(chǎn)的系統(tǒng)化、更符合實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，更是一個(gè)有效提升資產(chǎn)綜合質(zhì)量和吸引力的良好途徑。

　　對(duì)此，劉玄也表示，782號(hào)文明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資本運(yùn)作平臺(tái)的作用，明確了產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)兩大屬性分類項(xiàng)下各類資產(chǎn)混裝的可行性，為REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)混裝提供了政策支持。

　　中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部也表示，擴(kuò)募機(jī)制的優(yōu)化不僅為REITs市場(chǎng)注入新的發(fā)展動(dòng)能，更標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)逐步從“單一項(xiàng)目發(fā)行”向“平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)”進(jìn)階，有助于培育一批具有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的REITs龍頭產(chǎn)品，推動(dòng)市場(chǎng)向更成熟、更穩(wěn)定、更開(kāi)放的方向發(fā)展。

　　此外，782號(hào)文中提到將上線“基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目信息系統(tǒng)”，并完善常態(tài)化溝通機(jī)制。對(duì)此，一家大型基金公司人士表示，通過(guò)上線的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目信息系統(tǒng)，開(kāi)展項(xiàng)目申報(bào)全流程標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度可查詢、流程可追溯。有助于避免信息分散導(dǎo)致的溝通成本增加和信息不對(duì)稱問(wèn)題，從而提高項(xiàng)目申報(bào)和管理的透明度，也增強(qiáng)各類機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的信心和積極性。

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）

(原標(biāo)題：公募REITs，大消息！)

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